房地产行业2024年8月投资策略暨中报前瞻：行业进入淡季，静待基本面反弹

证券研究报告|2024年07月29日 核心观点行业研究·行业投资策略 行业：销售阶段性改善，价格持续承压。2024年1-6月，商品房销售额47133亿元，同比-25.0%，降幅较1-5月收窄了2.9个百分点；6月单 月，商品房销售额11468亿元，同比-14.3%，降幅较5月大幅收窄了12.1 个百分点。2024年1-6月，商品房销售面积47916万㎡，同比-19.0%， 降幅较1-5月收窄了1.3个百分点；6月单月，商品房销售面积11274 万㎡，同比-14.5%，降幅较5月收窄了6.2个百分点。2024年1-6月， 商品房销售均价为9837元/㎡，同比-7.4%，降幅较1-5月收窄了2.1 个百分点；6月单月，商品房销售均价10172元/㎡，同比+0.2%，较5月提升了7.4个百分点。从高频数据看，截至目前，30城新建商品房当年累计成交4995万㎡，同比-34%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-33%、-32%、-25%、-21%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-30%、-36%、 -35%。18城二手住宅当年累计成交40.4万套，同比-6%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为-7%、+41%、 -11%、+26%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-1%、-8%、-10%。 中报前瞻：亏损房企占比61%。截至目前，房地产板块共有75家企业发布业绩快报或者业绩预告，其中预增、扭亏、预减、首亏、续亏分别为2、9、18、21、25家，分别占比3%、12%、24%、28%、33%。由于收入下降、毛利率下降、计提减值增加等原因，亏损企业占比达61%，其中部分头部房企也出现了首次亏损的现象。 板块：本月跑输沪深300指数10.5个百分点。自上期策略报告发布至今， 房地产板块下跌16.0%，跑输沪深300指数10.5个百分点，在31个行业中排25名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为13.4倍，比2021年的底部估值水平（10.0倍动态PE）高34.2%。 投资策略：地产销售同比降幅有所企稳，但主要受基数效用影响，并未出现以“房价止跌”为标志的“真复苏”，甚至以“跌幅收窄”为代表的“准复苏”也有减弱趋势。未来一两个月内地产销售将迎来传统淡季，建议继续关注销售端高频指标。个股端，推荐布局合理、存货优质的公司，8月组合绿城管理控股、华润置地。 风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。 重点公司盈利预测及投资评级 公司 公司 投资 昨收盘 总市值 EPS PE 代码 名称 评级 （元） （亿元） 2024E 2025E 2024E 2025E 9979 绿城管理控股 优于大市 4.31 87 0.62 0.77 6.4 5.1 1109 华润置地 优于大市 24.00 1711 4.45 4.79 4.9 4.6 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 房地产 优于大市·维持 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 证券分析师：王静021-60893314 wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《房地产行业周报（2024年第29周）-新房销售同比降幅企稳，五年期LPR下调10个基点》——2024-07-23 《数据背后的地产基建图景（十）-地产基本面指标同比改善，基建投资增长支撑较弱》——2024-07-20 《统计局2024年1-6月房地产数据点评-基本面指标除竣工外同 比改善，城市维度房价持续承压》——2024-07-15 《房地产行业周报（2024年第27周）-地产销售数据有所回落，二手房表现仍强于新房》——2024-07-09 《房地产行业周报（2024年第26周）-地产销售季末改善，北京出台楼市新政》——2024-07-02 房地产行业2024年8月投资策略暨中报前瞻 行业进入淡季，静待基本面反弹 优于大市 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 内容目录 行业：销售阶段性改善，价格持续承压5 统计局数据：销售降幅收窄，价格持续承压5 高频数据：新房仍在低位，二手有所改善6 中报前瞻：亏损房企占比61%11 板块：本月跑输沪深300指数10.5个百分点13 投资策略14 风险提示14 图表目录 图1：商品房销售额累计同比5 图2：商品房销售额单月同比5 图3：商品房销售面积累计同比5 图4：商品房销售面积单月同比5 图5：商品房销售均价累计同比6 图6：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比6 图7：70个大中城市二手住宅销售价格同比6 图8：分城市能级二手住宅销售价格同比6 图9：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡）7 图10：北京单日成交7天移动平均（万㎡）7 图11：上海单日成交7天移动平均（万㎡）7 图12：广州单日成交7天移动平均（万㎡）7 图13：深圳单日成交7天移动平均（万㎡）7 图14：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡）8 图15：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡）8 图16：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡）8 图17：30城新建商品房成交面积累计同比，20248 图18：主流城市新建商品房成交面积累计同比，20248 图19：分能级新建商品房成交面积累计同比，20248 图20：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套）9 图21：北京单日成交7天移动平均（套）9 图22：深圳单日成交7天移动平均（套）9 图23：成都单日成交7天移动平均（套）10 图24：杭州单日成交7天移动平均（套）10 图25：一线城市单日成交7天移动平均（套）10 图26：二线城市单日成交7天移动平均（套）10 图27：三线城市单日成交7天移动平均（套）10 图28：18城二手住宅成交套数累计同比，202410 图29：主流城市二手住宅成交套数累计同比，202411 图30：分城市能级二手住宅成交套数累计同比，202411 图31：中报业绩披露情况11 图32：上期报告发布至今主流地产股涨幅13 图33：地产板块PE变化13 图34：上期报告发布至今各板块涨幅13 表1：截至目前房地产板块中报业绩预告/快报一览11 行业：销售阶段性改善，价格持续承压 统计局数据：销售降幅收窄，价格持续承压 2024年1-6月，商品房销售额47133亿元，同比-25.0%，降幅较1-5月收窄了2.9 个百分点；6月单月，商品房销售额11468亿元，同比-14.3%，降幅较5月大幅 收窄了12.1个百分点。