政策半月谈系列九：地方“收储”，如何“消化”？

针对地产高库存，5月以来各地收购存量房政策频出。地方“收储”有哪些模式，背后有何考量？系统梳理，供参考。 一问：地方“收储”的最新进展？可分为“租赁机构收购”、“转化为保障房”、“拆迁安置”等模式 “消化存量”、“优化增量”的政策指引下，多地加快推动存量住房收购，梳理各地不同机制，可大致分为“租赁机构收购模式”、“转化保障房模式”、“拆迁安置模式”三类。 “租赁机构收购模式”重庆最为典型。年初在央行租赁住房贷款支持计划下，重庆地方国有租赁企业就已收购4000多套存量商品房转为租赁房，收购项目资本金来源为住房租赁基金及租赁住房贷款支持计划相关贷款。4月政治局会议政策指引下，重庆国有租赁企业于5月上旬再度发布公告，向房企批量征收存量房以增加长租房等供给。“转化保障房模式”相对普遍，多地采取该模式收购存量房。随着保障房体系建设加速推进，租赁型和配售型保障房均是存量房的可转换对象，其资金来源或包括财政资金支持、国有企业自筹、开发贷款、专项债等；而保障房项目收益除了“保本微利”的租金与购房款外，保障性租赁住房REITs也为保障性租赁住房企业提供了退出渠道。“拆迁安置模式”在广州率先落地，为收购存量商品房用于对拆迁人的实物安置。例如，广州城中村改造项目采取的房票安置，将城中村居民的回迁用地安置需求通过房票转化为对当地新建商品房的需求。5月底，广东增城区新塘镇发布公告，向房企集中购买复合条件的住宅房源，作为当地铁路项目的安置房源。 二问：“以需定购”视角看三类收购模式？需求空间或由当地人口、居住情况、城中村规模等决定 需求视角看，“租赁机构收购模式”及“转化为保障房模式”适合住房自有率较低、人口持续增长的地区。七普数据显示，重庆、四川等18个地区家庭住房自有率低于85%；且从近十年各地常住人口净流入规模来看，广州、成都、深圳等居于前列。较低的家庭住房自有率及大规模的人口净流入均指向当地住房租赁需求和保障房需求空间较大。“转化为保障房模式”或更适合房价收入比较高、保障房体系亟待完善地区。七普数据显示，广东、北京、上海、浙江等房价收入比较高地区，家庭住房自有率不足65%，且公租房占比在5%及以下。同时，2024年四大一线城市及杭州、武汉、成都等核心二线城市保障房建设计划规模较大，其收购存量房转化保障房需求或相对更大。 “拆迁安置模式”适合城中自建房较多及城中村改造等项目较多的地区。以城中自建房占比衡量其拆迁安置潜在规模，则湖南、广西、河南拆迁安置潜在规模较大、城中自建房比例超16%；从2024年各地城中村改造规模来看，重庆、成都城中村改造项目数量较多，广州、成都城中村改造首批授信额度较高，或指向其收购存量房进行安置空间更大。 三问：成本收益视角看三类收购模式？租赁、保障房收购或需贴息等支持，安置收购收益考量较少 “转换为保障房模式”或需财政贴息或折价收购才能满足项目成本收益自平衡。相比商品房建设，保障房建设用地通常采用土地划拨模式，其土地成本多为安置补偿支出，或明显低于商品房建设用地的“招拍挂”成本。因此在考虑不新增地方隐债下，收购商品房用作租赁型保障房或需财政贴息或折价收购，用作配售型保障房或需折价收购。“租赁机构收购模式”若要平衡成本和收益，或需中央财政对收储项目贷款贴息，或因地制宜根据各地不同租金收益率水平对存量房进行折价收购。2023年50城平均租金回报率为2.2%，假使租赁公司收购存量房项目收益满足3.75%的企业贷款加权平均利率成本，则或需财政贴息1.5%以上，或对存量房折价六成收购。 与“转换为保障房模式”和“租赁机构收购模式”不同，“拆迁安置模式”对收购存量房收益考量较少，收购规模或取决于项目建设及土地出让情况。专项债投向中，除棚户区、老旧小区改造外，产业园建设、交通基础设施建设等也可能涉及拆迁安置；而土地出让支出中约六成为安置补贴，因此土地出让情况或也一定程度体现当地的拆迁安置需求。 风险提示: 经济复苏不及预期，政策落地效果不及预期。 内容目录 1、地方“收储”的最优解？4 1.1、一问：地方收购存量房的最新进展？4 1.2、二问：“以需定购”视角看三类收购模式？