保交楼工作落实推进，二手房成交环比改善

房地产行业周报-20230813 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌4.59%，沪深300指数下跌3.39%，相对收益为-1.2%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(08.04-08.10)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交26547套，同比增速-37.6%，环比增速-26.3%；合计成交面积289.5万平方米，同比增速-34. 5%，环比增速-23.8%。 本周(08.04-08.10)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交15553套，同比增速-2.9%，环比增速4.5%；合计成交面积149.8万平方米，同比增速-4.3%，环比增速3.6%。 本周（08.04-08.10），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19449.5万平方米，环比增速0.2%，去化周期102.8周。 本周（07.31-08.06），土地供给方面，本周供应土地2642.3万平方米，同比增速-15.6%；供应均价1954元/平方米，同比增速51.1%。土地成交方面，本周成交土地3017.1万平方米，同比增速59.5%；土地成交金额1044.6亿元，同比增速260.6%。 本周土地成交楼面价3462元/平方米，溢价率4.2%。 本周（08.04-08.10）房地产企业合计发行信用债53.6亿元，同比增速-19.3%，环比增速-14.9%。 投资建议： 8月9日据住房城乡建设部披露，目前各地保交楼工作顺利推进，项目复工和建设交付加快进行。保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%，中央政府持续推进落实保交楼工作。建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、建发国际集团等；港股物业板块建议关注：中海物业、华润万象生活、保利物业、招商积余、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌4.59%，沪深300指数下跌3.39%，相对收益为-1.2%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：新华联、深振业A、京汉股份、天房发展、深深房A，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为云南城投、京投发展、新大正、中迪投资、华远地产。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】8月9日，据住房城乡建设部消息，目前各地保交楼工作顺利推进，项目复工和建设交付加快进行。保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。 【地方政策】江苏省发改委近日发布征求意见稿，其中提到，支持各地因城施策适时调整限制性房地产政策，综合采取购房补贴、房票安置、购房团购等方式，更好满足居民刚性和改善性住房需求。落实好降低购买首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人贷款“认房不认贷”等政策，支持各地提高住房公积金贷款额度。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。 【地方政策】近日，广东惠州市住房和城乡建设局发布《惠州市住房发展规划（2023—2025年）》，公开征求意见。规划主要目标为2023-2025年，惠州市批准预售新建商品住房21万套左右，招拍挂供应住宅用地265公顷左右。2023-2025年，惠州市新增筹建公共租赁住房560套，发放租赁补贴1173户，新增筹建保障性租赁住房不少于16000套，力争达到21000套。 【地方政策】海南省住房公积金管理局发布《关于开展二手房“带押过户”住房公积金贷款业务的通知》，自印发之日起施行。二手房“带押过户”住房公积金贷款业务是指在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需卖方提前结清交易房产旧贷款、注销抵押登记，即可办理过户、再次抵押和以新发放的住房公积金贷款结清旧贷款等手续。 表3：本周新闻汇总类型内容 3.个股公告及新闻跟踪 【金地集团】2023年7月公司实现签约面积59.0万平方米，同比下降20.43%； 实现签约金额105.1亿元，同比下降43.37%。2023年1-7月公司累计实现签约面积530.0万平方米，同比上升7.44%；累计实现签约金额963.3亿元，同比下降19.16%。 【保利发展】2023年7月，公司实现签约面积178.65万平方米，同比减少13.65%； 实现签约金额310.02亿元，同比减少6.06%。2023年1-7月，公司实现签约面积1561.73万平方米，同比增加3.14%；实现签约金额2678.23亿元，同比增加10.12%。 【新城控股】7月份公司实现合同销售金额约60.05亿元，比上年同期下降44.86%； 销售面积约78.46万平方米，比上年同期下降27.26%。1-7月累计合同销售金额约484.06亿元，比上年同期下降36.35%，累计销售面积约595.11万平方米，比上年同期下降22.21%。 【碧桂园】本公司董事会谨此知会本公司股东及潜在投资者，根据管理层现时可得的资料，根据本集团截至2023年6月30日止6个月未经审核管理账目之初步评估及现时可获得之其他数据，对比2022年6月30日半年度之净利润约人民币19.1亿元和股东应占核心净利润约人民币49.1亿元，本集团预期截至2023年6月30日止半年度可能录得未经审核净亏损。预计净亏损主要是由于房地产行业销售下行的影响，导致房地产业务结转毛利率下降，物业项目减值增加；以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(08.04-08.10)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交26547套，同比增速-37.6%，环比增速-26.3%；合计成交面积289.5万平方米，同比增速-34.5%，环比增速-23.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-37%、-31.7%和-44.5%，环比增速为-32.1%、-22%和-26.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-44.2%、-26%和-40.1%，环比增速为-37.3%、-19.1%和-20.3%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（7.28-8.10），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交46289套，同比增速-1.3%，环比增速-18.2%；合计成交面积256.4万平方米，同比增速-43.1%，环比增速-55.6%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为77.2%、-11.2%和-18.5%，环比增速为-20.8%、-22.1%和-10.3%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为4.9%、-45.3%和-56.7%，环比增速为-50.6%、-56.6%和-57.4%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(08.04-08.10)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交15553套，同比增速-2.9%，环比增速4.5%；合计成交面积149.8万平方米，同比增速-4.3%，环比增速3.6%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-14.3%、-1.8%和9.1%，环比增速为4.5%、4.8%和3.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-14.1%、-5.1%和10.8%，环比增速为-4.5%、5.5%和6.2%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（7.28-8.10），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交18021套，同比增速-75.8%，环比增速-73.3%；合计成交面积175.3万平方米，同比增速-76.4%，环比增速-73.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-80.1%、-75.4%和-70.9%，环比增速为-74%、-73.3%和-72.2%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-80.2%、-76.9%和-69.2%，环比增速为-75.1%、-73%和-72%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（08.04-08.10），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19449.5万平方米，环比增速0.2%，去化周期102.8周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0.3%、0.1%、-0.1%，去化周期分别为93.9周、104.7周、128.1周。 图表23：15城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：15城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（07.31-08.06），土地供给方面，本周供应土地2642.3万平方米，同比增速-15.6%；供应均价1954元/平方米，同比增速51.1%。土地成交方面，本周成交土地3017.1万平方米，同比增速59.5%；土地成交金额1044.6亿元，同比增速260.6%。 本周土地成交楼面价3462元/平方米，溢价率4.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为9.1%、2.5%、0.8%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（08.04-08.10）房地产企业合计发行信用债53.6亿元，同比增速-19.3%，环比增速-14.9%。本月至今（07.28-08.10）房地产企业合计发行信用债116.64亿元，同比增速-54.9%，环比增速-38.6%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、建发国际集团等；港股物业板块建议关注：中海物业、华润万象生活、保利物业、招商积余、万物云、绿城服务等。 6.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。