庄士中国2023 业绩报告

目录 2 主席报告书 21 公司资料 25 董事及高层管理人员之简历资料 31 企业管治报告书 54 环境、社会及管治报告书 78 董事会报告书 94 独立核数师报告 102 综合收益表 103 综合全面收益表 104 综合资产负债表 106 综合现金流量表 107 综合权益变动表 108 综合财务报告附注 193 主要物业资料 195 上市公司债券资料 198 财务资料概要 199 股东周年大会通告 主席 报告书 主席报告书 截至2023年3月31日止年度要点 于2022年8月5日，本集团与一名独立第三方订立买卖协议，以代价约人民币132,100,000元（相等于约 149,700,000港元）出售位于中华人民共和国东莞市长安镇之物业。该出售已于2022年9月5日完成。本集团已收现金所得款项净额约人民币127,600,000元（相等于约144,600,000港元），加强了本集团的财务状况。 本公司权益持有人应占亏损为328,700,000港元。 本集团于截至2023年3月31日录得现金净额511,300,000港元。本集团现金储备总额（包括债券投资 98,000,000港元）为1,337,500,000港元，银行借款为826,200,000港元。 每股资产净值为1.62港元。 每股亏损为港币14.00仙。 业绩回顾 于回顾年度，本集团收入为约63,000,000港元（2022年：204,500,000港元），包括如下： 发展物业销售额为约1,400,000港元（2022年：72,800,000港元），代表香港屯门弦海已售物业完成交付之金额。回顾年度销售确认金额减少乃因为大部份已售物业已于去年同期完成交付； 租金及管理费收入减少9.7%至约23,400,000港元（2022年：25,900,000港元），主要由于位于中华人民共和国（“中国”）东莞市长安镇之物业录得租金收入有所减少，因该物业于2022年9月5日出售； 来自证券投资及买卖之收入减少76.9%至约15,000,000港元（2022年：64,800,000港元），此乃由于回顾年度，本集团所持债券投资的利息收入因投资持仓水平降低及大部分债券均出现违约欠付利息而有所减少；及 于中国的墓园资产销售额减少43.4%至约23,200,000港元（2022年：41,000,000港元），主要由于回顾年度出售的墓位数目有所减少。 于回顾年度，由于收入减少，及因应物业市场的现况而录得香港鸭脷洲待售物业之减值拨备，故录得毛利亏损 41,100,000港元（2022年：毛利134,200,000港元）。 其他收入及亏损净额为约65,800,000港元（2022年：675,900,000港元），主要由于录得债券投资之亏损净额。其他收入及亏损净额的明细载于本报告第149页附注7A内。于2022年8月5日宣布出售持有位于中国东莞市长安镇物业之附属公司完成后，回顾年度录得出售附属公司之亏损约45,700,000港元（2022年：出售持有位于中国广州市番禺物业项目的附属公司之收益1,180,000,000港元）。 本集团主要因中国辽宁省鞍山市之投资物业所产生之投资物业之公平值变动录得亏损78,900,000港元（2022年：因于中国和马来西亚之投资物业所产生之亏损63,900,000港元）。 在成本方面，主要由于屯门弦海摊销销售佣金较去年同期有所减少，销售及推广支出减少约40.5%至约12,800,000港元（2022年：21,500,000港元）。行政费用及其他经营支出减少41.3%至约82,800,000港元（2022年：141,100,000港元），此乃由于回顾年度业务活动减少以及一般营运成本节省所致。融资费用减少27.3%至23,400,000港元（2022年：32,200,000港元），此乃由于年内发展中物业之利息支出资本化增加所致。