房地产行业研究周报：公募REITs二季报陆续披露

公募REITs二季报陆续披露 -行业研究周报 房地产/公募REITs 证券研究报告/行业研究周报 2024年7月20日 评级：增持（维持） 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：陈希瑞 执业证书编号：S0740524070002 Email：chenxr@zts.com.cn 公募REITs行业周报-20240720 一周行情回顾 本周REITs指数上涨0.62%，沪深300累计上涨1.92%，中证500指数下跌0.96%，中证全债指数上涨0.12%，中债1年期国债指数上涨0.03%，中债10年期国债指数上涨0.11%，中证转债指数下跌1.23%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.49、-0.49、0.66，与沪深300、中证500相关性分别为0.38、0.46。 基本状况 上市REITs数39 行业总市值(亿元)1130.64 行业流通市值(亿元)577.80 行业-市场走势对比 145% 135% 125% 115% 105% 95% 85% 75% REITs指数上证指数 相关报告 行业基本情况 重要政策：1）7月15日，国家发改委、国家能源局发布《煤电低碳化改造建设行 动方案(2024—2027年)》，鼓励纳入国家煤电低碳化改造建设项目清单的项目通过发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等渠道融资。 重点事件：1)36家REITs发布2024年第2季度报告。2）易方达深高速REIT等 8家高速REITs发布2024年6月主要运营数据的公告。3）华夏合肥高新REIT等 6家REITs发布将举行投资者开放日活动的公告。4）7月16日，深交所发布关于 华夏大悦城REIT审核问询函，此次回复函中基础设施资产由33.23亿元调整为 32.43亿元，较首次申报时下降0.80亿元（下调2.40%）。5）7月18日，中信建投明阳智能新能源REITs发布《上市交易公告书》，将于2024年7月23日正式上市。6）7月18日，中信建投明阳智能新能源REIT发布上市公告书将于7月23日上市。7）7月19日，中金安徽交控REIT发布《224年第三次分红公告》，本 次公募REITs分红方案为1.29元/10份。 REIT交易量：本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为19.6亿（+1.5%），日均换手率为0.7%（+0.0pct），其中，高速公路4.6亿(-5.6%)、0.4%(0.0pct)，生态环保1.3亿(+4.9%)、1.3%(+0.1pct)，清洁能源3.7亿(+15.7%)、0.9%(+0.1pct)，产业园区4.9亿（+13.2%)、0.8%(+0.1pct)，仓储物流2.0亿(- 27.4%)、0.5%(-3.2pct)，保租房2.3亿(+13.4%)、1.0%(-3.5pct)，消费类0.8亿 (-9.9%)、0.7%(-3.1pct)。 投资建议： 本周已上市公募REITs陆续披露二季报，整体看多数基础设施资产运营面临一定压力，持续关注后市，建议逢低可入。此外建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 风险提示： 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 1.主要事件梳理 1.1.本周市场政策 1）7月15日，国家发改委、国家能源局发布《煤电低碳化改造建设行动方案(2024—2027年)》，鼓励纳入国家煤电低碳化改造建设项目清单的项目通过发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等渠道融资。 图表1：本周市场主要政策 时间 主体 文件名称 内容 对纳入国家煤电低碳化改造建设项目清单的项目，在统筹综合运营成本、实际降碳效果和各类市场收益的基础上，探索建立 2024/7/15 国家发改委、国家能源局 《煤电低碳化改造建设行动方案(2024—2027年)》 由政府、企业、用户三方共担的分摊机制，给予阶段性支持政策。鼓励符合条件的项目通过发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、绿色债券或申请绿色信贷、科技创新和技术改造再贷款等渠道融资，吸引各类投资主体参与和支持煤电低碳化改造建设。 来源：Wind、中泰证券研究所 1.2.本周主要市场动态 1)36家REITs发布2024年第2季度报告。2）易方达深高速REIT等8家高速REITs发布2024年6月主要运营数据的公告。3）华夏合肥高新REIT等6家REITs发布将举行投资者开放日活动的公告。4）7月16日，深交所发布了关于《关于华夏 大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金上市和中信证券-大悦城购物中心1号资产支持专项计划挂牌条件确认申请文件的审核问询函》的回复，此次回复函内容就基础设施项目估值方面，对固定租金、出租率、资本性假设等参数进行了优化调整。调整后的基础设施资产由33.23亿元调整为32.43亿元，较首次申报时下降0.80亿元（下调2.40%）。5）7月18日，中信建投明阳智能新能源REITs发布《上市交易公告书》，将于2024年7月23日正式上市。6）7月19日，中金安徽交控REIT发布《224年第三次分红公告》，本次公募REITs分红方案为1.29元/10份基金份额。 图表2：2024年第2季度报告汇总 时间 主体 内容 2024/7/18 鹏华深圳能源REIT 本报告期项目公司实现发电收入412,233,838.01元（不含税），上网电量99,026.40万千瓦时，天然气成本243,009,292.50元（不含税），消耗LNG约13.71万吨。