招商蛇口交流纪要20240703上半年销售表现一般

上半年销售表现一般，市场逐步好转，但整体销售未显著增长。5月销售数据已知，6月销售数据未公告，克而瑞数据显示房企表现不错。 5月和6月环比增长，市场分化显著，优质资产价格趋势分化。客户信心不足，观望情绪影响需求释放。 国家政策支持房地产，预期限制性政策取招商蛇口交流纪要20240703上半年销售表现一般，市场逐步好转，但整体销售未显著增长。 5月销售数据已知，6月销售数据未公告，克而瑞数据显示房企表现不错。 5月和6月环比增长，市场分化显著，优质资产价格趋势分化。客户信心不足，观望情绪影响需求释放。 国家政策支持房地产，预期限制性政策取消，市场修复作用将显现。上半年拿地较少，土地市场对开发商较为有利。 政府优化政策，开发商拿地更加理性。 公司聚焦10个城市，采取以销定投策略，拿地审慎。 下半年预算不低于去年，将继续投资重点城市的优质项目，确保销售利润率和现金流。517新政后，周度来访数据维持在2万组，6月底略降至1.7-1.8万组。 期望7月份核心城市推出更好的政策以提振市场。 上半年去化率满意，新推项目首开去化率达65~70%，直销项目去化率约30%。下半年计划持续加新推项目，希望维持行业前5的销售地位。 上半年新增融资成本在3%以下，开发贷利率约2.2%。 公司新增贷款平均利率低于3%，预计平均融资成本将较去年的3.42%进一步降低。 收储政策被视为市场稳定促进因素，减少政府新增供应保障房，解决存量商品房问题。政策实施需时间，预计至少三个月，公司积极参与对接工作。 政府希望房企继续参与土地拍卖，公司正推进相关工作，等待政策落地实施。公司可参与房地产项目收储交易，也可代运营保障房，扩大代管面积。 政策有助于市场供需平衡、缓解房企现金流、解决存量项目问题，需要耐心等待市场变化。预计今年毛利率将高于去年，整体利润和净利润将稳定或小幅增长。 计划发行保障房公寓型瑞慈，预计下半年发行，将为公司带来利润贡献。鉴于去年下半年基数较低，预计今年下半年销售数据可能转正。 公司将继续采取稳健的拿地策略，确保投资的经济效益。 A1：517新政后，周度来访数据维持在2万组，但到6月底略降至1.7-1.8万组，显示新政后热度有所下降。 公司希望7月份核心城市能推出更好的政策。 上半年去化率令人满意，新推项目首开去化率达65~70%，直销项目去化率约30%。下半年公司将继续推出新项目，并希望维持行业前5的销售地位。 A2：公司今年的拿地预算与去年持平，并未减少。 实际拿地将根据公司投资策略、政府地块推出情况及销售状况而定。公司将在销售表现良好的城市进行更多拿地，并保持稳健谨慎的态度。 A3：公司认为拿地溢价率的上升幅度有限，因为开发商的投资测算趋于严格。市场上活跃的开发商数量减少，大型房企更加谨慎。 公司在拿地时会首要考虑项目的经济效益，不会选择可能亏本的地块。Q4：公司在拿地利润测算上是否变得更加保守？ 目前拿地的标准是什么？ A4：公司在拿地时会考虑项目的现金流回正水平和成本利润率，每个项目都有底线标准。预期售价和流速采用谨慎预估。 公司拿地标准并未比前两年更严格，但城市选择更为严格，营销定投和投后管理的考核也加强了。A5：上半年新增融资成本在3%以下，开发贷利率约为2.2%。 公司预计平均融资成本将较去年的3.42%有所降低，具体数据将在中报中公布。 A6：公司认为收储政策有助于市场稳定，减少政府新增供应保障房，解决存量商品房问题 。 政策实施需时间，预计至少需要三个月。 公司正在积极参与对接工作，并根据具体情况分析是否参与收储。 A7：公司目前正处于与政府接洽阶段，政府的实施细则尚未出台，因此具体的落地工作尚 未进行。 公司正在前期进行银行策划和市场调研，以准备好迎接这一市场新事物。Q8：政策实施后，6月底或目前市场是否有积极变化？ 下半年的同比数据是否有望好转？ A8：由于上半年基数较低，加之政策的积极推动，预计下半年同比数据可能出现积极变化。尤其是在五六月份数据已经显示出持平或增长的趋势，市场预期有望逐步企稳。 虽然全年数据可能无法完全恢复至去年水平，但下半年销售数据有较大概率转正，权益口径销售有望保持稳定或实现小幅增长。 Q9：公司如何应对去年上半年利润带来的同比压力？今年的业绩压力情况如何？ A9：公司已经发布了今年的业绩指引，预计得益于毛利率的触底回升和深圳核心资源的集中结转，今年毛利率将高于去年，整体利润和净利润有望保持稳定或实现小幅增长。 同时，公司计划发行保障房公寓型瑞慈，该计划已通过国家发改委审核，目前正处于交易所和证监会的 报批阶段，预计下半年发行，届时将为公司业绩增长贡献新的利润点。