6 1.3、三问：成本收益视角看三类收购模式？8 2、政策跟踪10 2.1、国常会提出继续研究储备新的去库存、稳市场政策10 2.2、汽车以旧换新补贴预算下发11 2.3、超长期特别国债各地部署新动态11 2.4、全国住房公积金2023年数据公布12 2.5、苏州等地“因地制宜”进一步出台稳地产政策12 风险提示13 图表目录 图表1：2024年初以来地方收购存量房的三种模式4 图表2：“租赁机构收购模式”示意图5 图表3：“转化保障房模式”示意图5 图表4：“拆迁安置模式”示意图6 图表5：七普数据中各地居民住房自有率6 图表6：近十年部分常住人口净流入排名靠前城市6 图表7：2024年部分城市房价收入比7 图表8：七普各地自有住房比例及公租房比例7 图表9：部分城市2024年保障房建设计划7 图表10：七普数据中城市居民自建房比例8 图表11：部分城市2024年保障房建设计划8 图表12：过往保障房建设相关支出来源8 图表13：土地成交面积及成交均价情况8 图表14：2023年50城租金回报率9 图表15：保交楼、房企纾困、租赁住房相关再贷款工具9 图表16：中央财政贴息可与央行再贷款政策配合9 图表17：地方专项债投向10 图表18：2024年地方新增专项债提前批额度10 图表19：土地出让支出中八成为安置补助等成本支出10 图表20：近一年各能级城市建设用地成交情况10 图表21：国常会提及“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”11 图表22：汽车以旧换新中央财政补贴分配11 图表23：各地超长期特别国债部署新动态12 图表24：2015-2023年住房公积金实缴人数趋势12 图表25：2016-2023年公积金新开户人数占比趋势12 图表26：苏州等地“因地制宜”进一步出台稳地产政策13 1、地方“收储”的最优解？ 1.1、一问：地方收购存量房的最新进展？ “消化存量”、“优化增量”的政策指引下，多地加快推动存量住房收购，梳理各地不同机制，可分为“租赁机构收购模式”、“转化为保障房模式”、“拆迁安置模式”三类。“租赁机构收购模式”为租赁机构向开发商收购存量商品房，用于增加租赁住房房源等；“转化保障房模式”为地方政府组织地方国企向开发商或居民收购存量新建商品房或二手房，用作租赁型保障房或配售型保障房等；“拆迁安置模式”则为城中村改造、铁路建设等涉及拆迁安置项目，通过购买存量商品房来代替拆迁安置房建设。 图表1：2024年初以来地方收购存量房的三种模式 类型 时间 地区 主要内容 租赁机构收购 2024/2/20 重庆 重庆嘉寓房屋租赁公司、重庆建渝住房租赁基金共收购7个项目，合计4207套房源，集中在轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、院（医院）区等“一点四区”人口聚集区… 2024/5/9 (重庆嘉寓房屋租赁公司)为贯彻落实重庆市人民政府关于开展租赁住房贷款支持计划试点工作要求，增加保租房及长租房供给，现面向全市征集市场化批量收购商品房用于租赁住房房源. 2024/5/28 广州 鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房。 转化保障房 2024/4/1 郑州 通过国有保障房运营公司收购一部分区域位置、教育等产业配套优越的二手住房，丰富保障性租赁住房供应...：郑州城市发展集团有限公司（政府指定作为收购主体，以下简称收购主体）收购二手住房...全年计划完成5000套。 2024/5/14 杭州临安 经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房...房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70㎡...