房地产行业周报：住建部明确公共账户属性，南京进一步优化公积金贷款政策

核心观点：住建部明确公共账户属性，南京进一步优化公积金贷款政策 本周我们跟踪的68城新房成交同比下降，环比增长。20城二手房成交面积同比持平，环比下降。土地成交面积环比持平，成交溢价率环比增长，杭州土拍市场火热。本周政策端住建部明确住房养老金公共账户将按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则开展；上海调整新出让商品住房用地建筑面积标准和比例，多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100、110、120平方米；南京进一步优化公积金贷款政策，贷款年限由退休后延长5年放宽至延长10年，取消“使用公积金贷款购买二套房，对于原首套房人均建筑面积需不超过40平方米”的限制。我们认为目前政策端对房地产市场宽松态度将长期持续，进一步政策边际放松值得期待，整体市场信心有望企稳。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：住建部明确公共账户属性，上海调整新出让用地建筑面积标准 中央层面：住建部：住房养老金公共账户将按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则开展。 地方层面：南京：贷款年限由退休后延长5年放宽至延长10年，取消“使用公积金贷款购买二套房，对于原首套房人均建筑面积需不超过40平方米”的限制。 上海：调整新出让商品住房用地建筑面积标准和比例，多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100、110、120平方米。 市场端：土地成交溢价率环比增长，杭州土拍市场火热 销售端：2024年第35周，全国68城商品住宅成交面积239万平米，同比下降36%，环比增加4%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达8924万平米，累计同比下降35%。全国20城二手房成交面积为160万平米，同比持平，前值+3%；年初至今累计成交面积6294万平米，同比增速-5%，前值-5%。 投资端：2024年第35周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2835万平方米，成交土地规划建筑面积2136万平方米，同比增加46%，成交溢价率为4.1%。 杭州：杭州4宗纯住宅用地出让，总出让面积 106481m2 ，挂牌起始总价约45亿元。此次土地均位于拱墅区，容积率均在2.0以内，地块均溢价20%以上成交，最终成交总价达57.3亿元，招商蛇口、中天&海威、绿城、滨江各摘得1宗。 融资端：国内信用债发行规模同环比减少 2024年第35周，信用债发行57亿元，同比减少58%，环比减少21%，平均加权利率2.61%，环比增加13BP。信用债累计发行规模2869.4亿元，同比减少16%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、住建部明确公共账户属性，南京进一步优化公积金贷款政 策 中央层面：（1）住建部：住房养老金公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。 地方层面：（1）厦门：福建省厦门市相关行业协会在厦门市启动了为期一年的商品房住房“以旧换新”活动，旨在支持厦门市居民的刚性和多样性改善性住房需求。参与对象包括换房人、房地产开发企业、房地产中介机构、商业银行和交易资金监督机构。换房人是指自愿参与“以旧换新”活动，计划出售厦门市二手商品房住房并在厦门市购买新建商品房住房的人员。（2）上海：调整新出让商品住房用地建筑面积标准和比例，多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。提升住房套型配置均衡性，引导套内空间合理布局。（3）南京：公积金贷款政策进一步放松，贷款年限由退休后延长5年放宽至延长10年；取消“使用公积金贷款购买二套房，对于原首套房人均建筑面积需不超过40平方米”的限制。（4）彬州：继续保持2023年存量房评税价格水平，促进存量房交易。同时，对已建未售的非住宅商品房，在满足消防结构及国家规范的前提下，经法定程序批准可变更为商品住宅。（5）上海：商品住宅房屋维修资金归集标准，按照每平方米建筑面积成本价计价。公有住房售后房屋维修资金归集标准，按照上海市公有住房出售政策中有关规定执行（包括房屋维修资金、电梯水泵大修更新资金、街坊公共设施管理维修资金），三项资金合并使用。 