REITs专题研究报告（三）：REITs市场持续扩容提质，二季度板块分化延续

REITs市场持续扩容提质，利好政策频发。2024年REITs利好政策频发，公募REITs市场不断扩容提质，又因其高分红低波动的属性而具备长期投资价值，2024年二季度中证REITs（收盘）指数处于横盘震荡，整体下跌0.53%，但仍远低于中证1000指数10.02%的跌幅。2024年7月6日，《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》发布，基础设施REITs进入常态化发行新阶段，基础设施REITs的发行范围进一步扩大，增加了清洁低碳、灵活高效的燃煤发电和养老设施等资产类型。 近一年中证REITs（收盘）指数表现居于股债之间，2024Q2不同板块市场表现出现分化。中证REITs（收盘）指数2023年8月20日至2024年8月20日跌幅9.80%，沪深300（收盘）指数跌幅为15.35%，中证1000指数跌幅为26.09%，中证全债指数和国债指数涨幅分别为7.26%和6.00%，2023年8月20日至2024年8月20日REITs市场虽然整体表现低迷，但仍较股票市场的跌幅小；从波动性表现来看，中证REITs（收盘）近250日波动率为10.72%，低于沪深300（收盘）指数31.04%和中证1000指数的25.24%，高于中证全债指数1.17%和国债指数0.72%，居于股债之间。2024年二季度，中证REITs（收盘）指数呈现小幅度震荡调整，而股市缩量下行，政策利好和股市资金外流而引发的资金配置需求或是市场主要推力，各板块出现走势分化：1）产业园、仓储物流板块出现小幅反弹；2）保租房、环保和消费板块延续强势；3）能源和高速板块分化较严重，整体表现不佳，延续小跌趋势。 2024年二季度保租房和商场类REITs营收及可分配资金业绩表现亮眼，能源类REITs出现分化，高速类REITs表现不佳。已公布二季报的40只REITs中，从营业收入和可供分配金额的完成度来看，超额完成营业收入预期的有17只，未达标的有19只，未公布数据的有4只，保租房和环保类的完成度较好，能源类的完成度分化较大；超额完成可供分配资金预期的有19只，未达标的有17只，未公布数据的有4只，保租房、仓储物流与商场类REITs完成度较好，产业园和能源类REITs完成度分化较大。二季度保租房类REITs整体经营稳健，出租率呈高位小幅下滑趋势，主要由于同地段的保租房的大量入市加剧竞争；消费类REITs整体运营稳健，收缴率和出租率维持高位，营收和可供分配金额均仅有一只未达标；产业园类多数REITs租金呈持平或微降，但多数出租率下降；Q2主要受降雨天气、部分道路改扩建、小型客车免费通行天数比2023年同期多两天等原因影响，多数高速类REITs通行费收入和车流量同比下降，9只REIT中仅3只营收达标、2只可供分配金额达标；仓储物流类REITs整体运营承压，且已经反映在整体值表现中，三只REIT的P/NAV均小于1；环保类REITs表现良好，收入与净利润同比都有所增加；能源类REITs营收和可供分配金额表现分化均较大。 风险提示：REITs资产经营不确定风险；流动性风险；REITs审批速度不及预期；政策出台不及预期的风险 1REITs市场行情及分析 1.1中证REITs（收盘）指数走势及分析 2024年REITs利好政策频发，公募REITs市场不断扩容提质，又因其高分红低波动的属性而具备长期投资价值，2024年二季度中证REITs（收盘）指数处于横盘震荡，整体下跌0.53%，远低于中证1000指数10.02%的下跌幅度。2024年7月6日，《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》发布，基础设施REITs进入常态化发行新阶段，基础设施REITs的发行范围进一步扩大，增加了清洁低碳、灵活高效的燃煤发电和养老设施等资产类型。