REITs专题研究报告（三）：REITs市场持续扩容提质，二季度板块分化延续

REITs专题研究报告（三） REITs市场持续扩容提质，二季度板块分化延续 2024年08月28日 REITs市场持续扩容提质，利好政策频发。2024年REITs利好政策频发， 推荐 维持评级 公募REITs市场不断扩容提质，又因其高分红低波动的属性而具备长期投资价值，2024年二季度中证REITs（收盘）指数处于横盘震荡，整体下跌0.53%，但仍远低于中证1000指数10.02%的跌幅。2024年7月6日，《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》发布，基础设施REITs进入常态化发行新阶段，基础设施REITs的发行范围进一步扩大，增加了清洁低碳、灵活高效的燃煤发电和养老设施等资产类型。 近一年中证REITs（收盘）指数表现居于股债之间，2024Q2不同板块市场 表现出现分化。中证REITs（收盘）指数2023年8月20日至2024年8月20日跌幅9.80%，沪深300（收盘）指数跌幅为15.35%，中证1000指数跌幅为 分析师李阳 26.09%，中证全债指数和国债指数涨幅分别为7.26%和6.00%，2023年8月20日至2024年8月20日REITs市场虽然整体表现低迷，但仍较股票市场的跌幅小；从波动性表现来看，中证REITs（收盘）近250日波动率为10.72%，低 执业证书：S0100521110008邮箱：liyang_yj@mszq.com分析师陈立执业证书：S0100524080001 于沪深300（收盘）指数31.04%和中证1000指数的25.24%，高于中证全债指 邮箱：chenli_yj@mszq.com 数1.17%和国债指数0.72%，居于股债之间。2024年二季度，中证REITs（收 相关研究1.2024年7月中国房地产销售数据点评：累计业绩降幅持续收窄，7月销售额同环比双降-2024/08/032.2024年7月中国房地产土地市场数据点评：重点23城成交金额环比下降，溢价率水平提升-2024/08/033.基础设施领域不动产投资信托基金（REITs项目常态化发行点评：REITs突破千亿规模，基础设施资产或迎机遇-2024/07/264.2024年6月中国房地产土地市场数据点评：23城土地出让金环比上升，溢价率低位运行-2024/07/065.2024年6月中国房地产销售数据点评：百强房企销售操盘金额规模年内最高，环比上涨36%-2024/07/04 盘）指数呈现小幅度震荡调整，而股市缩量下行，政策利好和股市资金外流而引发的资金配置需求或是市场主要推力，各板块出现走势分化：1）产业园、仓储物流板块出现小幅反弹；2）保租房、环保和消费板块延续强势；3）能源和高速板块分化较严重，整体表现不佳，延续小跌趋势。 2024年二季度保租房和商场类REITs营收及可分配资金业绩表现亮眼，能 源类REITs出现分化，高速类REITs表现不佳。已公布二季报的40只REITs中，从营业收入和可供分配金额的完成度来看，超额完成营业收入预期的有17只，未达标的有19只，未公布数据的有4只，保租房和环保类的完成度较好，能源类的完成度分化较大；超额完成可供分配资金预期的有19只，未达标的有17只，未公布数据的有4只，保租房、仓储物流与商场类REITs完成度较好，产业园和能源类REITs完成度分化较大。二季度保租房类REITs整体经营稳健，出租率呈高位小幅下滑趋势，主要由于同地段的保租房的大量入市加剧竞争；消费类REITs整体运营稳健，收缴率和出租率维持高位，营收和可供分配金额均仅有一只未达标；产业园类多数REITs租金呈持平或微降，但多数出租率下降；Q2主要受降雨天气、部分道路改扩建、小型客车免费通行天数比2023年同期多两天等原因影响，多数高速类REITs通行费收入和车流量同比下降，9只REIT中仅3只营收达标、2只可供分配金额达标；仓储物流类REITs整体运营承压，且已经反映在整体值表现中，三只REIT的P/NAV均小于1；环保类REITs表现良好，收入与净利润同比都有所增加；能源类REITs营收和可供分配金额表现分化均较大。 风险提示：REITs资产经营不确定风险；流动性风险；REITs审批速度不及 预期；政策出台不及预期的风险 目录 1REITs市场行情及分析3 1.1中证REITs（收盘）指数走势及分析3 1.2REITs收益率和波动性介于股票和债券之间3 2二季度经营情况5 2.1各只REITs的业绩完成度5 2.2REITs具备高分红特性6 3各板块REITs业绩分析8 3.1产业园类REITs8 3.2保租房类REITs12 3.3高速公路类REITs13 3.4能源类REITs15 3.5环保类REITs17 3.6仓储物流类REITs18 3.7商场类REITs19 4风险提示23 插图目录24 表格目录24 1REITs市场行情及分析 1.1中证REITs（收盘）指数走势及分析 2024年REITs利好政策频发，公募REITs市场不断扩容提质，又因其高分红低波动的属性而具备长期投资价值，2024年二季度中证REITs（收盘）指数处于横盘震荡，整体下跌0.53%，远低于中证1000指数10.02%的下跌幅度。2024年7月6日，《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）项目常态化发行的通知》发布，基础设施REITs进入常态化发行新阶段，基础设施REITs的发行范围进一步扩大，增加了清洁低碳、灵活高效的燃煤发电和养老设施等资产类型。此外，申报推荐程序得到简化，取消了前期辅导环节。 2024年二季度，整体REITs市场表现呈现小幅度震荡调整，而股市缩量下行，政策利好和股市资金外流而引发的资金配置需求或是市场主要推力。受二季报影响，各板块出现走势分化：1）产业园、仓储物流板块出现小幅反弹；2）保租房、环保和消费板块延续强势；3）能源和高速板块分化较严重，整体表现不佳，延续小跌趋势。 