REITs专题研究报告（二）：REITs政策持续释放，一季度底层资产营收分化

REITs专题研究报告（二） REITs政策持续释放，一季度底层资产营收分化 2024年06月12日 REITs利好政策频发，促进市场高质量发展。2024年初，由于“会计类第 推荐 维持评级 4号文”和“新国九条”等政策释放利好，叠加无风险利率下行导致REITs平均分配率利差增加，投资者情绪回暖，中证REITs估值有所修复。2024年2月8日证监会发布《监管规则适用指引--会计类第4号》，明确基础设施REITs投资方持有份额的性质属于权益工具投资，且投资人后续可选择将持有期间的公允价值变动计入其他综合收益，避免二级市场波动对利润表的影响，同时引导更加长期、稳定资金入市，稳步推动REITs市场扩容。2024年4月12日国务院发布新“国9条”，文中三次提及REITs：1）“推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展”；2）“研究制定不动产投资信托基金管理条例”；3）“落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基 分析师李阳 金等税收政策”，显示政策层面对REITs市场高质量发展的高度重视。 执业证书：S0100521110008 近一年REITs指数下跌10.08%，2024年以来市场修复明显。2023年6 月11日至2024年6月11日，中证REITs（收盘）指数跌幅达10.08%，沪深 邮箱：liyang_yj@mszq.com研究助理陈立执业证书：S0100122080002 300（收盘）指数跌幅为7.66%，中证1000指数跌幅为19.96%，中证全债和 邮箱：chenli_yj@mszq.com 国债指数涨幅分别为6.25%和5.47%，近一年REITs市场整体表现低迷；2024 相关研究1.上海房地产政策点评：新房二手房政策齐发，以旧换新补贴助力去库存-2024/05/272.2024年4月中国房地产销售数据点评：百强房企销售操盘金额规模环比回落，仍为年内次高-2024/05/013.“以旧换新”政策点评：南京、郑州相继推行房产以旧换新，盘活存量决心显著-2024/04/304.2024年3月中国房地产销售数据点评：百强房企销售操盘金额规模环比大幅提升，市场回暖-2024/04/025.2024年2月中国房地产销售数据点评：百强房企销售操盘金额规模底部运行，市场尚待转暖-2024/03/04 年初至2024年6月11日，中证REITs指数涨幅为5.08%，景气度分化明显，博时招商蛇口产业园REIT、中金山东高速REIT涨幅达到17.84%，16.28%%，而嘉实京东仓储基础设施REIT跌幅最大为13.34%；从波动性表现来看，截至2024年6月11日，中证REITs（收盘）近250日波动率为12.95%，低于沪深300（收盘）14.12%和中证1000的24.02%，高于中证全债1.13%和国债指数0.71%，居于股债之间。 2024年一季度保租房和商场类REITs业绩表现亮眼，产业园类和高速公路 类REITs营收略降。2024年初至一季度，除国泰君安城投宽庭保租房REIT未公布相关数据外，完成营收业绩预期的有9只REITs，未达公告预期的有23只；2024年初至一季度，完成可供分配金额预期的有20只，未达公告预期的有13只，其中商场类和保租房类业绩完成度较好，主要由于延续上季度良好态势，保租房各项目经营收入环比持平，出租率呈高位小幅波动。24Q1多数产业园类REITs收入和可分配资金环比下降，租金呈持平或微降，且出租率下降的基金呈现多数。利润走势分化，可分配金额表现相对稳定；24Q1保租房类REITs营收整体变化不大，净利润有所上升，出租率表现稳健，呈高位小幅波动，多数REIT出租率超过96%。24Q1高速公路类REITs营收同比下降，主要源于恶劣天气影响、春节天数增加以及部分道路改扩建等因素；24Q1能源类REITs和环保类REITs板块出现分化；24Q1仓储物流类REITs整体运营承压，且已经反映在基金估值中，三只基金收入环比皆微降；24Q1商场类REITs作为新资产类型第一次发布季报，基金经营表现较好，其中在出租率方面都能够实现98%-99%，收缴率也都超过97%。 风险提示：REITs资产经营不确定风险；流动性风险；市场情绪扰动风险 目录 1REITs市场行情及分析3 1.1中证REITs（收盘）指数走势及分析3 1.2各支REITs涨跌幅分析3 2一季度经营情况5 2.1各支REITs的业绩完成度5 2.2REITs具备高分红特性6 2.3REITs波动性介于股票和债券之间7 3各板块REITs业绩分析8 3.1产业园类REITs8 3.2保租房类REITs11 3.3高速公路类REITs12 3.4能源类REITs14 3.5环保类REITs16 3.6仓储物流类REITs16 3.7商场类REITs18 4风险提示21 插图目录22 表格目录22 1REITs市场行情及分析 1.1中证REITs（收盘）指数走势及分析 2024年初，由于“会计类第4号文”和“新国九条”等政策释放利好，叠加无风险利率下行导致REITs平均分配率利差增加，投资者情绪回暖，中证REITs估值有所修复。2024年2月8日证监会发布《监管规则适用指引--会计类第4号》，明确基础设施REITs投资方持有份额的性质属于权益工具投资，且投资人后续可选择将持有期间的公允价值变动计入其他综合收益，避免二级市场波动对利润表的影响，同时引导更加长期、稳定资金入市，稳步推动REITs市场扩容。2024年4月12日国务院发布新“国9条”，文中三次提及REITs：1）“推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展”；2）“研究制定不动产投资信托基金管理条例”；3）“落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基金等税收政策”，显示政策层面对REITs市场高质量发展的高度重视。 