本报告期售电收入同比下降25.66%，主要原因为南方长时间降雨、一次能源价格持续保持低位等因素影响电力市场供需，导致 本报告期售电量和电价水平同比有所下降，其中售电量同比下降8.99%，含税电价同比下降18.32%。 2024/7/18 嘉实中国电建清洁能源REIT 报告期内五一桥水电站上网电量预计为7,976.5922千瓦时，较去年同期增长10.98%，主要系五一桥水电站5-6月来水与去年同期相比较丰。报告期内五一桥水电站平均上网电价预计为0.2267元/千瓦时（含税，对应不含税电价0.2006元/千瓦时），较去年同期增长0.62%。 2024/7/18 中航京能光伏REIT 报告期内，项目合计结算电量1.71亿千瓦时，其中江山永宸结算电量1.38亿千瓦时，结算电价0.7510元/千瓦时（含国补，下同）；湖北晶泰结算电量0.33亿千瓦时，结算电价0.8844元/千瓦时。 2024/7/18 中航首钢绿能REIT 报告期内，项目处理生活垃圾27.71万吨，实现上网电量8,924.96万千瓦时，项目收运厨余垃圾1.27万吨，处置厨余垃圾1.53万吨。报告期内，1#发电机完成返厂检修并于4月12日成功并网，自4月16日项目恢复四条焚烧线及两台汽轮发电机组运行。 2024/7/18 嘉实京东仓储基础设施REIT 三个项目的平均月末以及报告期末出租率均为100%，期末加权平均剩余租期为557天（以租赁面积加权），报告期末有效租金单价为0.92元/平方米/天，平均月末有效租金单价为0.92元/平方米/天。 2024/7/18 华夏华润商业REIT 本报告期内，项目公司整体运营平稳，实现营业收入17,136.59万元、息税折旧及摊销前利润9,893.38万元，基础设施项目可租赁面积137,730平方米，实际出租面积136,404平方米，出租率99.04%，继续维持高位，较基金招募说明书同期预测出租率97.50%提升1.54个百分点。 2024/7/18 华夏金茂商业REIT 报告期内收入23,216,844.83元，净利润3,791,203.84元，经营活动产生的现金流量净额18,999,769.50元，项目报告期末基础设施项目出租率98.30%，平均租金（仅统计含税固定租金）85.89元/平方米/月，期末收缴率为99.43%。 2024/7/18 嘉实物美消费REIT 报告期内收入29,675,661.28元，净利润8,917,586.94元，经营活动产生的现金流量净额9,068,902.15元，基础设施资产整体的出租率为98.13%，期末收缴率99.90%，加权平均剩余租期为7.95年。 2024/7/18 华夏和达高科REIT 报告期末，和达药谷一期项目研发办公及配套商业部分出租率94.14%，存量租约平均租金1.42元/平方米/天，报告期内新签租约平均租金1.51元/平方米/天；孵化器项目出租率73.76%，存量租约平均租金1.66元/平方米/天，报告期内新签租约平均租金1.66元/平方米/天。 2024/7/18 华夏合肥高新REIT 报告期末项目整体出租率为87.23%；其中，高新睿成出租率为87.12%；其中，研发办公用房租金标准为35元/平方米/月，商业配套用房租金标准为55元/平方米/月，配套宿舍租金标准为600元/间/月；高新君道出租率为87.32%；其中，研发办公用房租金标准为35元/平方米/月，商业配套用房租金标准为55元/平方米/月。 2024/7/18 华夏北京保障房REIT 本报告期末项目整体出租率96.50%；其中，文龙家园项目租金定价为52元/月/平米，报告期末出租率为97.05%；熙悦尚郡项目租金定价为65元/月/平米，报告期末出租率为95.34%。 2024/7/18 华夏基金华润有巢 REIT 报告期内收入19696734.82元，净利润2641811.8元，经营活动产生的现金流量8819211.61元。有巢泗泾项目期末出租率为94.07%，东部经开区项目出租率为94.36%。 2024/7/18 华泰江苏交控REIT 报告期内，项目实现通行费收入(不含税，不含统筹发展费)87,356,385.58元，较2023年同期下降8.74%。2024年4-5月，沪苏浙高速公路日均自然车流量为55,081辆，较2023年同期增长12.59%；其中，2024年4-5月日均收费自然车流量33,745辆，较2023年同期减少7.59%。 2024/7/18 易方达深高速REIT 报告期内，项目实现通行费收入（含税）9,139.50万元，同比降低8.85%，环比降低9.22%。报告期内，日均自然车流量（不含免费车）为50,216辆/天，同比降低8.49%，环比降低13.52%；其中客车日均自然车流量为38,764辆/天，同比降低9.99%，环比降低18.83%；货车日均自然车流量为11,452辆/天，同比降低3.01%，环比上涨11.05%。 2024/7/18 华夏中国交建REIT 报告期内嘉通高速实现通行费收入（不含税）9,508.9万元，日均通行费收入（不含税）104.5万元，较2023年二季度日均同比下降11.0%。实现自然车流量196.9万辆，日均自然车流量2.16万辆，较2023年二季度日均同比下降6.3%。 2024/7/18 浙商沪杭甬REIT 本报告期内项目公司实现营业收入1.72亿元，较上年同期减少0.6%。杭徽收费道口通行车辆总数1367.34万辆，同比上升1.15%，日均15.03万辆。 2024/7/18 华夏越秀高速REIT 报告期内，汉孝高速共实现通行费收入5,447.99万元（不含税），日均通行费收入59.87万元（不含税），日均同比下降2.29%。报告期内，汉孝高速清分车流量为281.57万辆次（收费车流量口径，不含免费车流量，非折算车流量PCU），日均车流量3.09万辆次，日均同比增长3.84%。 2024/7/19 建信中关村REIT 截至2024年6月30日，基础设施项目期末时点出租率为78.80%，签约率为86.65%（签约率在出租率的基础上考虑了已签署租约但尚未起租的面积），加权平均剩余租期为2.80