庄士中国2022 业绩报告

目录 2 主席报告书 30 公司资料 34 董事及高层管理人员之简历资料 40 企业管治报告书 62 环境、社会及管治报告书 87 董事会报告书 102 独立核数师报告 110 综合收益表 111 综合全面收益表 112 综合资产负债表 114 综合现金流量表 115 综合权益变动表 116 综合财务报告附注 204 主要物业资料 206 财务资料概要 207 股东周年大会通告 02庄士中国投资有限公司 主席 报告书 主席报告书 截至2022年3月31日止年度要点 本集团于2021年5月14日完成出售位于中华人民共和国（“中国”）广州市番禺的物业项目。于缴付与该出售相关之税项后，本集团之净现金状况增加约1,400,000,000港元。该出售大幅加强本集团的财务状况。 本公司权益持有人应占溢利为227,800,000港元。 本集团于截至2022年3月31日录得现金净额698,100,000港元。本集团现金储备总额（包括债券投资428,200,000港元）为1,953,100,000港元，银行借款为1,255,000,000港元。 每股资产净值为1.94港元。 每股盈利为港币9.70仙。 除于年内派付之中期股息每股港币2.0仙及特别股息每股港币4.0仙之外，董事会亦建议派付末期股息每股港币2.0仙，并且亦宣派第二次特别股息每股港币8.0仙，两者总额为每股港币10.0仙。因此本年度股息总额较去年增加约4.3倍至每股港币16.0仙（2021年：港币3.0仙）。 业绩回顾 截至2022年3月31日止年度，本公司权益持有人应占溢利为227,800,000港元（2021年：419,000,000港元）。每股盈利为港币9.70仙（2021年：港币17.84仙）。 于回顾年度，本集团收入为约204,500,000港元（2021年：1,779,700,000港元），包括如下： 发展物业销售额减少约1,578,800,000元至约72,800,000港元（2021年：1,651,600,000港元），主要由于香港屯门弦海的落成物业大部份已于去年同期交付予买家，因而确认之已完成销售额有所减少； 租金及管理费收入减少35.1%至约25,900,000港元（2021年：39,900,000港元），主要由于去年同期有录得英国投资物业租金收入，而该物业已于2020年9月1日出售； 来自证券投资及买卖之收入轻微增加3.7%至约64,800,000港元（2021年：62,500,000港元）；及 于中国的墓园资产销售额增加59.5%至约41,000,000港元（2021年：25,700,000港元），主要由于回顾年度出售的墓位数目有所增加。 于回顾年度，毛利减少约81.3%至约134,200,000港元（2021年：718,800,000港元），主要由于收入有所减少。整体毛利率由40%上升至66%，主要由于利润率相对本集团其他收入分部较低之发展物业销售占比有所下降。各收入分部的毛利率如下： 2022年3月 2021年3月 发展物业销售额 45% 37% 租金及管理费收入 41% 72% 来自证券投资及买卖之收入 100% 100% 墓园资产销售额 63% 62% 其他收入及亏损净额录得约675,900,000港元（2021年：收益净额120,900,000港元），主要包括利息收入、股息收入及债券投资之公平值亏损。于回顾年度录得亏损净额主要由于录得债券投资之未变现公平值亏损。其他收入及亏损净额的明细载于本报告第158页附注7A内。于2021年5月宣布完成出售持有位于中国广州市番禺物业项目之附属公司后，回顾年度录得出售附属公司之收益约1,180,000,000港元（2021年：出售持有英国物业的附属公司之亏损9,300,000港元）。本集团因于中国及马来西亚之投资物业所产生之投资物业之公平值变动录得亏损63,900,000港元（2021年：136,000,000港元）。 