房地产行业2022年8月投资策略暨中报前瞻：重回博弈，关注销售

证券研究报告|2022年07月27日 核心观点行业研究·行业投资策略 行业：销售累计同比改善，日频数据趋势走弱。2022年1-6月商品房销售额累计66072亿元，同比-28.9%，较前值收窄2.6个百分点；销售面积累计68923万平方米，同比-22.2%，较前值收窄1.3个百分点。单月值同比降幅收窄明 显，2022年6月商品房销售额17735亿元，同比-20.8%，较前值收窄16.9 个百分点；销售面积18185万平方米，同比-18.3%，较前值收窄13.5个百 分点。销售均价持续修复，2022年1-6月，商品房销售均价为9586元/㎡， 同比-8.6%，较前值收窄1.8个百分点，环比+0.6%，延续修复态势。从日频数据跟踪来看，销售回暖趋势走弱。2022年截至7月22日，30城商品房成交面积为8256万㎡，同比-32%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-36%、-36%、-32%、-14%。样本城市中，上海、江阴、深圳、惠州商品房累计成交面积同比降幅收窄较为明显。 公司：板块中期业绩承压。受到行业景气度影响，2022年上半年大多数房企业绩承压。在房地产板块已公布业绩快报或业绩预告的81家公司中，业绩 预增公司5家，占比6%；业绩扭亏公司6家，占比7%；业绩略增公司2家占比2%；业绩预减公司24家，占比30%；业绩首亏公司22家，占比27%；业绩续亏公司22家，占比27%。 板块：估值仍处底部。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌3.3%，跑赢沪深300指数0.6个百分点，在31个行业中排第23名。根据Wind一致 预期，按最新收盘日计，板块2022年动态PE为5.3倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）低14.1%，仍处历史最低水平。 投资策略：重回博弈，关注销售复苏节奏。当前行业基本面弱势延续，信用危机也并未完全渡过。月度销售数据恶化程度虽在趋缓，但从高频数据看，销售回暖动能仍显不足，居民收入、房价上涨预期等指标均为多年来最低。基本面再趋悲观之下，市场可能重回政策博弈主线。同时，销售尽快企稳复苏是当下房地产行业几乎所有问题的根本答案，后续需更加关注行业基本面的变化情况以及房企的经营状况，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。8月组合推荐滨江集团、绿城中国、贝壳-W、招商积余。 风险提示：基本面改善不及预期、政策力度不及预期。 房地产 超配·维持评级 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 联系人：王静021-60893314 wangjing20@guosen.com.cn 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《房地产行业专题-短期布局分歧收敛，长期布局行业新生——华夏中证全指房地产ETF投资价值分析》——2022-07-22 《房地产行业双周报-销售量价有所改善，多地推出放松新政》 ——2022-07-19 《统计局6月房地产数据点评-销售拐点初现，投资有待修复》— —2022-07-15 《房地产行业双周报-销售土拍市场渐渐回温，各地落户限购政策松绑》——2022-07-05 《房地产行业2022年7月投资策略-分歧收敛，势能充足》— —2022-06-30 房地产行业2022年8月投资策略暨中报前瞻 重回博弈，关注销售 超配 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 内容目录 行业：销售累计同比改善，日频数据趋势走弱4 公司：板块中期业绩承压6 板块：估值仍处底部13 投资策略：重回博弈，关注销售复苏节奏14 风险提示14 免责声明15 图表目录 图1：商品房销售额累计同比增速4 图2：商品房销售额单月同比增速4 图3：商品房销售面积累计同比增速4 图4：商品房销售面积单月同比增速4 图5：商品房销售均价同比增速5 图6：商品房销售均价环比增速5 图7：30城商品房单日成交面积（万㎡）5 图8：30城商品房累计成交面积同比，20225 图9：30城商品房单日成交区域结构6 图10：分区域商品房累计成交面积同比，20226 图11：历年30城商品房单日成交面积（万㎡）6 图12：历年30城商品房累计成交面积（万㎡）6 图13：2022年地产板块中期业绩变化情况7 图14：上期报告发布至今主流地产股涨幅14 图15：地产板块PE变化14 图16：上期报告发布至今各板块涨幅14 表1：已公布业绩预告或业绩快报的公司一览7 行业：销售累计同比改善，日频数据趋势走弱 销售累计同比改善。2022年1-6月商品房销售额累计66072亿元，同比-28.9%， 较前值收窄2.6个百分点；销售面积累计68923万平方米，同比-22.2%，较前值 收窄1.3个百分点。单月值同比降幅收窄明显，2022年6月商品房销售额17735 亿元，同比-20.8%，较前值收窄16.9个百分点；销售面积18185万平方米，同比 -18.3%，较前值收窄13.5个百分点。销售均价持续修复，2022年1-6月，商品 房销售均价为9586元/㎡，同比-8.6%，较前值收窄1.8个百分点，环比+0.6%，延续修复态势。 图1：商品房销售额累计同比增速图2：商品房销售额单月同比增速 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图3：商品房销售面积累计同比增速图4：商品房销售面积单月同比增速 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图5：商品房销售均价同比增速图6：商品房销售均价环比增速 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 从日频数据跟踪来看，销售回暖趋势走弱。