房地产行业周报：北京优化地产新政，保交楼工作落实推进

核心观点：北京跟进地产新政，保交楼工作落实推进 本周我们跟踪的64城新房成交面积同比下降，环比增长。17城二手房成交面积同环比增长。土地成交面积同比下降，环比增长，成交溢价率环比增长。融资端国内信用债单周发行同环比高增，累计发行规模同比下降。本周政策端保交楼工作落实推进，住建部、金融监管总局联合召开保交房政策培训视频会议，自然资源部有望按照“群众无过错即办证”原则，实现“应发尽发”。地方端北京跟进5.17新政，降低首付比例及贷款利率，是全国最后跟进的一线城市，北京本次优化政策进一步释放了积极信号，有助于整体市场预期修复。我们认为利好政策叠加效应会逐渐凸显，在新政效应催化下，地产市场活力有望加强，整体市场信心有望企稳。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：苏州实现“购房即落户”，多地调整住房公积金贷款政策 中央层面：自然资源部：6月24日，经济观察网获悉，针对保交房项目不动产登记发证难问题，自然资源部正在与有关方面讨论，在安全前提下，按照“群众无过错即办证”原则，实现“应发尽发”。 地方层面：北京：从首付比例方面来看，按照新政，首套房最低首付比例为20%； 二套房方面，五环内最低首付比例为35%，五环外最低首付比例为30%。同时，商贷利率也作出调整。首套房商贷利率下限调整为LPR（贷款市场报价利率）减45个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.5%；二套房商贷利率下限调整为五环内LPR减5个基点，即3.9%，五环外LPR减25个基点3.7%。公积金贷款新规：首套住房首付降至20%，二套五环内外分别不低于35%和30%。 市场端：新房、二手房成交环比增长，杭州六批次土拍收官 销售端：2024年第26周，全国64城商品住宅成交面积503万平米，同比下降13%，环比增加76%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达6157万平米，累计同比下降39%。全国17城二手房成交面积为187万平米，同比增速3%，前值72%；年初至今累计成交面积4052万平米，同比增速-11%，前值-12%。 投资端：2024年第26周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2639万平方米，成交土地规划建筑面积2268万平方米，同比下降19%，成交溢价率为3.5%。 杭州：6月28日，杭州市区年度第六批集中出让地块开拍，共涉及宅地2宗，出让方式为价高者得加限房价。两宗宅地分别由滨江以溢价率22.57%、绿城以溢价率33.87%斩获，总出让金约28.3亿元。 融资端：国内信用债发行规模同环比增长 信用债发行72.8亿元，同比增加158%，环比增加109%，平均加权利率2.71%，环比增加16BP。信用债累计发行规模2190.4亿元，同比减少3%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、苏州实现“购房即落户”，多地调整住房公积金贷款政策 中央层面：（1）住建部、金融监管总局：6月24日，住房城乡建设部、金融监管总局联合召开保交房政策培训视频会议。会议指出，为进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，更好满足城市房地产项目的合理融资需求，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任；完善机制组成，健全项目推送反馈管理，加大项目修复力度；加强“白名单”的审核把关；指导银行做好融资支持；做好经验总结和经验推广。（2）自然资源部：6月24日，经济观察网获悉，针对保交房项目不动产登记发证难问题，自然资源部正在与有关方面讨论，在安全前提下，按照“群众无过错即办证”原则，实现“应发尽发”。 地方层面：（1）佛山：广东省佛山市住房公积金管理中心宣布，从2024年7月1日起，个人住房公积金贷款的缴存余额倍数将由12倍增至16倍。新政策有效期为5年，要求首付款比例不低于20%。实行差别化贷款政策，按缴存时间定额度，夫妻共同申请以主借款人为准，高层次人才按≥36个月认定。（2）广州：住房公积金管理中心宣布2024年度调整方案，缴存基数调整为2023年月平均工资，区间2300至39579元，缴存比例5%至12%，单位可自定，7月1日至11月30日网上办理，保障职工权益。（3）德宏州：实施“以旧换新”期间，在享受财政部、税务总局、住房城乡建设部支持居民换购住房有关个人所得税优惠政策和《德宏州促进房地产市场健康平稳发展工作措施》所提出的相关购房补贴等措施的同时，将购房补贴政策延伸至存量房交易市场，购买存量商品住房的业主可享受缴纳契税额50%的购房补贴，单套住宅补贴限额不超过2万元。（4）长春：购房所在地在长春市主城区及开发区（不含双阳区、九台区），有共同借款人的单笔贷款最高额度由原来的90万元提高至100万元；无共同借款人的单笔贷款最高额度由原来的60万元提高至80万元。（5）苏州：6月25日，苏州市公安局发布关于实施合法产权住房落户有关事项的通知，为进一步深化户籍制度改革，吸引更多流动人口在苏州落户安居、就业创业，市局决定实施合法产权住房落户政策。简而言之，从8月1日起，只要在苏州购房且实际居住即可申请落户。（6）北京：从首付比例方面来看，按照新政，首套房最低首付比例为20%；二套房方面，五环内最低首付比例为35%，五环外最低首付比例为30%。同时，商贷利率也作出调整。首套房商贷利率下限调整为LPR（贷款市场报价利率）减45个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.5%；二套房商贷利率下限调整为五环内LPR减5个基点，即3.9%，五环外LPR减25个基点3.7%。公积金贷款新规：首套住房首付降至20%，二套五环内外分别不低于35%和30%。（7）承德：河北省承德市住房和城乡建设局等九部门近日印发关于《承德市促进房地产市场平稳健康发展若干措施》的通知，通知共计9项措施。其中，通知提出精准实施购房补贴。在开展房博会或市县级政府部门组织的阶段性促销活动期间，购买首套或二套新建商品住房的家庭，给予成交价格1%的补贴，每套补贴总额不超过2万元。（8）郑州：6月26日，郑州住房公积金管理中心发布通知，宣布调整2024年度住房公积金缴存基数和缴存比例。