图1：中证REITs（收盘）指数走势 1,200.00 1,000.00 800.00 600.00 400.00 200.00 0.00 2.0 1.5 1.0 0.5 2023-01-09 2023-01-31 2023-02-15 2023-03-02 2023-03-17 2023-04-03 2023-04-19 2023-05-09 2023-05-24 2023-06-08 2023-06-27 2023-07-12 2023-07-27 2023-08-11 2023-08-28 2023-09-12 2023-09-27 2023-10-20 2023-11-06 2023-11-21 2023-12-06 2023-12-21 2024-01-08 2024-01-23 2024-02-07 2024-03-01 2024-03-18 2024-04-02 2024-04-19 2024-05-09 2024-05-24 2024-06-11 2024-06-26 2024-07-11 2024-07-26 2024-08-12 0.0 收盘价换手率 资料来源：iFind，民生证券研究院 注：左轴为收盘价指数，右侧为换手率指数，均无单位；数据统计截至2024年8月20日 1.2REITs收益率和波动性介于股票和债券之间 中证REITs（收盘）指数2023年8月20日至2024年8月20日跌幅达9.80%，沪深300（收盘）指数跌幅为15.35%，中证1000指数跌幅为26.09%，中证全债指数和国债指数涨幅分别为7.26%和6.00%，2023年8月20日至2024年8月20日REITs市场虽然整体表现低迷，但仍较股票市场的跌幅小；从波动性表现来看，截至2024年8月20日，中证REITs（收盘）指数近250日波动率为10.72%，低于沪深300（收盘）指数的31.04%和中证1000指数的25.24%，高 于中证全债指数的1.17%和国债指数的0.72%，居于股债之间。 图2：股债指数、REITs指数近一年涨跌幅和近250日波动率 中证REITs(收盘)沪深300（收盘）中证1000 中证全债 国债指数 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 近一年年化收益率近250日波动率 资料来源：iFind，数据截至2024年8月20日，民生证券研究院 2二季度经营情况 2.1各只REITs的业绩完成度 整体来看，已公布二季报的40只REITs中，超额完成招募说明书营业收入预期的有17只，未达标的有19只，未公布数据的有4只。从所属板块来看，保租房和环保类的营收完成度较好，其中5只保租房REITs中，仅有国泰君安城投宽庭保租房REIT未达招募说明书预期，为预期值的97.8%；能源类的完成度分化较大，中航京能光伏REIT营收为招募书预期的127.65%，而嘉实中国电建清洁能源REIT营收仅为招募说明书预期的65.66%。 图3：2024年二季度各REITs业绩完成度：营收 140.00% 120.00% 100.00% 80.00% 5 业绩完成度-收入（千万元）业绩完成率业绩完成度-收入预期（千万元） 4 3 60.00%2 40.00% 1 20.00% 东吴苏园产业REIT华安张江产业园REIT 博时招商蛇口产业园REIT建信中关村产业园REIT华夏合肥高新REIT 国泰君安临港创新产业园REIT国泰君安东久新经济REIT华夏杭州和达高科产园REIT中金湖北科投光谷REIT 红土深圳安居REIT中金厦门安居REIT华夏北京保障房REIT 华夏基金华润有巢REIT国泰君安城投宽庭保租房REIT 浙商沪杭甬REIT平安广交投广河高速REIT华夏越秀高速公路REIT华夏中国交建高速REIT国金中国铁建高速REIT华泰江苏交控REIT 中金安徽交控REIT中金山东高速REIT易方达深高速0.89鹏华深圳能源REIT中航京能光伏REIT 中信建投国家电投新能源REIT嘉实中国电建清洁能源富国首创水务封闭式REIT中航首钢绿能REIT 红土创新盐田港REIT中金普洛斯REIT 嘉实京东仓储基础设施REIT 华夏金茂商业REIT嘉实物美消费REIT华夏华润商业REIT中金印力消费REIT 0.00%0 资料来源：iFind，各项REITs年度基金公告，民生证券研究院 注：左轴为营收业绩完成率，右轴为收入及预期；中信建投明阳智能新能源REIT、工银河北高速REIT、华夏特变电工新能源REIT、华夏深国际REIT未公布相关数据；营收预期来自各REIT招募说明书 整体来看，已公布二季报的40只REITs中，超额完成招募说明书可供分配金额预期的有19只，未达标的有17只，未公布数据的有4只。从所属板块来看，保租房、仓储物流与商场类REITs的可供分配资金的完成度较好，其中仓储物流类REITs全部达到招募说明书预期值；产业园类和能源类REITs的完成度分化较大，博时招商蛇口产业园REIT可供分配金额为招募说明书预期值的137.48%，而建信中关村产业园REIT可供分配金额为招募说明书预期值的58.06%；能源类中鹏华深圳能源REIT可供分配金额为招募说明书预期值的125.32%，中信建投国家电投新能源REIT可供分配金额为招募说明书预期值的-24.16%。 图4：2024年二季度各REITs业绩完成度：可供分配金额 150.00%3 业绩完成度-可分配资金（千万元） 业绩完成率 业绩完成度-可分配资金预期（千万元） 125.00% 2 100.00% 75.00% 1 50.00% 25.00% 0 0.00% 东吴苏园产业REIT 华安张江产业园REIT博时招商蛇口产业园REIT建信中关村产业园REIT华夏合肥高新REIT 国泰君安临港创新产业园REIT国泰君安东久新经济REIT华夏杭州和达高科产园REIT中金湖北科投光谷REIT 红土深圳安居REIT中金厦门安