富力地产二零二四年中期报告

2024 中期报告 目录 页次 公司资料2 董事长致辞3 管理层讨论与分析5 其他资料12 中期简明综合财务资料（未经审核） 中期简明综合资产负债表17 中期简明综合损益表19 中期简明综合全面收入表20 中期简明综合权益变动表21 中期简明综合现金流量表23 中期简明综合财务资料的附注24 补充资料48 1广州富力地产股份有限公司二零二四年中期报告 公司资料 执行董事李思廉 张辉相立军赵沨 非执行董事张琳 李海伦 独立非执行董事郑尔城 吴又华王振邦 监事陈量暖 赵祥林张宇聪 授权代表李思廉 李启明 公司秘书李启明 中国注册办事处中国广州珠江新城华夏路10号富力中心45-54楼 邮编510623 中国主要营业地点中国广州珠江新城华夏路10号富力中心45-54楼 邮编510623 香港主要营业地点香港中环皇后大道中99号中环中心6303室 核数师香港立信德豪会计师事务所有限公司 执业会计师 注册公众利益实体核数师 香港干诺道中111号永安中心25楼 香港法律顾问盛德律师事务所 香港中环金融街8号国际金融中心二期39楼 香港H股过户登记处香港中央证券登记有限公司香港湾仔皇后大道东183号合和中心17M楼 互联网地址www.rfchina.com 广州富力地产股份有限公司二零二四年中期报告2 董事长致辞 业务回顾 在经历艰难的二零二三年财政年度后，面对经济不确定性及中国房地产行业持续疲软，截至二零二四年六月三十日止六个月的经营状况仍然充满挑战。主要经济体增速预计进一步放缓，全球前景依然不稳。中国亦已感受到全球经济放缓的冲击，影响国际贸易及国内生产。中国设定了乐观的国内生产总值增长目标，并推出适当的刺激措施，旨在于年底前实现该目标。除金融及经济刺激措施外，中国亦采取了前所未有的措施，放宽海外入境政策。一直以来，中国经济受国内消费及自给自足经济所推动，更宽松的入境措施及灵活的逗留条件，吸引更多游客及商务旅客前往中国。以往，外国人须在提交繁琐的证明文件后，花数周时间申请方能获得入境批核。现时，就短期停留而言，中国已取消对部分国家的相关审批程序，并加快其余仍需签证国家的审批流程。更多外国游客来华将刺激地区消费，更重要的是，有助加强中国开放及具投资价值的国家形象，吸引外国人及国际公司投资。 中国房地产价值不断下跌，加上供应过剩以及经济疲软导致购买力不足，买家对自置及投资物业失去信心，行业持续面临流动资金紧绌的问题。过去一年，合约销售大幅下降，加上缺乏还款能力，加速债务到期。这些异常状态导致现金流出现更多不确定性，且无法进行战略规划，难以管理流动资金以履行债务偿还责任。尽管国家已普遍放宽针对房地产的紧缩措施，让市场自行调节并迈向正常化，交易量相对历史水平仍然偏低。鉴于目前的经营状况，本集团及同业将继续面对财务限制及资产流动性问题。但长远而言，随着市场调整及回归用家市场，将有利房地产行业长期持续发展。 面对艰难的经营状况，本集团主要依赖销售近期已落成物业及经常性投资物业所产生的现金流。本集团的合约销售比例更侧重于已落成物业销售，以产生实时现金及用以支付。以往，已落成物业的合约销售因其盈利能力较低，且吸引力不如新近发展中的物业而较难出售。然而，由于竣工风险是买家的主要顾虑，彼等因而转向已落成物业，以规避违约风险。另一个重要的现金流是来自可产生营运及租金收入的投资物业，如零售商场及酒店。投资资产组合可提供应急而稳定的现金流，不易受市场波动所影响。加上，中国中央政府一直鼓励本土消费及当地旅游，促进本集团酒店及旅游资产的增长，诚如我们的90间酒店组合。尽管以整体营业额计，投资物业在本集团的占比不大，但其经营业绩的改善有助巩固本集团的财务状况及资产价值。 于过去一年，集团主要通过资产出售及资产变现，以换取现金或减少债务的方式处理债务到期问题。尽管市场缺乏流动性令交易环境异常困难，本集团仍致力寻求独特的解决方法。