行业逐步筑底，市场有望边际改善

房地产行业投资策略概览

行业背景与政策导向

• 政策变化：强调去库存与风险化解，2024年4月的政治局会议提出因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构责任，推动保交房工作。政策层面向城市提供了更多调控自主权，通过优化存量房产和增量住房的政策措施，促进房地产高质量发展。

市场与企业状况

• 重点企业：2023年，TOP20房企营业收入同比增长3%，但归母净利润同比减少17.2%，反映出行业盈利能力持续下滑。企业分化明显，部分房企通过优化供给，聚焦高能级城市，经营表现优于行业平均水平。

行业供需分析

• 需求与供给预测：预计未来几年，中性情景下，商品房年均销售面积将达8.1亿平方米，年均新开工面积为6.4亿平方米。城镇化率提升将驱动住房需求，改善性需求将成为主要增量来源。

投资建议与风险提示

• 投资建议：改善性产品房企有望率先修复，建议关注土储优质、融资能力强的国央企，以及改善性产品塑造能力较强的房企。同时，关注二手房交易龙头企业。

风险因素

• 包括政策调整滞后性、市场修复不及预期、房企流动性风险、以及测算结论与实际情况偏差等。

标的推荐

• 招商蛇口：预计未来三年EPS为0.96、1.13、1.25元，PE为10.4、8.9、8.0倍，CAGR为21%，建议买入。
• 我爱我家：预计未来三年EPS为0.07、0.10、0.13元，PE为37.2、25.6、18.9倍，CAGR为111%，建议买入。

结论与建议

行业正逐步筑底，市场有望边际改善，板块估值将逐步修复。需求端，城镇化率提升空间大，人均居住面积改善，市场有望持续修复。供给端，政策持续宽松，土地成交规模和新开工面积承压，随着保障房体系逐步落地，新开工面积有望迎来边际改善。建议投资者关注具有优势资源的国央企和具备改善性产品塑造能力的房企，同时关注二手房交易领域的龙头企业。