房地产行业周报（2023年第22周）：城市表现持续分化，民企拿地有所恢复

本周板块回顾：板块表现方面，本周申万房地产指数上涨2.65%，沪深300指数上涨0.28%，板块跑赢沪深300指数2.37pct，在31个板块中排第5位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积344万平米，环比+11.8%，同比+28.6%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积73万平米，环比+7.5%，同比+53.9%；二线城市商品房成交面积219万平米，环比+24.4%，同比+41.7%；三线城市商品房成交面积53万平米，环比-17.9%，同比-20.0%。从同比数据来看，一线城市新房市场涨幅超过二线城市，一二线城市表现显著好于三线城市。我们重点监测的14城二手房成交面积176万平米，环比-8.3%，同比+66.3%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积33万平米，环比-3.3%，同比+62.2%；9个二线城市二手房成交面积132万平米，环比-11.0%，同比+66.8%；3个三四线城市二手房成交面积11万平米，环比+15.8%，同比+72.7%。库存方面，本周一线城市中，上海、深圳新房库存面积环比略微下降；二线城市整体变化不大，杭州库存环比微涨1.3%。去化仍以杭州及上海表现最佳，上述两个城市3个月移动平均去化月数分别为2.29个月、4.17个月。土地市场，本周一线城市成交住宅用地4宗，平均溢价率10.09%；二线城市成交住宅用地60宗，平均溢价率6.38%；三四线城市共计成交住宅用地132宗，平均溢价率7.87%。 本周政策情况：本周佛山市出台公积金新规，调整了租住商品住房最高可提取额度的计算方式，加大了对多孩家庭租住商品住房的支持力度，并增加租房提取频次。成都市印发《成都市居住证管理细则》，连续居住满6个月的部分人员可当场发放居住证。北京地区“带押过户”政策各类配套措施已经基本到位，占市场份额八成以上的银行机构和房地产中介机构均可办理。 重点公司跟踪：5月我们跟踪的重点企业中，除国央企外，混合制企业金地集团及万科、民企龙湖集团、滨江集团及碧桂园均有投资拿地。招商蛇口发行13亿超短期融资券，票面利率2.2%。万科发布5月销售简报，其5月单月的合同销售金额同比增长7.09%。 投资建议：销售表现上，本周一二线城市新房市场同环比均上涨，三线城市新房市场同环比均下跌；二手房市场各能级城市同比均上涨，销售复苏波动特征仍然明显。城市及板块之间的分化较为明显，去化仍然以杭州与上海表现最为突出，一二线城市除福州去化周期接近30个月外，其余城市区划周期均在15个月以内，而三四线城市去化周期均超过20个月。从投资端来看，5月除国央企外，金地、万科、龙湖、滨江及碧桂园在土地市场均有所斩获，企业对于市场的信心有所恢复，但其拿地仍然倾向于核心城市。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等 表1：重点公司投资评级: 1第22周板块行情回顾 1.1第22周行业指数表现 本周（2023/5/27~2023/6/2）申万房地产指数上涨2.65%，沪深300指数上涨0.28%，板块跑赢沪深300指数2.37pct，在31个板块中排第5位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第22周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨排名前5位的个股分别为：*ST新联、万通发展、中南建设、电子城、中交地产；跌幅排名前5位的个股分别为：ST阳光城、ST粤泰、ST泰禾、*ST宋都、*ST嘉凯。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/5/27~2023/6/2）30大中城市商品房成交面积344万平米，环比+11.8%，同比+28.6%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积73万平米，环比+7.5%，同比+53.9%；二线城市商品房成交面积219万平米，环比+24.4%，同比+41.7%；三线城市商品房成交面积53万平米，环比-17.9%，同比-20.0%。 图2.30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/5/27~2023/6/2）我们重点监测的14城二手房成交面积176万平米，环比-8.3%，同比+66.3%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积33万平米，环比-3.3%，同比+62.2%；9个二线城市二手房成交面积132万平米，环比-11.0%，同比+66.8%；3个三四线城市二手房成交面积11万平米，环比+15.8%，同比+72.7%。 图6.14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.二线城市成交面积及同、环比情况 图9.三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/5/27~2023/6/2），4个一线城市新房成交上海和广州环比上涨，涨幅分别为26.3%、13.7%，北京和深圳环比下跌，跌幅分别为25.4%、3.4%。与去年同期相比，上海由于低基数同比上涨205.1%；北京同比+34.9%，广州和深圳分别同比下跌3.5%、11.1%。二手房成交北京环比下跌3.2%，同比上涨69.3%；深圳环比下跌3.4%，同比涨幅达到36.3%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/5/27~2023/6/2）我们重点监测的14个二线城市中，新房市场环比表现有所差异，福州、青岛环比涨幅最高，分别为164.6%、122.3%；苏州环比上涨68.5%，南京环比上涨19.1%，佛山、宁波环比微涨，分别为+5.0%、+3.4%；其余城市环比下跌，分别为东莞（环比-42.0%）、成都（环比-17.1%）、杭州（环比-7.0%）、济南（环比-4.5%）、武汉（环比-2.8%）。