于过去六个月，对本集团及市场而言最瞩目的交易，可说是出售位于英国伦敦OneNineElms的交易项目。自借入建筑贷款以促进项目于年初完工以来，当中融资条款所订立之若干还款期限对集团而言似乎越难以实现，导致资产违约。为避免违约，并使项目价值最大化，本集团透过独有方式，以非常重大出售形式（见上市规则定义）将项目出售予现有美元优先票据持有人，金额价值高达16亿英镑。是次交易独特之处在于其代价乃透过按面值摊销相应的未偿还现有美元优先票据结算，并根据反向荷兰式拍卖方式贴现至面值。交易完成后，为本集团带来莫大裨益：a)避免8亿英镑（包括本金及利息）建筑贷款违约；b)注销面值约为11.7亿美元的未偿还美元优先票据；及c)以高于资产价值出售资产，变现人民币21亿元的收益，及 3广州富力地产股份有限公司二零二四年中期报告 董事长致辞 以低于面值赎回美元优先票据。二零二四年迄今为止，该交易因其成功、规模及复杂性，于本集团、项目及票据持有人层面实现了多方利益及既定目标，并受到市场高度评价。 展望 随着中国房地产行业继续寻求复苏方向，本集团将与贷款银行及债权人保持公开透明的沟通。由于流动资金不足及欠缺实时解决方案，在本集团既要维持正常营运并同时考虑替代方案期间，银行及债权人均通过持续沟通展现出耐性及理解。可行的替代方案包括出售非核心资产以偿还部分款项、仅支付利息，或延长到期日，或以可出售库存项目代替现金抵销。然而，由于市场仍然难以预测，前景仍须审慎，商讨交易时机及成功与否，需要管理团队持续不懈地克服各种挑战。 就我们的物业发展策略而言，本集团将因应行业复常而作出相应调整。预计政府将有更多支持政策出台以稳定行业，增强买家重返市场的信心。新动工及工程将根据地区的复苏速度，按个别城市及项目进行评估。为实现长期复苏并恢复稳定营运，大幅增加房地产开发及预售乃至关重要。 致谢 对本集团董事及高级管理层而言，这无疑是一段艰难的时期，特别在当前市场环境下，需承担额外的责任带来重大压力。本集团董事及高级管理层需以高度自律及负责任的态度行事，以作出最佳的判断，审慎行事。本人特别感谢一直在前线管理项目、财务及与主要持份者沟通的主要高级管理层，他们的付出对本集团的正常运作尤其重要。对于本集团的持份者，我们承诺将不遗余力地应付市场挑战，以继续履行我们应尽的责任。 董事长 李思廉 香港，二零二四年八月二十八日 广州富力地产股份有限公司二零二四年中期报告4 管理层讨论与分析 业务回顾 协议销售 二零二四年上半年，本集团总协议销售约人民币56亿元，销售面积约393,600平方米，平均售价约每平方米人民币14,200元。协议销售来自一百七十六个项目，分布在国内二十七个省份（含直辖市及自治区）以及海外的三个国家，共九十八个城市。就省份及地区而言，广东、海外、北京、海南、天津、内蒙古、山西、陕西、河北及浙江为协议销售额最高的十大省份及地区，合计贡献协议销售约人民币47.2亿元，占本集团总协议销售约84%。就城市而言，一线及二线城市贡献总协议销售62%，三线及以下城市贡献19%，海外贡献19%。就业态而言，总协议销售的49%来自住宅、4%来自别墅、47%来自商业及其他，包括写字楼、公寓、商铺等。 二零二四年上半年本集团总协议销售额最高的十大省份及地区分布详列如下： 地区 总值约数（人民币百万元） 总销售面积约数（千平方米） 广东省 1,385.9 55.9 海外 1,055.2 58.1 北京市 509.5 31.2 海南省 458.6 24.4 天津市 274.2 30.8 内蒙古 256.7 39.3 山西省 233.8 26.2 陕西省 211.7 22.3 河北省 193.0 23.6 浙江省 138.7 8.2 4,717.3 320.0 二零二四年上半年本集团总协议销售按地理区域分布详列如下：区域 总值约数（人民币百万元） 总销售面积约数（千平方米） 华北地区 1,276.7 110.3 西北地区 763.0 94.3 华南地区 