在成本方面，由于屯门弦海摊销销售佣金较去年同期有所减少，销售及推广支出减少约80.3%至约21,500,000港元（2021年：109,000,000港元）。行政费用及其他经营支出轻微增加2.0%至约141,100,000港元（2021年：138,400,000港元）。融资费用减少33.2%至32,200,000港元（2021年：48,200,000港元），乃主要由于年内银行借款减少及利率下降。摊占一间联营公司亏损约3,800,000港元（2021年：100,000港元）乃为摊占一间联营公司之业绩。摊占一间合营企业亏损为15,600,000港元（2021年：溢利2,300,000港元），主要由于摊占合营企业拥有之投资物业产生之重估亏损。税项支出为约138,500,000港元（2021年：税项抵免14,400,000港元），主要由于回顾年度与上文所述出售持有位于中国广州市番禺项目之附属公司相关之税项支出142,100,000港元。 股息 董事会议决在即将举行之本公司股东周年大会上建议股东批准派付截至2022年3月31日止年度之末期股息每股港币2.0仙（2021年：港币1.5仙）。末期股息如获批准，将于2022年9月27日（星期二）或之前派付予于2022年9月14日（星期三）名列本公司股东名册之股东。 此外，经考虑本集团之财务表现及营运资金需求，董事会于2022年6月27日亦议决于2022年9月27日（星期二）或之前向于2022年9月14日（星期三）名列本公司股东名册之股东派付第二次特别股息每股港币8.0仙（2021年：零）。 本公司已就本财政年度派付中期股息每股港币2.0仙（2021年：港币1.5仙）及特别股息港币4.0仙（2021年：零）。因此，本年度股息总额将为每股港币16.0仙（2021年：港币3.0仙），增加约4.3倍。本财政年度的股息总金额将为约375,600,000港元（2021年：70,500,000港元）。 业务回顾 于回顾年度，本集团已成功完成出售位于中国的广州市番禺发展项目，该出售加强了本集团的财务状况。然而，于回顾年度，本集团于高收益债券的投资表现有受到高收益债券市场欠佳及反覆波动的不利影响。 A.投资物业 本集团于香港、中国及马来西亚持有以下投资物业组合，提供稳定及经常性租金收入。 香港新界屯门业旺路 弦坊 （拥有100%权益） 辽宁省鞍山市 庄士•中心城 （拥有100%权益） 弦坊为由本集团于屯门开发之总楼面面积合共约25,813 平方呎之两层高商业裙楼，其设有约16个商铺及12个商业停车位，其中10个商铺出租予独立第三方，每年租金收入合共约2,600,000港元。本集团将继续推广余下铺位及停车位，以赚取租金收入。于2022年3月31日，该物业以估值约175,900,000港元列账。 庄士•中心城设有一幢6层高的商业裙楼，总楼面面积 合共约29,600平方米。在该裙楼上建有两座分别为27及33层高的双子大厦（AB座及C座），总楼面面积合共约 62,700平方米。该项目已取得竣工入伙纸。 鞍山市华育学校 鞍山市图书馆 虹桥寰球大酒店 鞍山 火车站金融大厦 鞍钢会展中心 鞍山市政协 鞍山市民生小学 鞍山客运站 （长途车站） 胜利广场 英国TESCO项目 鞍山市第一中学 鞍山市中心医院 紫荆花酒店 新华银河电影城 新兴市场 （新址）鞍山田园酒店 ChUang'sPlaza 庄士广场 ChUang'sMid-town 庄士•中心城 千山西路 新 千山中路 青年街 景子街 二一九路 铁 东 二 道 街 ︵ 步 行 街 ︶ 人民路 建 国 南 路 铁 西 五 道 街 胜 利 南 路 中 华 南 路 由于鞍山经济疲弱，加上受到新型冠状病毒(Covid-19)疫情的不利影响，因此商业活动和租赁进展缓慢。于回顾年度，本集团已将若干住宅单位出租予多个租户，租金收入总额约为人民币400,000元（相等于约500,000港元）。