此外，申报推荐程序得到简化，取消了前期辅导环节。 2024年二季度，整体REITs市场表现呈现小幅度震荡调整，而股市缩量下行，政策利好和股市资金外流而引发的资金配置需求或是市场主要推力。受二季报影响，各板块出现走势分化：1）产业园、仓储物流板块出现小幅反弹；2）保租房、环保和消费板块延续强势；3）能源和高速板块分化较严重，整体表现不佳，延续小跌趋势。 图1：中证REITs（收盘）指数走势 1.2REITs收益率和波动性介于股票和债券之间 中证REITs（收盘）指数2023年8月20日至2024年8月20日跌幅达9.80%，沪深300（收盘）指数跌幅为15.35%，中证1000指数跌幅为26.09%，中证全债指数和国债指数涨幅分别为7.26%和6.00%，2023年8月20日至2024年8月20日REITs市场虽然整体表现低迷，但仍较股票市场的跌幅小；从波动性表现来看，截至2024年8月20日，中证REITs（收盘）指数近250日波动率为10.72%，低于沪深300（收盘）指数的31.04%和中证1000指数的25.24%，高于中证全债指数的1.17%和国债指数的0.72%，居于股债之间。 图2：股债指数、REITs指数近一年涨跌幅和近250日波动率 2二季度经营情况 2.1各只REITs的业绩完成度 整体来看，已公布二季报的40只REITs中，超额完成招募说明书营业收入预期的有17只，未达标的有19只，未公布数据的有4只。从所属板块来看，保租房和环保类的营收完成度较好，其中5只保租房REITs中，仅有国泰君安城投宽庭保租房REIT未达招募说明书预期，为预期值的97.8%；能源类的完成度分化较大，中航京能光伏REIT营收为招募书预期的127.65%，而嘉实中国电建清洁能源REIT营收仅为招募说明书预期的65.66%。 图3：2024年二季度各REITs业绩完成度：营收 整体来看，已公布二季报的40只REITs中，超额完成招募说明书可供分配金额预期的有19只，未达标的有17只，未公布数据的有4只。从所属板块来看，保租房、仓储物流与商场类REITs的可供分配资金的完成度较好，其中仓储物流类REITs全部达到招募说明书预期值；产业园类和能源类REITs的完成度分化较大，博时招商蛇口产业园REIT可供分配金额为招募说明书预期值的137.48%，而建信中关村产业园REIT可供分配金额为招募说明书预期值的58.06%；能源类中鹏华深圳能源REIT可供分配金额为招募说明书预期值的125.32%，中信建投国家电投新能源REIT可供分配金额为招募说明书预期值的-24.16%。 图4：2024年二季度各REITs业绩完成度：可供分配金额 2.2REITs具备高分红特性 根据各基金公布的分红率情况，各类基金均满足合约约定的“不低于年度可供分配金额的90%”的要求，特许经营类REITs分红率普遍高于产权类REITs。根据各基金公布的年度派息数据，平均派息率为3.96%，二季度各基金可供分配金额环比下降较大，分红较为及时。 图5：2024年二季度各REITs公布分红率 3各板块REITs业绩分析 3.1产业园类REITs 2024年二季度产业园类REITs营收完成度（对比招募说明书）为99.87%，可供分配金额完成度（对比招募说明书）为107.79%，多数REITs有所改善，可供分配资金环比下降，分红较为及时，租金呈持平或微降，但出租率下降的REITs呈现多数。其中博时招商蛇口产业园REIT表现亮眼，在租金环比上升的同时保持出租率回升。其中建信中关村产业园REIT采用“以价换量”的策略，租金环比下降8.3%，出租率环比回升9.44%。 表1：产业园类REITs经营情况 表2：产业园类REITs出租率情况 表3：产业园类REITs租金水平（元/平方米/月） 表4：产业园REITs估值水平（P/NAV，P/FFO） 3.2保租房类REITs 2024年二季度保租房类REITs整体经营稳健，板块中国泰君安城投宽庭保租房REIT营收和可分配资金未均未达招募说明书预期。