地产行业2024年中报业绩综述：地产政策持续释放，营收利润仍承压

地产政策持续释放，营收利润仍承压 ——地产行业2024年中报业绩综述 民生地产团队 01 证券研究报告*请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2024年09月10日 *请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 *请务必阅读最后一页免责声明 目录 CONTENTS 二、物业篇 一、地产篇三、风险提示 一、地产篇 证券研究报告 2*请务必阅读最后一页免责声明 1.1政策端：“517”政策逐步释放，部分城市应放尽放 “517四部委吹风会”推多项重磅政策：央行“连发三箭”，涉及商贷利率、首付比、公积金贷款利率等多维度，四部门联合打出政策组合拳助力房地产市场修复，致力于稳需求、去库存、稳预期 •去库存：支持收储存量房、回收闲置土地 1、自然资源部拟出台政策，支持地方回收存量闲置土地 支持地方以合理价格收回土地。配套政策包括：可通过地方政府专项债券等予以资金支持，给予税费支持，享受保障性住房税收优惠政策。简化工作流程，批准收回时一并同意划拨土地，实行“收回——供应”并行办理。 2、支持政府收储存量房，用作保障性住房 商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。 1、首套、二套最低首付比例分别降至15%、25% 2、取消首套、二套住房商业贷款利率下限 3、下调公积金贷款利率0.25个百分点 图表：2024年稳需求政策汇总 信贷政策 调整前 调整后 首套 二套 首套 二套 首付比例 20% 30% 15% 25% 商贷利率下限 LPR-20BP LPR+20BP 取消 公积金贷款利率 2.6%/3.1% 3.025%/3.575 2.35%/2.85% 2.775%/3.325 % % 资料来源：政府官网，民生证券研究院 4、设立3000亿元保障性住房再贷款，支持政府收储存量房将设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国开行、邮政储蓄银行等21家全国性银行。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。 •稳需求：央行出台四项金融举措 1、融资“白名单”应进尽进、应贷尽贷 优化贷款审批和发放流程，适度下放审批权限，加快放款速度，做到应贷尽贷，对于不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁。对“白名单”项目单独建账核算，封闭运作管理。截至到5月16日，商业银行已审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。 2、全面摸排、分类处置、司法支持，打好保交房攻坚战 摸清底数，城市政府要全面排查本市在建已售商品住房项目；分类处置，按照市场化、法治化原则，指导项目开发企业制定“一项目一策”处置方案；司法支持；建立长效机制，一方面有力有序推进现房销售，另一方面严格项目预售资金监管，防止出现新的风险。 •稳预期：融资“白名单”、保交房攻坚战 1.1政策端：“517”政策逐步释放，部分城市应放尽放 地方楼市政策松绑继续提速，各地逐步落实“517”新政：全国超200城落地15%首套房最低首付比例，超250城取消房贷利率下限，典型城市武汉率先落地降低首付比例与取消房贷利率下限。 图表：房地产信贷政策松绑的重点城市 省市 首付比例 房贷利率下限 调整前 调整后 调整前 调整后 首套 二套 首套 二套 首套 二套 首套 二套 上海 30% 临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山40%/其他地区50% 20% 临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山30%/其他地区35% 3.85%(LPR-10BP) 临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山4.15%(LPR+20BP)/其他地区4.25%(LPR+30BP) 3.50%(LPR-45BP) 临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山3.70%(LPR-25BP)/其他地区3.90%(LPR-5BP) 广州 30% 40% 15% 25% 3.85%(LPR-10BP) 4.25%(LPR+30BP) 取消利率下限 深圳 30% 40% 20% 30% 3.85%(LPR-10BP) 4.25%(LPR+30BP) 3.50%(LPR-45BP) 3.90%(LPR-5BP) 天津 20% 30% 15% 25% 3.55%(LPR-40BP) 4.15%(LPR+20BP) 取消利率下限 武汉 20% 30% 15% 25% 3.55%(LPR-40BP) 4.15%(LPR+20BP) 3.25%(LPR-70BP) 3.35%(LPR-60BP) 合肥 20% 30% 15% 25% 3.75%(LPR-20BP) 4.15%(LPR+20BP) 3.45%（lPR-50BP) 3.45%（lPR-50BP) 宁波 20% 30% 15% 25% 3.75%(LPR-20BP) 4.15%(LPR+20BP) 3.35%(LPR-60BP) 3.55%(LPR-40BP) 长沙 20% 30% 15% 25% 3.75%(LPR-20BP) 4.15%(LPR+20BP) 取消利率下限 南京 20% 30% 15% 25% 3.65%(LPR-30BP) 4.25%(LPR+30BP) 取消利率下限 郑州 20% 30% 15% 25% 3.45%(LPR-50BP) 4.15%(LPR+20BP) 取消利率下限 厦门 20% 30% 15% 25% 3.45%(LPR-50BP) 