2022年截至7月22日，30城商品房成交面积为8256万㎡，同比-32%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-36%、-36%、-32%、-14%。样本城市中，上海、江阴、深圳、惠州商品房累计成交面积同比降幅收窄较为明显。 图7：30城商品房单日成交面积（万㎡）图8：30城商品房累计成交面积同比，2022 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图9：30城商品房单日成交区域结构图10：分区域商品房累计成交面积同比，2022 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图11：历年30城商品房单日成交面积（万㎡）图12：历年30城商品房累计成交面积（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 公司：板块中期业绩承压 受到行业景气度影响，2022年上半年大多数房企业绩承压。在房地产板块已公布业绩快报或业绩预告的81家公司中，业绩预增公司5家，占比6%；业绩扭亏公司6家，占比7%；业绩略增公司2家，占比2%；业绩预减公司24家，占比30%；业绩首亏公司22家，占比27%；业绩续亏公司22家，占比27%。 图13：2022年地产板块中期业绩变化情况 资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理 表1：已公布业绩预告或业绩快报的公司一览 序号证券代码证券名称事件业绩变动幅度业绩变动原因 净利润约7900.0万元~9100.0报告期内，公司与淮南市大通区人民政府合同纠纷事宜，收到资金转回减值 1000631.SZ顺发恒业预增 万元,变动幅度损失约2697万元；公司利息收入较上年同期也增长约2112万元，同时，公 为:90.0%~119.0% 司严格精细化管理，加强过程控制，不断降低管理费用。故预计2022年半年 度归属于上市公司股东的净利润同比上升约90%-119%。 报告期内，公司预计归属于上市公司股东的净利润比去年同期增加的主要原因如下：1.报告期内，公司对联营单位海南海投一号投资合伙企业（有限合伙）（即“梅西百货改造REITs项目”）、509W34HNA,LP.（即“曼哈顿34 2000616.SZST海投预增 净利润约4173.52万元街REITs项目”）长期股权投资采用权益法核算，分别依据梅西百货改造REITs ~6260.27万元,变动幅度项目、曼哈顿34街REITs项目底层资产项目公司提供的2022年第一季度未 为:247.37%~421.06% 经审计的财务报告确认投资收益，投资收益金额比上年同期增加所致。2.报告期内，非经常性损益对公司净利润的影响金额预计为94.25万元，主要原因是公司全资子公司北京海航嘉盛养老服务有限公司收到养老运营补贴及稳岗补贴所致。 报告期内，公司归属于上市公司股东的净利润较去年同期增加，主要原因一是公司开发销售业务稳步推进，开发销售业务经营收益较去年同期增加；二是公司将持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店（公司及全资子公司北京金融街 3000402.SZ金融街预增 净利润约108738.94万元里兹置业有限公司共同持有）出售给北京金融街投资（集团）有限公司，其 ~126862.09万元,变动幅度转让收益（非经常性损益）对公司归属于母公司净利润影响约7.8亿元；三 为:80.0%~110.0% 是上海静安融悦中心项目部分办公楼、商业及配套车位根据公司“开发销售+资产管理”双轮驱动战略、土地出让合同规定在竣工后持有经营，公司聘请独立第三方评估机构对其投资性房地产公允价值进行审核，其公允价值变动损益（非经常性损益）对公司归属于母公司净利润影响约1.2亿元。 （一）主营业务影响主要原因是商品房销售收入结转金额同比大幅增加。（二） 4600639.SH浦东金桥预增净利润约94682.0700万元,增非经营性损益的影响非经常性损益对公司本期业绩预告没有重大影响。（三） 加113.61% 会计处理的影响会计处理对公司本期业绩预告没有重大影响。（四）其他影 响公司不存在其他对业绩预告构成重大影响的因素。 （一）主营业务方面：虽然受疫情及公司对小微企业等减免租金的影响，本期房产租赁业务、进出口贸易业务收入和毛利较上年同期有所下滑，但是由 净利润约69678.0000万元,增于本期商品房销售结转面积、收入和毛利较上年同期有较大增长，因此主营 5600648.SH外高桥预增 加58.7% 业务产生的利润较上年同期增幅较大。（二）非经常性损益方面：本期非经 常性损益较上年同期大幅下降，主要为本期收到政府补助较上年同期减少，以及上年同期收到上海侨福外高桥置业有限公司特殊债权收益等因素综合影响。 公司2020年参股将淖铁路以来，正在逐步向能源物流公司转型，自2020年 6600603.SH广汇物流预减净利润约9944.3100万元,减少起至今没有新增房地产开发项目。房地产项目结转收入具有周期性特点，2022 70.39% 年计划结转的房地产项目将于4季度结转收入，2022年上半年尚未满足收入 结转条件，因此2022年上半年收入、净利同比下降。 7000036.SZ华联控股预减 净利润约4500.0万元~5800.0目前公司销售产品以研发办公为主，受到市场供求变化、银行信贷收紧、销万元,变动幅度售产品业态变化等因素影响，研发办公产品销售未达预期，导致公司本期业 为:-67.1%~-57.59%绩下滑。 8000537.SZ广宇发展预减净利润约38500.0万元1.公司于2022年1月14日完成重组标的资产的过户。其中，置入资产为鲁 ~43500.0万元,变动幅度能新能源100%股权，置出资产为公司所持全部23家房地产子公司股权，详见 为:-77.81%~-74.93% 公司于2022年1月19日披露于巨潮资讯网上的《关于重大