西安写字楼 2024年第二季度

西安-2024年7月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 写字楼 金融类企业租赁需求强劲 退租情况改善，租户稳定性有所上升。 •租赁市场表现平稳，甲级楼内租户稳定性有所上升，退租情况较去年同期相比显著好转，净吸纳量因此同比上升，达到3.8万平方米。 •在新增供应持续位于低位、租赁需求逐步释放的情况下，空置率得以同比下降2.9个百分点，环比下降0.4个百分点，至24.0%。 •伴随多个行业转型调整及办公载体趋于多元化等多重因素的影响，甲级办公租赁需求释放受阻，业主方持续承压，致使租金不断下探，至99.6元/平方米/月，同比环比均有下降。 •2024年上半年，金融类企业释放强劲的租赁需求，新增租赁需求占比继2019年后再次重回行业首位，占整体新增租赁面积的45%。 •在宏观经济增速下行的背景下，多数企业的租赁策略转变为价格驱动趋势明显，这使得租赁策略更为灵活的共享办公、租金更有优势但产业氛围浓厚的产业园区等产品受到更多青睐。 “西安近年来不断织密的轨道交 通网络，加之下半年高新云巴的投 入使用，城市内部交通愈发便利，非核心商务区的多元化载体空间或迎来新发展空间。” 潘玲红，第一太平戴维斯研究部 第一太平戴维斯 如需了解更多资讯，请联系 市场研究部 JamesMacdonald 高级董事中国区 +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn SophyPan 高级经理华西区 +862867373686 sophy.pan@savills.com.cn 代理部 CrizDai高级董事华西区 +862867373798 criz.dai@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及强劲的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者，在全球设有逾600家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 写字楼 图1：西安甲级写字楼供应、吸纳量与空置率,2019至Q2/2024 40 35 30 25 20 15 10 5 0 201920202021202220231H/2024 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 市场概况 2024年上半年，西安甲级写字楼市场录得英发金融中心一个新项目入市，为南二环与小寨区域带来约4万平方米的新增供应，将全市甲级写字楼存量推升至220万平方米。需求端表现平稳，甲级楼内租户稳定性有所上升，退租情况较去年同期相比显著好转，净吸纳量因此同比上升，为3.8万平方米。在新增供应持续位于低位，租赁需求逐步释放的情况下，空置率呈下降态势，同比下降2.9个百分点，环比下降0.4个百分点，至 24.0%。伴随多个行业转型调整及办公载体趋于多元化等多重因素的影响，甲级办公租赁需求释放受阻，业主方持续承压，致使 求来源前三水平。值得一提的是，上半年录得新增需求与退租面积基本持平，代表部分企业扩租的同时，也有一定量的企业退出甲级办公楼，行业竞争趋于白热化。 房地产上半年新增租赁需求排名第二，约为11.9%，主要需求来源仍以建造及工程相关企业为主。按交易类型来看，房地产企业的退租量为新租的近1.4倍，致使该行业净吸纳量为负，一方面系部分开发商的持续退租，另一方面个别建筑工程企业迁入新建的总部楼宇，预计该趋势仍将延续未来一段时间。 来源第一太平戴维斯研究部 图2：甲级写字楼空置率,Q3/2019至Q2/2024 1 2 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 Q2 0% 201920202021202220232024 来源第一太平戴维斯研究部 租金不断下探，至99.6元/平方米/月，同比环比均小幅下降。 需求分析 金融类企业租赁需求强劲 2024年上半年，金融类企业释放强劲的租赁需求，新增租赁需求占比继2019年后再次重回行业首位，占整体新增租赁面积的45%。从细分行业来看，受个别大面积租赁成交影响，银行类成交占比最大（约70%） ；其次为保险、金融交易中心及金融数据分别占比9.6%、7.6%。年初，2024创投大会在西安举办，引入多个创投机构，加之近年来西安持续优化投资环境，完善金融投资体系，带动银行、证券、融资租赁相关企业的办公需求释放。此外，在电商、数字化生活服务等领域的发展下，与移动支付业务相关的金融交易类企业租赁需求亦有所提升。 行业竞争加剧 降本增效导致办公选址多样化 教育服务行业仍在消费者服务行业内占主要需求来源，上半年，其新增租赁面积占比68%。按交易类型来看，上半年在甲级楼内的退租面积比新租面积多出两倍，追踪退租面积的去向发现，产业园区成为不少该类租户的新选择。 市场展望 2024年下半年，西安甲级写字楼市场预计迎来一个新项目入市，在租赁需求缓慢复苏的情况下，市场竞争将进一步加剧。 与此同时，在宏观经济增速下行的背景下，多数企业的租赁策略转变为价格驱动趋势明显，这使得租赁策略更为灵活的共享办公、租金更有优势但产业氛围更为浓厚的产业园区等产品迎来发展窗口期。加之西安轨道交通不断完善，增加了商务区之间的通达性，企业在选址时无论区域亦或是载体空间形态方面，都拥有更多的选择，长 信息技术行业租赁需求在上半年平稳释放，远来看西安写字楼租赁市场将呈现多点开 图3：甲级写字楼租金指数,Q3/2019至Q2/2024 其面积占比延续去年以来的态势，保持在需 花的局面。 125 120 115 Q1/2010=100 110 105 100 95 90 85 12 表1：主要写字楼租赁成交，1H/2024 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 Q2 租户 行业 项目 商务区 承租面积 （平方米） 中国建设银行 金融 南飞鸿·乐荟中心·IGC写字楼 城南 20,000 银联 金融 凯德广场西塔 南二环与小寨 2,300 华为 信息技术 天一国际 高新一期 2,100 洋葱学园 消费者服务 中景科技广场A座 高新一期 1,800 201920202021202220232024 备注：图表中所有租金指数均始于Q1/2010，以下子市场例外：城北-Q4/2016;曲江-Q3/2014 来源第一太平戴维斯研究部 来源第一太平戴维斯研究部