与去年同期相比，除济南（同比-12.2%）外，其余城市同比均上涨，其中福州同比涨幅最大，为89.1%；宁波表现次之，同比+80.9%；此外成都、武汉同比涨幅均在50%以上，分别为+52.6%、+57.3%。二手房市场方面，只有佛山本周环比略微上涨，为5.8%，其他城市均出现环比下滑，其中青岛环比跌幅超过30%，达到了35.0%；厦门环比跌幅也接近30%，为27.6%。 同比表现上，除杭州（同比-11.9%）和厦门（同比-10.5%）外，其他城市二手房成交面积的同比涨幅均在50%以上，其中成都同比上涨109.1%，涨幅最高。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/5/27~2023/6/2）我们重点监测的13个三四线城市中，4个城市新房成交环比下跌，其中金华（环比-38.3%）和扬州（环比-37.8%）跌幅最大，赣州环比-28.8%，惠州、芜湖环比微跌，分别为-2.3%、-2.6%；其余城市环比上涨，泉州涨幅最大为110.9%，温州、绍兴环比涨幅超过50%，分别为+64.9%、+61.5%。同比方面，泉州涨幅最大，达到136.7%，温州、扬州、泰安、赣州分别同比+49.3%、+27.1%、+8.7%、+7.7%。其余城市同比下跌，其中绍兴、金华和肇庆跌幅超过50%，分别下跌78.7%、50.4%、50.4%。二手房市场中，江门、扬州分别环比下跌27.9%、2.6%，金华环比上涨72.0%；同比江门+37.4%，扬州+67.7%，金华+91.2%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/5/27~2023/6/2）一线城市中，北京、广州新房库存面积分别环比微涨0.5%、0.4%，上海和深圳分别环比下跌2.1%、0.6%。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，为4.17个月，其余城市3个月移动平均去化周期均在13~15个月，较上周基本保持平稳。我们跟踪的4个二线城市中，整体变化不大，杭州新房库存面积环比涨幅最高，为1.3%，福州新房库存面积环比下跌1.6%。从去化周期来看，杭州仍保持最短的去化周期，为2.29个月，南京、苏州平均去化周期分别为11.96、10.70个月左右，福州仍保持较长的去化周期，为29.81个月。我们跟踪的3个三四线城市新房库存面积除莆田保持平稳外，泉州和温州均环比上涨均为0.8%。从去化周期来看，三个城市3个月移动平均去化周期均较高，其中泉州的去化周期最长，达到了268.64个月，其余两个城市也在20个月以上。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/5/29~2023/6/2）一线城市中，北京成交4宗住宅用地，总规划建面13.53万方，土地出让金95.17亿元，平均溢价率10.09%；供应方面，广州和北京分别推出10宗和6宗住宅用地。二线城市合计成交住宅用地60宗，总规划建面528.57万方，土地出让金591.98亿元，平均溢价率6.38%；成交商办用地19宗，总规划建面98.32万方，土地出让金25.41亿元，平均溢价率0.91%。供给方面，合计推出住宅用地37宗，总规划建面382.7万方；推出商办用地39宗，总规划建面142.96万方。三四线城市共计成交住宅用地132宗，商业/办公用地157宗，土地出让金分别为205.74亿元、29.97亿元，平均溢价率分别为7.87%、2.08%。 表6.本周各城市土地市场情况 5本周行业重点新闻追踪 佛山市：佛山市住房公积金管理中心出台公积金新规，多孩家庭租住商品住房年最高可提额度6万元 6月1日，佛山市住房公积金管理中心发布了“关于调整佛山市提取住房公积金支付房租有关事项的通知”。据了解，此次新政调整了租住商品住房最高可提取额度的计算方式，加大了对多孩家庭租住商品住房的支持力度，并增加租房提取频次。多孩家庭租住商品住房年最高可提取额度超6万元。该通知从2023年7月1日起实施。 成都：成都市公安局发布通知，《成都市居住证管理细则》正式印发，连续居住满6个月的部分人员可当场发放居住证 6月1日，成都市公安局发布通知，《成都市居住证管理细则》正式印发，本细则自2023年7月1日起实施，有效期5年。《细则》明确，来蓉人员在蓉滞留24小时以上的，应当由本人或者用工单位、房屋出租人及中介机构向居住地公安派出所或居（村）民委员会申报居住登记。居住证自签发、签注之日起1年内有效。 有效期届满后居住证持有人连续在蓉居住的，应当于期满前1个月内，持居民身份证等有效身份证明、居住证及合法住所证明等，到现居住地公安派出所办理签注手续。 北京：北京地区“带押过户”政策各类配套措施已经基本到位，占市场份额八成以上的银行机构和房地产中介机构均可办理。 6月1日消息，房地产交易“带押过户”已经在北京地区10多家银行实现常态化办理，已交易房产涉及通州、海淀、朝阳、怀柔、丰台等8个区。目前，北京地区“带押过户”政策各类配套措施已经基本到位，占市场份额八成以上的银行机构和房地产中介机构均可办理。市民百姓如有需要，可以就近申请并体验更高效、更便捷和更安全的“带押过户”服务。 6重点企业表现 6.1本周重点标的表现 表7.重点企业估值表 6.2重点企业本月拿地情况 5月我们跟踪的重点企业中，共拿地38块，总土地出让金641亿元。从企业性质来看，拿地的既有央国企，也有混合制企业与民企，且基本均布局于一二线核心城市。 表8.重点企业拿地情况 6.3重点企业本周融资情况 本周（2023/5/27~2023/6/2）我们重点跟踪的房企中，招商蛇口发行13亿元超短期融资券，发行利率2.2%。 表9.重点企业融资情况