1,385.9 55.9 华东地区 307.6 21.9 西南地区 192.2 13.2 海南 458.6 24.4 中南地区 155.3 15.5 海外 1,055.2 58.1 总计 5,594.5 393.6 5广州富力地产股份有限公司二零二四年中期报告 管理层讨论与分析 发展中物业 截至二零二四年六月三十日，本集团在建总建筑面积约11,482,000平方米，总可售面积约7,059,000平方米，详情如下： 地区 总建筑面积约数（平方米） 总可售面积约数（平方米） 华北区 1,841,000 1,017,000 华东区 728,000 342,000 西北区 3,286,000 2,000,000 华南区 3,330,000 2,225,000 中南区 939,000 655,000 西南区 449,000 151,000 海南 148,000 134,000 海外 523,000 340,000 小计 11,244,000 6,864,000 投资物业 238,000 195,000 总计 11,482,000 7,059,000 物业投资 本集团投资物业组合主要分布在一线及二线城市，包括甲级写字楼、购物商场、多种零售物业及主题公园等。截至二零二四年六月三十日，本集团投资物业组合总建筑面积合共约3,542,200平方米，其中运营中的投资物业组合总建筑面积约1,964,200平方米，在建或规划中的投资物业组合总建筑面积约1,578,000平方米。 酒店营运 截至二零二四年六月三十日，本集团拥有九十间运营中酒店，总建筑面积为3,984,860平方米，总客房数为27,716间，分别由知名酒店管理集团如万豪国际酒店集团、洲际酒店集团、希尔顿酒店集团、凯悦酒店集团、雅高酒店集团、万达酒店管理集团及其他酒店集团管理。 广州富力地产股份有限公司二零二四年中期报告6 管理层讨论与分析 土地储备 本集团期内新增土地的总可售面积大约29,000平方米。截至二零二四年六月三十日，本集团土地储备为总建筑面积约54,340,000平方米，其中总可售面积约41,897,000平方米，分布在国内外八十九个城市和地区，详情如下： 地区 总建筑面积约数（平方米） 总可售面积约数（平方米） 发展物业华北区 12,779,000 9,983,000 华东区 4,028,000 3,046,000 西北区 12,001,000 8,978,000 华南区 6,490,000 5,298,000 中南区 5,654,000 4,630,000 西南区 4,279,000 3,274,000 海南 2,269,000 2,092,000 海外 4,861,000 2,909,000 小计 52,361,000 40,210,000 投资物业 1,979,000 1,687,000 总计 54,340,000 41,897,000 7广州富力地产股份有限公司二零二四年中期报告 管理层讨论与分析 财务回顾 营业额 本集团的营业额主要来自物业发展、投资物业租金及酒店营运。期内，由于中国房地产行业持续低迷，本集团来自物业发展的营业额由去年同期人民币123.05亿元减少15%至人民币104.84亿元。营业额乃基于期内交付销售物业887,900平方米，较去年同期交付的1,442,000平方米减少约38%。期内整体平均售价约为每平方米人民币11,800元 （二零二三年上半年：每平方米人民币8,500元）。 投资物业租金收入由二零二三年上半年人民币4.16亿元轻微增加2%至本期间人民币4.25亿元。酒店营运营业额由去年同期人民币29.83亿元减少7%至人民币27.62亿元。 来自物业发展的营业额概要载列如下: 营业额已售可售面积平均售价 城市/国家（人民币百万元）（平方米）（人民币元╱平方米） 杭州 2,611 80,750 32,300 西安 1,859 104,340 17,800 太原 1,