表1：住建部明确公共账户属性，南京进一步优化公积金贷款政策 2、销售端：新房成交环比增长，二手房成交同比持平 2.1、68大中城市新房成交同比下降，环比增长 根据房管局数据，2024年第35周，全国68城商品住宅成交面积239万平米，同比下降36%，环比增加4%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达8924万平米，累计同比下降35%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比增长 图3：2024年第35周68大中城市成交面积同比下降，环比增长 图4：2024年第35周68大中城市中一线城市成交面积同比增长，环比增长 图5：2024年第35周68大中城市中二线城市成交面积同比下降，环比下降 图6：2024年第35周68大中城市中三四线城市成交面积同比下降，环比增长 根据房管局数据，2024年第35周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速-35%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为6%、-46%、-38%，年初至今累计增速-25%、-39%、-31%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、20城二手房成交同比持平，环比下降 2024年第35周，全国20城二手房成交面积为160万平米，同比持平，前值+3%； 年初至今累计成交面积6294万平米，同比增速-5%，前值-5%。 图8：17城二手房成交同比持平 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交溢价率环比增长，杭州土拍市场火热 2024年第35周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2835万平方米，成交土地规划建筑面积2136万平方米，同比增加46%，成交溢价率为4.1%。一线城市成交土地规划建筑面积40万平方米，同比下降82%；二线城市成交土地规划建筑面积808万平方米，同比增加86%；三线城市成交土地规划建筑面积1288万平方米，同比增加60%。济南：济南土地市场出让2宗住宅用地，王舍人片区11街区张马大街以东部分用地成交总价5.3亿元，成交楼面价6350元 /m2 。安置三区二期周边居住用地成交总价2.13亿元，成交楼面价5321元 /m2 。杭州：杭州4宗纯住宅用地出让，总出让面积 106481m2 ，挂牌起始总价约45亿元。此次土地均位于拱墅区，容积率均在2.0以内，地块均溢价20%以上成交，最终成交总价达57.3亿元，招商蛇口、中天&海威、绿城、滨江各摘得1宗。北京：北京门头沟新城板块再度迎来土地出让，地块建设用地面积 46009.12m2 ，规划建面 85495.78m2 截至挂牌时间结束，最终由电建以底价16.36亿摘得，楼面价19135元 /m2 。南京：南京土拍市场迎来8月收官大战，18宗涉宅地块同日出让，其中栖霞区3宗、浦口区3宗、六合区6宗、溧水区6宗，出让土地面积总计 676082m2 ，挂牌起始价总计84.081亿元。最终18宗地块全部成交，其中1宗溢价成交、17宗底价成交，共计收金84.101亿元。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债发行规模同比下降 2024年第35周，信用债发行57亿元，同比减少58%，环比减少21%，平均加权利率2.61%，环比增加13BP。信用债累计发行规模2869.4亿元，同比减少16%。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比减少 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2024年8月26-30日，下同）房地产指数上涨2.55%，沪深300指数下跌0.17%，相对收益为2.72%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第11位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：*ST中迪、中润资源、特发服务、苏宁环球、信达地产，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为荣安地产、中新集团、荣盛发展、三湘印象、陆家嘴。 图15：房地产指数上涨2.55%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中*ST中迪、中润资源、特发服务涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中荣安地产、中新集团、荣盛发展跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 本周我们跟踪的68城新房成交同比下降，环比增长。20城二手房成交面积同比持平，环比下降。土地成交面积环比持平，成交溢价率环比增长，杭州土拍市场火热。本周政策端住建部明确住房养老金公共账户将按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则开展；上海调整新出让商品住房用地建筑面积标准和比例，多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米；南京进一步优化公积金贷款政策，贷款年限由退休后延长5年放宽至延长10年，取消“使用公积金贷款购买二套房，对于原首套房人均建筑面积需不超过40平方米”的限制。我们认为目前政策端对房地产市场宽松态度将长期持续，进一步政策边际放松值得期待，整体市场信心有望企稳。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。