本集团将探索更多招商方案以推广和出租商业裙楼及双子大厦单位。该物业于2022年3月31日的估值约为人民币666,600,000元（相等于约820,500,000港元），其中商业裙楼为人民币261,300,000元，双子大厦为人民币405,300,000元。 XiamenMingjia 厦门佲家 思明区检察院 金荣剧场 厦门书法广场 中亭花园 厦门市 曾厝埯小学 天上圣妈宫 龙 虎 A.投资物业 山 路 福建省厦门市 酒店及 环岛南路 曾厝埯沙滩 度假村别墅 （拥有59.5%权益） 该酒店及度假村别墅位于厦门市思明区，由本集团开发一幢6层高共100间客房的酒店大楼（总面积为9,780平方米）及30幢别墅（总楼面面积合共约9,376平方米）。于2022年3月31日，该等物业以估值人民币404,000,000元（包括酒店估值人民币190,000,000元及30幢别墅估值 人民币214,000,000元）列账。本集团应占估值约为人民币240,400,000元（相等于约295,900,000港元），而本集团所占的总投资成本则约为人民币155,200,000元（相等于约191,000,000港元）。 A.投资物业 福建省厦门市 酒店及 度假村别墅 （拥有59.5%权益） 于回顾年度，酒店大楼及3幢别墅出租予厦门佲家鹭江酒店，以“鹭江•佲家酒店”经营业务。诚如于2021年10月15日公布，鉴于厦门佲家鹭江酒店因厦门商业环境欠佳而经营困难，本集团订立修订协议，以降低酒店大楼及3幢别墅直至2024年1月期间的租金。此外，诚如于2021年10月15日及2022年1月26日公布，本集团订 立两项额外的租赁协议，将另外16幢别墅及4幢别墅分别出租予厦门佲家鹭江酒店，租期约10年，以增加经常性收入。余下7幢别墅已出租予独立第三方。该酒店及度假村别墅的每年租金收入合共约人民币18,800,000元 （相等于约23,100,000港元）。 广东省东莞沙田 商业物业 （拥有100%权益） 本集团于东莞沙田拥有一幢4层高的商业楼宇，提供商业、零售及写字楼用途，总楼面面积合共约4,167平方米。于2022年3月31日，该物业的估值为人民币36,400,000 元（相等于约44,800,000港元）。该物业其中一层已于多年前出租予中国人寿东莞分公司作办公室用途，而于本 年度结算日后，地面层已于2022年6月出租予一名独立人士作零售用途。每年总租金收入约为人民币800,000元（相等于约1,000,000港元）。就出租该物业余下单位之招商正在进行中。 A.投资物业 马来西亚吉隆坡苏丹依斯迈路 庄士大厦 （拥有100%权益） 庄士大厦位于市中心核心地段，毗邻坐落在吉隆坡中心商业区枢纽及着名购物地段的地标购物中心PavilionKL。庄士大厦建于一幅永久业权地块之上，为一幢29层高办公大楼，其商铺及写字楼面积约为254,000平方呎（其可出租净面积总数约为195,000平方呎），并设有298个停车位。于2022年3月31日，该物业的估值为167,700,000马来西亚元（相等于约 312,300,000港元），相当于可出租净商铺及写字楼面积的平均呎价为每平方呎约860马来西亚元（相等于约1,602港元）。 于回顾年度，因受到新型冠状病毒(Covid-19)疫情封锁的严重影响，租用率降至约54%，租金亦有所下降。租金收入约为5,500,000马来西亚元（相等于约10,200,000港元）。本集团将寻求合适机会出售该物业，以加快此项投资之回报。 除上述投资物业外，本集团将物色合适机会扩大投资物业组合，以增加本集团的经常性及稳定收入。 香港新界屯门业旺路 弦海 （拥有100%权益） B.物业发展 该照片摄于2020年8月19日，并已使用电脑影像技术进行编辑及处理。 该物业项目用于住宅和商业用途的总楼面面积分别约为117,089平方呎和25,813平方呎，前者名为弦海，后者名为弦坊