计及摊占该合营企业拥有之投资物业产生之重估亏损后，摊占一间合营企业业绩为约43,000港元（2022年：亏损15,600,000港元）。税项抵免为约17,800,000港元（2022年：税项支出为138,500,000港元），主要由于本年度投资物业之公平值亏损产生递延税项之回拨（2022年：主要由于出售持有番禺物业项目之附属公司相关之税项支出）。 总括上述事项而言，截至2023年3月31日止年度，本公司权益持有人应占亏损为328,700,000港元（2022年：溢利227,800,000港元）。每股亏损为港币14.00仙（2022年：每股盈利为港币9.70仙）。 股息 面对目前欠缺明朗的营商环境，为保持稳健之现金状况，董事会（“董事会”）并不建议派付截至2023年3月31日止年度之末期股息（2022年：每股港币2.0仙）。本年度并未派付中期股息（2022年：每股港币2.0仙）。 业务回顾 于回顾年度，本集团已完成出售位于中国东莞长安的物业，该出售加强了本集团的财务状况。然而，本集团于上市公司债券的投资表现持续受到中国房地产债券行业市况欠佳的不利影响。 于回顾年度，本集团有已订约之物业销售约5,700,000欧元（相等于约48,800,000港元），预计将于2023年第三季度完成，届时有关销售额将确认为本集团之收入。 A.投资物业 本集团于香港、中国及马来西亚持有以下投资物业组合，提供稳定及经常性租金收入。 弦坊 香港新界屯门业旺路 （拥有100%权益） 弦海之总楼面面积（“总楼面面积”）约为117,089平方呎，共有371个 住宅单位及30个住宅停车位，其中所有住宅单位已于过往年度售罄。于回顾年度，一个销售额约为1,400,000港元之停车位亦已完成交 付。本集团将继续推广余下未售的22个停车位。 弦坊为一幢两层高的商业裙楼，设有约16个商铺及12个商业停车 位，其中12个商铺已分别出租予独立第三方，每年租金收入合共约3,800,000港元。本集团将继续推广余下铺位及停车位，以赚取租金收入。于2023年3月31日，该物业以估值约177,000,000港元列账。 千山西路 新华街 人民路 庄士•中心城 辽宁省鞍山市 （拥有100%权益） 鞍山市华育学校 鞍山市图书馆 虹桥寰球大酒店 鞍山 火车站金融大厦 鞍钢会展中心 鞍山市政协 鞍山市民生小学 鞍山客运站 （长途车站） 胜利广场 英国TESCO项目 鞍山市第一中学 鞍山市中心医院 紫荆花酒店 新华银河电影城 新兴市场 （新址）鞍山田园酒店 ChUang'sPlaza 庄士广场 ChUang'sMid-town 庄士•中心城 千山中路 青年街 景子街 二一九路 铁 东 二 道 街 ︵ 步 行 街 ︶ 建 国 南 路 铁 西 五 道 街 胜 利 南 路 中 路 庄士•中心城设有一幢6层高的商业裙楼，总楼面面积合共约29,600平方米。在该裙楼上建有两座分别为27及33层高的双子大厦（AB座及C座），总楼面面积合共约62,700平方米。 华 南 由于鞍山经济疲弱，加上受到新型冠状病毒(Covid-19)疫情的不利影响，因此商业活动和租赁进展缓慢。于回顾年度，本集团已将若干住宅单位出租予多个租户，租金收入总额约为人民币500,000元（相等于约600,000港元）。本集团将探索更多招商方案以推广和出租商业裙楼及双子大厦单位。该物业于2023年3月31日的估值 降至约人民币604,000,000元（相等于约689,800,000港元），其中商业裙楼为人民币230,800,000元，双子大厦为人民币373,200,000元。 A.投资物业 酒店及度假村别墅 福建省厦门市 （拥有59.5%权益） XiamenMingjia 厦门佲家 思明区检察院 金荣剧场 厦门书法广场 中亭花园 厦门市 曾厝埯小学 天上圣妈宫 龙 虎 山 路 环岛南路 曾厝埯沙滩 该酒店及度假村别墅位于厦门市思明区，由本集团开发一幢6层高共100间客房的酒店大楼（总楼面面积为8,838平方米）及30幢别墅（总楼面面积合共约9,376平方米）。