2024年1-6月，商品房销售面积47916万㎡，同比-19.0%， 降幅较1-5月收窄了1.3个百分点；6月单月，商品房销售面积11274万㎡，同 比-14.5%，降幅较5月收窄了6.2个百分点。 2024年1-6月，商品房销售均价为9837元/㎡，同比-7.4%，降幅较1-5月收窄 了2.1个百分点；6月单月，商品房销售均价10172元/㎡，同比+0.2%，较5月提升了7.4个百分点。从城市维度看，2024年6月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-4.9%，降幅较5月扩大了0.6个百分点；70个大中城市二手住宅 销售价格同比-7.9%，降幅较5月扩大了0.4个百分点；考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。 图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售额单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图3：商品房销售面积累计同比图4：商品房销售面积单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图5：商品房销售均价累计同比图6：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图7：70个大中城市二手住宅销售价格同比图8：分城市能级二手住宅销售价格同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 高频数据：新房仍在低位，二手有所改善 从日频跟踪来看，2024年7月21日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同 比-25%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房7天移动平均成交面积同比 分别为-33%、+10%、-34%、-27%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-15%、-23%、-43%。 截至2024年7月21日，30城新建商品房当年累计成交4995万㎡，同比-34%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-33%、-32%、 -25%、-21%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-30%、-36%、-35%。 图9：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图10：北京单日成交7天移动平均（万㎡）图11：上海单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图12：广州单日成交7天移动平均（万㎡）图13：深圳单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图14：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡）图15：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图16：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡）图17：30城新建商品房成交面积累计同比，2024 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图18：主流城市新建商品房成交面积累计同比，2024图19：分能级新建商品房成交面积累计同比，2024 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 从日频跟踪来看，2024年7月21日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比 为+34%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅7天移动平均成交套数同比分 别为+50%、+89%、+25%、+101%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+57%、+29%、+22%。 截至2024年7月21日，18城二手住宅当年累计成交40.4万套，同比-6%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为-7%、+41%、-11%、 +26%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-1%、 -8%、-10%。 图20：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图21：北京单日成交7天移动平均（套）图22：深圳单日成交7天移动平均（套） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图23：成都单日成交7天移动平均（套）图24：杭州单日成交7天移动平均（套） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图25：一线城市单日成交7天移动平均（套）图26：二线城市单日成交7天移动平均（套） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图27：三线