公司信息更新报告上半年销售逆势增长，结转毛利率下降拖累业绩表现

核心观点与评级：招商蛇口发布2026年半年度业绩预告，公司利润承压，但销售金额同比增长。受房地产市场下行及结转毛利率下降影响，分析师下调2026-2028年盈利预测，预计归母净利润分别为12.7、22.1、32.3亿元（原值23.0、38.9、40.8亿元），EPS为0.14、0.24、0.36元，对应PE为44.9、25.9、17.7倍。公司投资聚焦京沪深三城，可售货源充足，维持“买入”评级。

业绩表现：公司预计2026上半年归母净利润5.0-6.5亿元，同比下降55%-65%；扣非净利润0.5-0.7亿元，同比下降93%-95%；基本每股收益0.05-0.07元/股。利润下滑主因包括结转规模同比增长但毛利率下降，导致结转毛利减少；投资收益同比减少（2025H1投资净收益5.85亿元），反映行业联营项目盈利承压。

销售情况：公司2026上半年累计签约销售面积305.18万平方米，同比-8.9%；签约销售金额962.45亿元，同比+8.3%，行业排名维持第四位；销售均价31537元/平，同比+18.9%。销售量价齐升主要得益于深圳招商·海晏府、深圳观潮和后海招商玺等豪宅项目去化表现优秀。

投资布局：公司上半年累计获取8宗地块，总计容建面约50.3万方，总地价约214.6亿元，投资强度22.3%（2025年：47.9%），拿地金额权益比78%。其中北京占比5%，上海占比29%，杭州占比51%，京沪深三城占比达85%。

REITs进展：公司5月19日启动申报商业不动产REIT，底层资产为深圳太子广场+昆山招商花园城。若成功发行，公司将形成“产业园+租赁住房+商业不动产”三大持有业态REITs矩阵，实现开发、运营、REITs退出的完整闭环。

风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。