REITs专题研究报告（四）：REITs政策利好加速释放，三季度整体出现回调

REITs专题研究报告（四） REITs政策利好加速释放，三季度整体出现回调 2024年11月28日 三季度REITs政策利好加速释放。2024年7月6日，《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》发布，基础设施REITs进入常态化发行新阶段；2024年8月6日，国家发展改革委印发了《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报材料格式文本(2024年版)》的通知，提升基础设施领域REITs项目申报材料的标准化、规范化水平，进一步高常态化发行工作的质量和效率；2024年8月11日，国务院印发的《关于加快经济社会发展全面绿色转型的意见》围绕优化绿色转型投资机制提出，支持符合条件的新能源、生态环境保护等绿色转型相关项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）；2024年9月20日，证监会发布了修订后的《证券公司风险控制指标计算标准规定》，于2025年1月1日起正式施行。与现行风险控制指标体系相比，《风控指标规定》对证券公司所有业务活动纳入风险控制指标约束范围，明确证券公司参与公募REITs等新业务风险控制指标计算标准，提升风险控制指标体系的完备性和科学性。 推荐 维持评级 分析师赵铭执业证书：S0100524070010邮箱：zhaoming_yj@mszq.com分析师陈立执业证书：S0100524080001邮箱：chenli_yj@mszq.com相关研究1.房地产开发行业2024年三季报业绩综述：营收归母净利仍在调整，市值修复已然进行-2024/11/15 三季度REITs指数横盘震荡，整体表现弱于股债市场。2024年三季度中证REITs（收盘）指数处于横盘震荡，三季度末相较于二季度末整体下跌0.91%，主要由于股市与债市交易活跃且加速回温，部分REITs投资资金或回流至股债两市，截至三季度末环比二季度末中证1000指数上涨16.60%，中证全债指数上涨1.24%；截至2024年9月30日中证REITs的换手率为0.76，环比6月最后一个交易日下跌11.70%，交易缩量明显，9月27日（28-29日休市）换手率仅为0.28，是2023年11月3日以来的最低点。2024年截至11月15日，保障房类REITs、能源类REITs以及环保类REITs均保持二级市场价格的正增长，市场表现较为稳定；产业园类及高速公路类REITs分化较大，但绝大多数都实现了正增长，其中博时招商蛇口产业园REIT、中金山东高速REIT及国金中国铁建高速REIT增速靠前；仓储物流类REITs整体表现低迷，仅中金普洛斯REIT实现正增长；消费类基础设施REITs，二级市场价格走势也出现了分化，嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT、华夏首创奥莱REIT及华夏大悦城购物中心REIT均实现二级市场价格正增长，华夏金茂商业REIT及中金印力消费REIT表现欠佳。 2.2024年10月中国房地产土地市场数据点评：重点23城土地出让金环比上升，溢价率水平下降-2024/11/043.2024年10月中国房地产销售数据点评：累计业绩降幅再收窄，11月静待新政发力-2024/11/044.2024年9月中国房地产土地市场数据点评：重点23城土地出让金环比上升，溢价率水平上升-2024/10/045.2024年9月中国房地产销售数据点评：累计业绩降幅再收窄，政策利好下10月销售或将提升-2024/10/04 基本面持续分化，主动经营显价值。1）产业园：在招商环境仍未明显改善情况下，二线城市产业园2024年三季度出租率普遍环比下滑，一线城市部分项目仍延续二季度稳定表现；2）保租房：2024年三季度保租房项目出租率整体维持较高水平，其中国君城投保租房REIT的江湾社区和光华社区，出租率环比二季度分别提升了2.01%和3.70%；3）高速公路：高速项目营收表现受季节性影响环比均有增长，但同比仍呈现不同幅度的下降；4）能源：2024年三季度受自然资源条件差异的影响，能源类REITs项目营收表现分化，鹏华深圳能源REIT、中航京能光伏REIT营收不及2023年同期，主要受上网电量和电价水平同比下降影响；5）环保：富国首创水务受今年汛期降雨充沛影响，2024年三季度营收同环比均正增长；中航首钢绿能由于北京市推动垃圾分类工作，导致焚烧所用垃圾量减少，导致2024年三季度处理垃圾量、上网电量同比下降；6）仓储物流：大部分底层资产基本面承压，出租率有所波动；7）消费：消费类经营稳健，出租率保持较高水平。风险提示：REITs资产经营不确定风险；流动性风险；REITs审批速度不及预期；政策出台不及预期的风险 目录 1REITs政策持续释放，利好信号频出3 2REITs市场行情及分析4 2.1三季度REITs指数横盘震荡，整体表现弱于股债市场4 2.2各只REIT2024年及上市以来的涨跌幅5 2.3各只REIT持续稳定分红，高速公路类分红金额较大6 3各板块REITs业绩分析7 3.1产业园类REITs7 3.2保租房类REITs10 3.3高速公路类REITs13 3.4能源类REITs16 3.5环保类REITs19 3.6仓储物流类REITs21 3.7消费类REITs23 4风险提示27 插图目录28 表格目录28 1REITs政策持续释放，利好信号频出 2024年7月6日，国家发展改革委印发了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，宣布REITs发行告别试点阶段，正式迈入常态化发行阶段。《通知》针对项目责任方、中介机构、咨询评估机构和省级发改委的责任做了特定要求，厘清各方工作职责。对标的选择的宏观属性以及投资管理给出了更为明确的信号，需要中介机构对申请标的资产的中长期运行判断提供具有一定前瞻性指引的判断。同时，《通知》对项目回收资金使用提出了明确的要求。 