岛内4.25%(LPR+30BP)/岛外4.15%(LPR+20BP) 取消利率下限 西安 20% 30% 15% 25% 3.75%(LPR-20BP) 4.15%(LPR+20BP) 取消利率下限 重庆 20% 30% 15% 25% 3.75%(LPR-20BP) 4.15%(LPR+20BP) 取消利率下限 南昌 20% 30% 15% 25% 3.65%(LPR-30BP) 4.15%(LPR+20BP) 取消利率下限 南宁 20% 30% 15% 25% 3.35%(LPR-60BP) 4.15%(LPR+20BP) 取消利率下限 太原 20% 30% 15% 25% 3.45%(LPR-50BP) 4.55%(LPR+60BP) 取消利率下限 济南 20% 30% 15% 25% 3.75%(LPR-20BP) 4.15%(LPR+20BP) 取消利率下限 东莞 20% 30% 15% 25% 3.55%(LPR-40BP) 4.15%(LPR+20BP) 取消利率下限 资料来源：克而瑞，民生证券研究院 新房成交短暂回温后趋冷，二手房成交稳定上升 图表：观察城市新房销售周度同比情况（%） 2022 2023 2024 “517”政策后，新房6月成交已超3月小阳春达年内新高：全国分能 级城市来看，成交规模在6月第2周均呈上涨趋势，其中一线涨幅最高 图表：观察城市新房周度销售情况（万方） 2021 2022 2023 2024 450 2周 8周 15周 21周 27周 33周 39周 45周 51周 7周 13周 19周 25周 31周 37周 43周 49周 2周 8周 14周 20周 26周 32周 400 350 300 100% 50% 0% -50% -100% 1.2 资料来源：克而瑞，民生证券研究院 一线4城二线11城 250 200 150 100 50 8周 14周 21周 28周 34周 42周 48周 2周 8周 15周 21周 27周 33周 39周 45周 51周 7周 13周 19周 25周 31周 37周 43周 49周 2周 8周 14周 20周 26周 32周 0 一线4城二线11城 资料来源：克而瑞，民生证券研究院 2022 2023 2024 一线4城二线11城 8周 15周 21周 27周 33周 39周 45周 51周 7周 13周 19周 25周 31周 37周 43周 49周 2周 8周 14周 20周 26周 32周 图表：观察城市新房销售周度环比情况（%） 资料来源：克而瑞，民生证券研究院 130% 30% -70% 新房成交短暂回温后趋冷，二手房成交上半年稳定上升 图表：北京深圳成都二手房月度成交面积(万平方米) 227400 50.0 18 图表：克而瑞公布14城二手房周度成交面积（万方） 210 2 150 6 90 22.1 22.3 22.5 22.7 22.9 22.11 23.1 23.3 23.5 23.7 23.9 23.11 24.1 24.3 24.5 24.7 30 北京成都 资料来源：克而瑞，民生证券研究院 图表：除成都外二线城市二手房月度成交面积(万平方米) 120 90 60 30 22.1 22.3 22.5 22.7 22.9 22.11 23.1 23.3 23.5 23.7 23.9 23.11 24.1 24.3 24.5 24.7 0 0.0 资料来源：克而瑞，民生证券研究院 南京苏州佛山杭州 青岛东莞厦门 资料来源：克而瑞，民生证券研究院 图表：三线城市二手房月度成交面积(万平方米) 12 9 6 3 22.1 22.3 22.5 22.7 22.9 22.11 23.1 23.3 23.5 23.7 23.9 23.11 24.1 24.3 24.5 24.7 0 1.2 舟山资阳 资料来源：克而瑞，民生证券研究院 1.2新房成交短暂回温后趋冷，二手房成交上半年稳定上升 一二手房成交面积同比均降，二手房市场表现优于新房，全国城市表现有差异：2024年上半年一二手房成交面积均同比下滑，二手房同比下滑8%，新房同比下滑38%，二手房同比降幅较小，市场表现明显好于新房。 图表：2024年上半年全国核心城市新房、二手房成交及同比数据 城市 新房成交面积（万方） 2024H12023H1新房同比 二手房 2024H1 成交面积（万方） 2023H1二手房同比 新房+二手房成交面积 2024H12023H1 （万方） 新房+二手房同比 南京 168 373 -55% 442 500 -12% 609 873 -30% 合肥 136 306 -55% 374 376 -1% 510 682 -25% 武汉 300 635 -53% 481 574 -16% 781 1208 -35% 厦门 61 120 -49% 95 123 -23% 156 243 -36% 东莞 79 152 -48% 121 175 -31% 199 328 -39% 苏州 169 328 -48% 325 381 -15% 494 709 -30% 杭州 304 541 -44% 389 357 9% 693 898 -23% 佛山 229 384 -40% 310 375 -17% 539 759 -29% 上海 321 519 -38% 814 794 3% 1135 1313 -14% 青岛 288 432 -33% 320 309 4% 608 741 -18% 成都 430 636 -32% 974 1135 -14% 1404 1771 -21% 天津 379 550 -31% 622 741 -16% 1002 1291 -22% 北京 239 349 -31% 673 759 -11% 912 1108 -18% 广州 319 447 -29% 458 525 -13% 777 972 -20% 扬州 68 94 -28% 161 193 -17% 229 287 -20% 深圳 158 185 -15% 214 168 27% 372 353 5% 西安 386 450 -14% 405 359 13% 791 809 -2% 合计 4034 6