REITs专题研究报告（二）：REITs政策持续释放，一季度底层资产营收分化

REITs市场与政策综述

市场行情及分析

• 中证REITs（收盘）指数：2024年初以来，受到利好政策影响，如“会计类第4号文”、“新国九条”等，中证REITs估值有所修复，投资者情绪回暖。
• 各支REITs涨跌幅：截至2024年6月11日，中证REITs指数上涨5.08%。涨幅前三名分别为博时蛇口产园REIT、中金山东高速REIT和富国首创水务封闭式REIT。

一季度经营情况

• 业绩完成度：33只已公布一季报的REITs中，超额完成营收预期的有9只，超额完成可供分配金额预期的有20只。保租房和仓储物流类REITs的业绩完成度较高。
• 分红特性：各类基金均满足合约约定的“不低于年度可供分配金额的90%”要求。能源基础设施类REITs分红率普遍较高。

波动性分析

• REITs的波动性介于股票和债券之间，2023年6月至2024年6月，中证REITs（收盘）指数跌幅为10.08%，远低于沪深300（收盘）指数（7.66%）和中证1000指数（19.96%），但高于中证全债指数（6.25%）和国债指数（5.47%）。

各板块REITs业绩分析

产业园类REITs

• 多数基金的营业收入与可供分配资金环比下降，租金呈持平或微降，出租率下降的基金较多。华安张江产业园REIT与通信中关村产业园REIT表现较为突出，其中华安张江产业园REIT底层资产中的张润大厦出租率环比上升。

保租房类REITs

• 经营业绩完成度较好，出租率保持高位小幅波动，多数REIT出租率超过96%。

高速公路类REITs

• 2024年一季度营收同比下降，主要受恶劣天气影响、春节天数增加以及部分道路改扩建等因素。

能源类REITs和环保类REITs

• 出现分化，部分能源类REITs表现较好，而环保类REITs则面临挑战。

仓储物流类REITs

• 整体运营承压，基金收入环比微降，已反映在基金估值中。

商场类REITs

• 首次发布季报，基金经营表现良好，出租率和收缴率均达到较高水平。

风险提示

• REITs资产经营不确定性风险、流动性风险、市场情绪扰动风险。

结论

REITs市场在2024年年初受到政策利好影响，中证REITs指数有所修复，但近一年整体表现低迷。各板块REITs业绩分化明显，部分板块展现出良好增长趋势。然而，REITs市场仍面临多重风险，包括资产经营不确定性、流动性风险和市场情绪波动等。