郑州住房公积金缴存比例为单位和职工个人各5%-12%。缴存单位可在5%-12%的缴存比例区间内，自主确定住房公积金缴存比例，住房公积金缴存比例较上一年度降低的单位,应当经单位职工代表大会或者工会表决通过。（9）南通：6月26日，江苏省南通市住房公积金管理中心发布了《关于调整南通市住房公积金贷款政策的通知（通金管规〔2024〕1号）》。通知中明确指出，将加大对改善型住宅的支持力度。具体而言，职工使用住房公积金贷款购买新建改善型住宅时，其贷款额度可在现有可贷额度的基础上增加20%。（10）北京：从首付比例方面来看，按照新政，首套房最低首付比例为20%；二套房方面，五环内最低首付比例为35%，五环外最低首付比例为30%。同时，商贷利率也作出调整。 首套房商贷利率下限调整为LPR（贷款市场报价利率）减45个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.5%；二套房商贷利率下限调整为五环内LPR减5个基点，即3.9%，五环外LPR减25个基点3.7%。公积金贷款新规：首套住房首付降至20%，二套五环内外分别不低于35%和30%。（11）岳阳：6月27日，湖南省岳阳市发布《关于进一步促进岳阳市城区房地产市场平稳健康发展的若干措施》。措施包括：推行房票安置，结合城中村改造和城市更新试点；利用央行保障性住房再贷款盘活存量房屋；落实房地产项目融资“白名单”制度，加大对项目融资支持；允许房企以现金保函置换监管资金；支持住房“卖旧买新”，提供税收优惠及首套房贷款政策； 鼓励房地产交易“减负”，提高交易效率；放宽购房入学条件，确保学位分配；扩大住房公积金覆盖面，实施“认房不认贷”，下调贷款利率。（12）南京：6月27日，据观点网报道，自推出存量房“以旧换新”活动以来，南京各楼盘咨询量和到访量持续走高。其中，安居集团作为首批试点，推出14个楼盘项目，最新数据显示，案场累计到访约3000组，缴纳新房意向认筹金约690组；已出具600多套存量住房评估报告，其中208组确认成交。（13）安康：6月27日，陕西省安康市人民政府网站发布消息，安康市住房公积金经办中心近日宣布，自7月1日起调整公积金提取和贷款政策。根据新政策，二套房的首付比例降至25%，同时取消了对所购房屋面积的限制，缴存职工申请个人住房公积金贷款时，首套房的首付比例不低于20%，二套房的首付比例不低于25%。（14）玉溪：6月27日，云南省玉溪市住房公积金管理委员会发布《关于调整优化住房公积金使用政策的通知》，自2024年7月29日起施行。借款申请人夫妻双方连续足额缴存住房公积金6个月以上的，住房公积金个人住房贷款最高额度由60万元调整为100万元；夫妻只有一方或单身缴存人连续足额缴存住房公积金6个月以上的，住房公积金个人住房贷款最高额度由40万元调整为70万元。（15）西安：2024年度住房公积金缴存基数，上限不得高于2023年西安市城镇非私营单位就业人员月平均工资的三倍30918元，下限不得低于现行的西安市最低工资标准。职工月平均工资超过上限的，其住房公积金缴存基数按上限金额执行；职工月平均工资低于下限的，其住房公积金缴存基数按西安市最低工资标准执行。 表1：苏州实现“购房即落户”，多地调整住房公积金贷款政策 2、销售端：新房、二手房成交环比增长 2.1、64大中城市新房成交同比下降，环比增长 根据房管局数据，2024年第26周，全国64城商品住宅成交面积503万平米，同比下降13%，环比增加76%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达6157万平米，累计同比下降39%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比增加 图3：2024年第26周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2024年第26周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增长 图5：2024年第26周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长 图6：2024年第26周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比增长 根据房管局数据，2024年第26周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-39%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-16%、-16%、-8%，年初至今累计增速-33%、-44%、-33%。 图7：2024年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同环比增长 2024年第26周，全国17城二手房成交面积为187万平米，同比增速3%，前值72%；年初至今累计成交面积4052万平米，同比增速-11%，前值-12%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交溢价率环比增长，杭州六批次土拍收官 2024年第26周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2639万平方米，成交土地规划建筑面积2268万平方米，同比下降19%，成交溢价率为3.5%。一线城市成交土地规划建筑面积163万平方米，同比下降12%；二线城市成交土地规划建筑面积865万平方米，同比增加12%；三线城市成交土地规划建筑面积1241万平方米，同比下降33%。佛山：6月24日，佛山南海区成交一宗涉宅地，由佛山市南海金智投资有限公司（南海控股）以底价30.66亿摘得，成交楼面价4761元/㎡，成为目前佛山年内成交总价最高地块；北京：6月25日，北京市朝阳区十八里店朝阳港1303-686等地块正式摘牌，地块起始价63.8亿元，起始楼面价50694元/㎡，期房销售指导价7.9万/㎡、现房8.1万/㎡，上下浮动8％，采用“限地价+竞现房面积+摇号（交高标）”方式出让。该地块仅有金隅一家房企报名，报价63.8亿，这也是金隅在十八里店斩获的第四宗宅地，或将打造云筑四期；成都：成都中心城区将迎来两场土地拍卖活动，今日首场拍卖活动共有4宗宅地拍卖，4