2024年1-2月份受政策及节后市场流动性修复等因素影响，REITs价格得以提升，换手率也在持续提升。2024年3-5月，由于相关季节性因素影响，产业园、物流园出租及续租不理想，投资者投资意愿度较低，或是价格持续走低的主要因素，区间REITs换手率回落，5月中旬换手率甚至低于0.58。 图1：中证REITs（收盘）指数走势 1,200.00 1,000.00 800.00 600.00 400.00 200.00 0.00 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 收盘价换手率 资料来源：iFind，民生证券研究院 注：左轴为收盘价指数，右侧为换手率指数，均无单位；数据统计截至2024年6月11日 1.2各支REITs涨跌幅分析 2024年初至2024年6月11日，中证REITs指数上涨5.08%。涨幅前三名是博时蛇口产园REIT、中金山东高速REIT和富国首创水务封闭式REIT，涨幅分别达到17.84%、16.28%和16.05%。涨幅较小或出现下跌的主要是产业园REITs和仓储物流REITs，嘉实京东仓储基础设施REIT跌幅最大为13.34%，或因24年 1月4日，嘉实京东仓储基础设施REIT发布关于武汉项目主要承租人的续租情况公告，经协商调整后租金同比下降13.16%。 图2：各支REITs涨跌幅 20% 10% 0% -10% -20% REIT REIT REITREIT REIT REITREIT REITREIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT REITREITREIT REIT REIT REITREIT REIT REIT REIT REITREIT REIT REIT 嘉华华红实安泰土京张江创东江苏新仓产交盐储业控田基园港础 设施 华国华夏泰夏金君中茂安国商临交业港建 创高 新速产 业园 国国中中东泰泰金金吴君君安普苏安安徽洛园东城交斯产久投控业新宽 经庭 济保租房 嘉红浙实土商物深沪美圳杭消安甬费居 中中中航航信首京建钢能投绿光国能伏家 电投新能源 鹏平华华安夏深广基圳交金能投华源广润 河有 高巢速 华中华夏金夏合厦越肥门秀高安高新居速 公路 国华建金夏信中北中国京关铁保村建障产高房业速园 REIT 华中富中博夏金国金时杭湖首山招州北创东商和科水高蛇达投务速口高光封产 科谷闭业 REIT 产式园园 资料来源：iFind，民生证券研究院 注：数据统计为2024年截至6月11日数据 2一季度经营情况 2.1各支REITs的业绩完成度 整体来看，已公布一季报的33只REITs中，除国泰君安城投宽庭保租房REIT未公布营收外，超额完成营业收入预期的有9只，未达标的有23只。从所属板块来看，保租房和仓储物流类REITs的可供分配资金的完成度较好，其中5只保租房REITs中，仅有红土深圳安居REIT为99.55%，3只仓储物流类REIT中，仅有中金普洛斯REIT为99.62%。而能源类的完成度分化较大，中信建投国家电投新能源REIT完成度达129.62%，而鹏华深圳能源REIT仅有72.74%。 图3：2024年一季度各REITs业绩完成度-营收 140.00% 120.00% 100.00% 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% 45000 东华博建华国国华中红中华华浙平华华国华中中鹏中中富中红中嘉华嘉吴安时信夏泰泰夏金土金夏夏商安夏夏金泰金金华航信国航土金实夏实苏张招中合君君杭湖深厦北基沪广越中中江安山深京建首首创普京金物园江商关肥安安州北圳门京金杭交秀国国苏徽东圳能投创钢新洛东茂美产产蛇村高临东和科安安保华甬投高交铁交交高能光国水绿盐斯仓商消业业口产新港久达投居居障润广速建建控控速源伏家务能田储业费 园产业创新高光业园新经科谷 园 产济产业园 园 房有河公高高 巢高路速速速 电封港基 投闭础 新式设 能施 源 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 REIT REIT 0 REIT REIT REITREIT REIT REIT REITREITREITREITREIT REITREITREIT REIT REIT REITREIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT REITREIT REIT 业绩完成度-收入（万）业绩完成率业绩完成度-收入预期（万） 资料来源：iFind，各项REITs年度基金公告，民生证券研究院 注：国泰君安城投宽庭保租房REIT未公布相关数据。 整体来看，已公布一季报的33只REITs中，可供分配金额达标的有20只，未达标的有13只。从所属板块来看，商场类、保租房、仓储物流类REITs的可供分配资金的完成度较好，其中商场类和保租房类REITs全部达到预测值，而产业园类的完成度分化较大，华夏合肥高新REIT完成度达121.52%，而建信中关村产业园REIT仅有34.07%。 图4：2024年一季度各REITs业绩完成度-可供分配金额 东华博建华国国华中红中华华国浙平华华国华中中鹏中中富中红中嘉华嘉吴安时信夏泰泰夏金土金夏夏泰商安夏夏金泰金金华航信国航土金实夏实苏张招中合君君杭湖深厦北基君沪广越中中江安山深京建首首创普京金物园江商关肥安安州北圳门京金安杭交秀国国苏徽东圳能投创钢新洛东茂美产产蛇村高临东和科安安保华城甬投高交铁交交高能光国水绿盐斯仓商消业业口产新港久达投居居障润投广速建建控控速源伏家务能田储业费 园产业创新高光业园新经科谷 园产济产业园 园 房有宽河公高高巢庭高路速速 保速 租房 电封港基 投闭础 新式设 能施 源 200.00%25000 160.00%20000 120.00%15000 80.00%10000 40.00%5000 REIT REIT 0.00%0 REIT REIT REITREIT REIT REIT REITREITREITREITREIT REITREITREIT