2024年8月6日，国家发展改革委印发了《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报材料格式文本(2024年版)》的通知，提升基础设施领域REITs项目申报材料的标准化、规范化水平，近一补提高常态化发行工作的质量和效率。 2024年8月11日，国务院印发的《关于加快经济社会发展全面绿色转型的意见》围绕优化绿色转型投资机制提出，支持符合条件的新能源、生态环境保护等绿色转型相关项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。通过REITs的发行可以动员更多的社会资本参与到清洁能源项目的投资和建设中，加速能源结构的优化和低碳技术的推广应用。 2024年9月20日，证监会发布了修订后的《证券公司风险控制指标计算标 准规定》，于2025年1月1日起正式施行。与现行风险控制指标体系相比，《风控指标规定》对证券公司所有业务活动纳入风险控制指标约束范围，明确证券公司参与公募REITs等新业务风险控制指标计算标准，提升风险控制指标体系的完备性和科学性。 2REITs市场行情及分析 2.1三季度REITs指数横盘震荡，整体表现弱于股债市场 2024年三季度中证REITs（收盘）指数处于横盘震荡，三季度末相较于二季度末整体下跌0.91%，主要由于股市与债市交易活跃且加速回温，部分REITs投资资金或回流至股债两市，截至三季度末环比二季度末中证1000指数上涨16.60%，中证全债指数上涨1.24%；截至2024年9月30日中证REITs的换手率为0.76，环比6月最后一个交易日下跌11.70%，交易缩量明显，9月27日 （28-29日休市）换手率仅为0.28，是2023年11月3日以来的最低点。 图1：中证REITs（收盘）指数走势 1,200.00 1,000.00 800.00 600.00 400.00 200.00 0.00 1.80 1.60 1.40 1.20 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00 收盘价换手率 资料来源：iFind，民生证券研究院 注：左轴为收盘价指数，右侧为换手率指数，均无单位；数据统计截至2024年11月15日 中证REITs（收盘）指数2023年11月15日至2024年11月15日跌幅达3.65%，沪深300（收盘）指数涨幅为10.80%，中证1000指数跌幅为0.91%，中证全债指数和国债指数涨幅分别为7.67%和6.50%；从波动性表现来看，截至2024年11月15日，中证REITs（收盘）指数近250日波动率为10.57%，低于沪深300（收盘）指数的20.63%和中证1000指数的32.09%，高于中证全债指数的0.93%和国债指数的0.77%，居于股债之间。 图2：股债指数、REITs指数近一年涨跌幅和近250日波动率 40% 30% 20% 10% 0% -10% 中证REITs(收盘)沪深300（收盘）中证1000中证全债国债指数 近一年涨跌幅近250日波动率 资料来源：iFind，数据截至2024年11月15日，民生证券研究院 2.2各只REIT2024年及上市以来的涨跌幅 保障房类REITs、能源类REITs以及环保类REITs上市以来及2024年以来均保持二级市场价格的正增长，市场表现较为稳定；产业园类及高速公路类REITs分化较大，但绝大多数在2024年截至11月15日都实现了正增长，其中博时招商蛇口产业园REIT、中金山东高速REIT及国金中国铁建高速REIT增速靠前；仓储物流类REITs整体表现低迷，仅中金普洛斯REIT在2024年截至11月15日实现正增长；作为2024年新增发行的消费类基础设施REITs，二级市场价格走势也出现了分化，在2024年截至11月15日嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT、华夏首创奥莱REIT及华夏大悦城购物中心REIT均实现二级市场价格正增长，华夏金茂商业REIT及中金印力消费REIT表现欠佳。 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 -10.00 -20.00 -30.00 -40.00 -50.00 图3：各只REIT2024年及上市以来二级市场价格的涨跌幅（%） 资料来源：iFind，民生证券研究院 今年以来涨跌幅（%）上市至今涨跌幅（%） 东吴苏园产业REIT华安张江产业园REIT 博时招商蛇口产业园REIT建信中关村产业园REIT华夏合肥高新REIT 国泰君安临港创新产业园REIT国泰君安东久新经济REIT华夏杭州和达高科产园REIT中金湖北科投光谷REIT 易方达广州开发区高新产业园REIT 博时津开科工产业园REIT中金联东科技创新产业园REIT 红土深圳安居REIT中金厦门安居REIT华夏北京保障房REIT 华夏基金华润有巢REIT国泰君安城投宽庭保租房REIT招商基金招商蛇口租赁住房REIT 浙商沪杭甬REIT平安广交投广河高速REIT华夏越秀高速公路REIT华夏中国交建高速REIT国金中国铁建高速REIT华泰江苏交控REIT 中金安徽交控REIT中金山东高速REIT易方达深高速REIT 华夏南京交通高速REIT工银瑞信河北高速REIT鹏华深圳能源REIT 中航京能光伏REIT中信建投国家电投新能源REIT嘉实中国电建清洁能源 中信建投明阳智能新能源REIT华夏特变电工新能源REIT富国首创水务封闭式REIT中航首钢绿能REIT 银华绍兴原水水利REIT红土创新盐田港REIT中金普洛斯REIT 嘉实京东仓储基础设施REIT华夏深国际仓储物流REIT华泰紫金宝湾物流仓储REIT 华夏金茂商业REIT嘉实物美消费REIT华夏华润商业REIT中金印力消费REIT 华夏大悦城购物中心REIT华安百联消费REIT华夏首创奥莱REIT 注：数据统计截至2024年11月15日 2.3各只REIT持续稳定分红，高速公路类分红金额较大 截至2024年三季度末，共有37只REITs完成了至少一次分红，合计分红金额为66.56亿元。其中华夏合肥高新REIT、中国山东高速REIT、中金安徽高速REIT、华夏和达高科REIT分别