本次收购房源面积原则不超过10000平方米，现房或一年内具备交付条件的期房… 2024/5/15 云南大理州 房去化周期超过24个月的，除产业园区内部配套和离县城（主城区）较远的镇区外，不再新建保障性租赁住房，鼓励采取“以购代建”方式筹集保障性租赁住房房源… 2024/5/27 昆明 拟由市属国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。 2024/6/2 苏州 坚持“以需定购”，组织地方国有企业以合理价格收购部分存量商品住房用作保障性住房。 拆迁安置 2024/5/9 云南雄楚州 有序引导重大工程搬迁人口、生态搬迁人口、地质灾害点搬迁人口等向城镇集中安置。大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式，采取“以购代建”方式采购商品房源作为安置房源。 2024/5/15 云南大理州 城市更新、城中村改造等项目除改建地段或就近地段可提供存量房屋进行房屋产权调换的，优先采取市场购买安置… 2024/5/30 广州增城 广州市增城区新塘镇发布《关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告》，提及拟采用购买市场化商品房作为该项目安置房源，并向社会征集符合条件的住宅房源（房企）。 来源：各地政府网站、国金证券研究所 “租赁机构收购模式”重庆最为典型。年初在央行租赁住房贷款支持计划下，重庆地方国有租赁企业就已收购4000多套存量商品房转为租赁房，收购项目资本金来源为重庆建渝住房租赁基金，同时配套租赁住房贷款支持计划相关贷款。4月政治局会议政策指引下，重庆国有租赁企业于5月上旬再度发布公告，向房企批量征收存量房以增加长租房等供给。 图表2：“租赁机构收购模式”示意图 来源：国金证券研究所 “转化为保障房模式”则更加普遍，郑州、杭州等多地收购存量房均采取该模式。随着保障房体系建设加速推进，租赁型和配售型保障房均是存量房的可转换对象，其建设资金来源或包括中央及地方财政资金支持、国有企业自筹、政策行开发贷款、专项债等。且保障房项目收益除了“保本微利”的租金与购房款外，保障性租赁住房REITs也为保障性租赁住房企业提供了退出渠道。4月，郑州已组织国有保障房运营机构收购二手住房用作保障性租赁住房及人才房，全年预计收购5000套；5月，杭州临安区政府公示2024年面向房企收购不超过一万平米的现房或一年内具备交付条件的期房，用作公共租赁住房。 图表3：“转化保障房模式”示意图 来源：国金证券研究所 “拆迁安置模式”在广州率先落地。各类涉及土地征收、房屋拆迁的项目通常会被征收人及拆迁人进行拆迁安置，包括货币安置、实物安置等。“拆迁安置模式”收购现有存量商品房来代替拆迁安置房建设。例如，广州城中村改造项目采取的房票安置，即将城中村居民的回迁用地安置需求通过房票转化为对当地新建商品房的需求。5月底，广东增城区新塘镇发布公告，向房企集中购买复合条件的住宅房源，作为当地铁路项目的安置房源。 图表4：“拆迁安置模式”示意图 来源：国金证券研究所 1.2、二问：“以需定购”视角看三类收购模式？ 以需定购指引下，地方选择收购存量房模式可能依据当地租金回报率、房价收入比、人口、住宅自有率等因素来因地制宜。 需求视角看，“租赁机构收购模式”及“转化保障房模式”适合住房自有率较低、人口持续增长的地区。2020年第七次人口普查数据显示，重庆、四川、江苏等18省及直辖市家庭住房自有率低于85%，广东、北京、上海家庭住房自有率甚至在六成以下。而从近十年各地常住人口净流入规模来看，广州、成都、深圳、西安、杭州位列前五，2014-2023年人口净流入规模均超350万人。较低的家庭住房自有率和大规模的人口净流入均指向当地住房租赁需求和保障房需求空间较大。 图表5：七普数据中各地居民住房自有率图表6：近十年部分常住人口净流入排名靠前城市 七普各地居民住房自有率 100% 95%90%85%80%75%70%65%60%55%50% 广北上浙西新福海宁天全陕青内云江四重安贵山湖广辽甘山吉黑江湖河河东京海江藏疆建南夏津国西海蒙南苏川庆徽州西北西宁肃东林龙西南北南 古江 单位：千人2023202220212020201920182017201620152