估值方面，板块分化较小，P/NAV集中于1.15-1.3,估值较一季度有所上升。经营情况方面，出租率表现稳健，呈高位小幅下滑趋势，主要由于同地段的保租房的大量入市加剧竞争，但多数REIT出租率仍超过95%。其中华夏基金华润有巢REIT因基期读数较小，净利润同比/环比增长达235.69%/72.76%。 表5：保租房类REITs经营情况 表6：保租房类REITs出租率、租金水平 表7：保租房类REITs估值水平（P/NAV，P/FFO） 3.3高速公路类REITs 2024年二季度主要受降雨天气、部分道路改扩建、小型客车免费通行天数比2023年同期多两天等原因影响，多数REIT通行费收入和车流量同比下降，9只REIT中仅2只营收达招募说明书预期、3只可供分配金额达招募说明书预期。其中影响较大的包括中金安徽交控REIT， 总车流量/通行费用同比下降34.56%/24.59%,主要原因在于宣广高速改扩建导致分流和池州的梅雨天气比去年更严重。在运营情况方面，华泰江苏交控REIT、国金中国铁建REIT表现较好，车流量和通行收入同比较为稳定。 表8：高速公路类REITs经营情况 表9：高速公路类REITs总车流量、总通行费收入水平 表10：高速公路类REITs估值水平（P/NAV，P/FFO） 3.4能源类REITs 2024年二季度整体板块表现分化较大。一季度表现较好的中信建投国家电投新能源REIT发电收入/上网电量同比下跌34.47%/29.91%，主要是由于基础设施项目所在区域风资源情况较2023年同期有所下降（平均风速同比下降7.04%）、返还与分摊费用2,078.94万元、例行检修和电力设备预防性试验等工作导致风电机组14天停机未发电。中航京能光伏REIT收入/净利润同比上升20.72%/39.86%，主要受光照资源条件的季节性波动影响，发电电量同比上升。 表11：能源类REITs经营情况 表12：能源类REITs发电收入、上网电量、电价水平 表13：能源类REITs估值水平（P/NAV，P/FFO） 3.5环保类REITs 2024年二季度环保类REITs表现良好，收入与净利润同比都有所增加，营业收入均达招募说明书预期。鉴于污水处理项目年内污水处理负荷率呈现季节性变化，富国首创水务封闭式REIT二季度整体表现更好。受北京市地区宏观发展、垃圾分类政策、生活垃圾物流等因素，未来中航首钢绿能REIT垃圾处理量可能会呈现下降趋势。 表14：环保类REITs经营情况 表15：环保类REITs污水处理量、生活垃圾处理量、厨余垃圾收运量、含税单价、上网电量水平 表16：环保类REITs估值水平（P/NAV，P/FFO） 3.6仓储物流类REITs 2024年二季度在贸易转移背景下，仓储物流板块整体运营承压，且已经反映在整体估值表现中，三只REIT的P/NAV均小于1。其中嘉实京东仓储基础设施REIT收入与净利润环比微增，出租率维持100%的高位，整体表现良好。红土创新盐田港REIT受欧美贸易增长偏弱的影响，出租率逐季波动下降，同比下降7.5%，并出现区域市场供需不平衡，部分高标仓短期面临去化压力。 表17：仓储物流类REITs经营情况 表18：仓储物流类REITs可租赁面积、出租率、租金收缴率、租金水平 表19：仓储物流类REITs估值水平（P/NAV，P/FFO） 3.7商场类REITs 整体运营稳健，收缴率和出租率维持高位，业绩完成度较好，营收和可供分配金额均仅有一只未达标。2024年8月3日国务院印发《关于促进服务消费高质量发展的意见》，提出“挖掘基础性消费潜力，培育壮大新型消费”。在利好政策加持下，消费REITs或将延续良好态势。 表20：商场类REITs经营情况 表21：商场类REITs面积、租金、出租率、收缴率 表22：商场类REITs估值水平（P/NAV，P/FFO） 4风险提示 1）REITs资产经营不确定