公募REITs二季报业绩点评：分化成主基调，择时为关键
仓储物流
- 二季度仓储物流REITs底层项目平均出租率为94.3%，环比提升0.8pcts，同比提升4.4pcts；平均租金水平为52.4元/平方米/月。
- 出租率回升主要受关税政策调整后部分区域用仓需求修复和项目主动管理策略影响。
- 租户扩租意向谨慎，租约倾向于更高灵活性和分阶段起租。
- 稀缺性或硬件优势项目价格表现坚挺，同质化高或供给饱和区域价格竞争激烈。
消费基础设施
- 二季度消费基础设施REITs底层项目平均出租率为97.1%，环比提升0.9pcts，同比下滑1.3pcts；平均租金水平为217.9元/平方米/月。
- 行业淡季特征明显，但头部运营商项目仍呈现业态升级、首店经济等亮点。
- 出租率保持95%以上，租金水平最高为青岛万象城。
- 业态升级、区位禀赋、商业资源及客户粘性构成商场核心优势。
保障房
- 二季度保障房REITs底层项目平均出租率为96.0%，环比提升1.0pcts，同比提升0.9pcts；平均租金水平为54.0元/平方米/月。
- 政策类保障房出租率和租金展现出较强韧性，部分项目租金存在上涨空间。
- 市场化租赁项目运营表现受区域供需及地产住宅价值影响。
产业园区
- 二季度产业园REITs底层项目平均出租率为82.7%，环比下降1.9pcts，同比下降4.5pcts；平均租金水平为71.35元/平方米/月。
- 研发办公类园区竞争激烈，多数项目通过“以价换量”策略稳定出租率。
- 智能制造、高新材料厂房类园区资产韧性坚挺，出租率均在95%以上。
高速公路
- 二季度多数高速公路REITs车流量环比下降，但同比恢复；货车通行费收入同比增长1.3%，客车同比下降7.1%。
- 客货分化下韧性与弹性并存，客运为主项目或将延续稳健态势，货运占比高个券价格弹性更大。
能源环保市政水利
- 能源板块业绩分化，风电项目表现较好，水电项目进入丰水期，光伏项目结算电量下降。
- 市政环保板块，供热REIT季节周期性明显，水利REIT业绩稳健，水务REIT产能利用率提升但处理量不及去年同期。
- 中航首钢绿能REIT处理量同比下滑，但环比改善。
投资建议
- 看好2025年低利率环境下REITs市场配置机会，投资策略有三条主线：
- 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目，如高能级城市消费、暑期客运、物流及厂房类园区。
- 关注弱周期资产，结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时挑选个券，如保障房、农贸市场、原水水利。
- 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人，如华润商业、国泰君安临港创新产业园。
风险提示
- 二级市场价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。