于2023年3月31日，该等物业以估值人民币383,200,000元（包括酒店估值人民币171,200,000元及30幢别墅估值人民币212,000,000元）列账。本集团应占估值约为人民币228,000,000元（相等于约260,400,000港元），而本集团所占的总投资成本则约为人民币155,200,000元（相等于约177,200,000港元）。 A.投资物业 酒店及度假村别墅 福建省厦门市 （拥有59.5%权益） 于回顾年度，酒店大楼及23幢别墅已出租予厦门佲家鹭江酒店，以“鹭江•佲家酒店”经营业务。余下7幢别墅亦已出租予独立第三方。该酒店及度假村别墅的每年租金收入合共约人民币19,700,000元（相等于约22,500,000港元）。自2022年第四季度起，该酒店及度假村别墅所处主干道龙虎山路封闭，以便建设思明区的地铁。此举不仅对该酒店及度假村别墅的交通造成不便，亦对租户的业务需求造成不利影响。有鉴于此，本集团已向该酒店及度假村别墅的租户于一段合理的时间内提供若干减免，直至道路恢复通行。诚如于2023年6月26日所公布，本集团与厦门佲家鹭江酒店订立第二 份修订协议，以降低酒店大楼及3幢别墅的租金，期限为2023年12月起至有关当局开通道路连接当月（目前预期为2025年2月）止期间。 庄士•映蝶蓝湾之一幢别墅 广东省广州市 （拥有100%权益） 本集团于广州拥有一幢别墅及4个停车位作为投资用途，总楼面面积约为318平方米。该别墅于2023年3月31日以估值人民币8,100,000元（相等于约9,300,000港元）列账。本集团将保留该别墅以备日后升值。 商业物业 广东省东莞沙田 （拥有100%权益） 本集团于东莞沙田拥有一幢4层高的商业楼宇，提供商业、零售及写字楼用途，总楼面面积合共约4,167平方米。于2023年3月31日，该物业的估值为人民币36,400,000元（相等于约41,600,000港元）。于回顾年度，该物业其中一层已出租予中国人寿东莞分公司作办公室用途，地面层已于2022年6月出租予一名独立第三方作零售用途。每年总租金收入约为人民币800,000元 （相等于约900,000港元）。就出租该物业余下单位之招商正在进行中。 A.投资物业 庄士大厦 马来西亚吉隆坡苏丹依斯迈路 （拥有100%权益） 庄士大厦位于市中心核心地段，毗邻坐落在吉隆坡中心商业区枢纽及着名购物地段的地标购物中心PavilionKL。庄士大厦建于一幅永久业权地块之上，为一幢29层高办公大楼，其商铺及写字楼面积约为254,000平方呎（其可出租净面积总数约为195,000平方呎），并设有298个停车位。于2023年3月31日，该物业的估值降至162,800,000马来西亚元（相等于约289,400,000港元），相当于可出租净商铺及写字楼面积的平均呎价为每平方呎约835马来西亚元（相等于约1,484港元）。 庄士大厦已出租予多个租户，租用率约为63%，每年租金收入约为5,900,000马来西亚元（相等于约10,500,000港元）。本集团将寻求合适机会出售该物业，以加快此项投资之回报。 除上述投资物业外，本集团将物色合适机会扩大其投资物业组合，以增加本集团的经常性及稳定收入。 B.物业发展 香港鸭脷洲平澜街8号 （拥有100%权益） 弦岸 该物业的地盘面积约为4,320平方呎，可发展总楼面面积约为40,000平方呎。该物业将发展为一幢27层高的商住大厦，共105个住宅单位，包括住客会所设施，以及 设于基座之商铺。 现正进行中。受物业市况下跌及利率上升的影响，于回顾年度，本项目录得减值拨备约80,700,000港元 （2022年：零）。 上盖建筑工程已接近完成。内部装饰及外墙装修工程 以上所有图片为效果图 B.物业发展 长安 广东省东莞市 （出