（上篇）买什么、谁在买？本轮上海豪宅热销产品及客群解读

克而瑞研究研报 版权所有©克而瑞集团·研究中心1/5 2024年5月 中国房地研产报 （上篇）买什么、谁在买？——本轮上海豪宅热销产品及客群解读 文/克而瑞研究中心 一、上海单价10万+豪宅成交占比增至24%,超14盘去化率大于7成 “日光盘”频现江湖、销售额刷新纪录，上海豪宅市场正在走出“独立行情”，市场份额持续扩容。据CRIC监测数据，2024年前4月上海单价超10万元/平高端住宅共成交46.76万平方米，成交占比高达24%，尤其是单价15万+的顶豪产品，成交占比高达15%。 图：上海2019年以来分单价段商品住宅成交面积占比情况 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 从微观项目开盘去化来看，3-5月迎来了上海豪宅的集中供应期，以此带动市场热度高位延续。据CRIC监测数据，2024年以来累计17个高端盘（单价超10万元/平）入市，其中14盘开盘首日去化率超7成。豪宅热销新闻持续“刷屏”：3月28日中海·顺 昌玖里项目开盘，销售额达到196.53亿元，创下全国商品房单次开盘最高销售额纪录； 4月18日新鸿基滨江凯旋门开盘，212套房源当天全部售罄，揽金70.27亿元；4月21 日融创外滩壹号院二期开盘，当日售罄，销售额达99.97亿元。 表：上海2024年以来单价超10万元/平高端盘开盘基本情况（单位：元/平方米，套） 项目 区域 开盘时间 预证价格 开盘套数 开盘去化率 房企 天汇玺 普陀 1.26 105200 16 100% 招商&保利发展&新世界 苏河玺 普陀 1.26 105200 30 100% 招商 保利滨江天珺 徐汇 3.1 123000 20 100% 保利发展 汇元玺 徐汇 3.11 133599 48 100% 招商&徐汇城投&香港置地 绿城外滩兰庭 黄浦 3.2 163000 166 100% 绿城 滨江凯旋门 浦东 4.18 172800 212 100% 新鸿基 融创外滩壹号院 黄浦 4.21 168000 204 100% 融创&中信 香港置地启元 徐汇 4.29 178000 80 100% 香港置地 凯德茂名公馆 黄浦 5.16 168000 75 100% 凯德 中海顺昌玖里 黄浦 3.28 172000 512 99% 中海 黄浦庆成府 黄浦 3.9 146500 226 79% 南房 浦开摩登江南 浦东 3.28 洋房121762，叠加112053 128 78% 浦开 保利世博天悦 浦东 4.25 168000 291 75% 保利发展&上海地产 露香园云宸 黄浦 3.17 163000 262 75% 上海城投&上海建工 中建壹品浦江之星 杨浦 5.21 109900 428 67% 中建三局 缦云上海 杨浦 3.27 121000 112 65% 合生创展 静安玺樾 静安 5.12 125000 307 32% 北方企业 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 二、地段、产品稀缺，满足改善置换、资产配置等四重需求而屡屡开盘售罄 对于豪宅产品而言，其价值更多地体现在区位和资源的稀缺性上。这批开盘的豪宅项目，基本都拥有核心的区位地段和资源优势。一类是占据内环内城市核心区位。上海本轮入市的豪宅产品中，黄浦区的项目就占据多个席位，包括新天地板块的中海顺昌玖里、淮海中路板块的凯德茂名公馆、豫园板块的露香园·云宸、老西门板块的庆成府等。一类则是坐拥滨江资源。一线黄浦江景房是上海豪宅市场绕不开的话题，从东外滩到徐汇滨江，缦云上海、滨江凯旋门三期、绿城外滩兰庭、融创外滩壹号院二期、保利世博天悅、汇元玺、香港置地启元、保利滨江天珺等。 这些豪宅项目能够屡屡开盘售罄，主要契合了以下三方面核心需求：一是前期供应少导致部分购房者持币等待多年，项目蓄客时间长。二是改善置换自住需求和部分首置客群。三是价差打新需求，部分项目价格倒挂依然存在，交易活跃度。 三、2024年上海城更类豪宅预期供应达31个约189万平，供需关系将决定项目加速分化“冷热不均” 据不完全统计，上海风貌别墅供应主要在黄浦、静安、杨浦和虹口四个行政区，总共31个，预计供应量约189万平左右，加之市中心待开发的风貌住宅储备地块高达12宗，可以推断，2024年-2025年旧改豪宅供应将处于井喷期。 从产品来看，主要分纯风貌别墅盘和高层与风貌别墅混合盘，其中风貌别墅又有叠 加和独栋别墅两种，待入市项目面积段基本都是在200㎡以上，与顶豪调性匹配。我们 对部分楼盘的风貌别墅单价进行了预估，基本上在14-26万/㎡不等，主要与楼盘的地段有关，越靠近核心地段，单价越高。 表：上海2024年预期风貌住宅新房供求情况（单位：万平方米，万元/平方米，亿元） 区域 板块 项目名称 房企 户型 项目建面 预估单价 预期货值 黄浦区 新天地 翠湖天地六期 瑞安房地产 470-1200m超高层/别墅 6.3 26.0 162.9 新天地 中海-顺昌玖里 中海地产 别墅 2.4 25.0 60.6 新天地 中海-恒昌玖里(69街坊) 中海地产 洋房/别墅 13.7 25.0 342.5 豫园 新湖亚龙项目 上海亚龙古城房地产开发有限公司 小高层/高层/超高层/别墅 23.0 25.0 575.0 豫园 露香园-云宸 上海城投 154-253m'房源 9.6 高层17， 别墅26 191.1 豫园 豫园股份&蚂蚁金服福佑地 块 豫园股份&蚂蚁金服 风貌别墅 5.0 25.0 124.8 豫园 合生地块 合生创展 中式别墅 1.1 25.0 26.5 豫园 嘉里金陵东路项目 嘉里建设 44F超高层/别墅 12.4 高层15， 别墅25 260.4 淮海中路 万科高福里项目 万科地产 超高层/别墅 5.3 26.0 137.3 老西门 士林润园 南房集团和华润置地 270-400m叠加/合 院 4.5 高层17， 别墅26 90.2 老西门 中崇投资琴海苑地块 中崇投资集团有限公司 待定 2.9 16.0 46.4 董家渡 绿发新梓园 绿发集团 小高层/联排别墅 14.2 25.0 355.0 静安区 江宁路 昌平云岸 上海新静安(集团)有限公司 92-318m1-4房 11.3 15.0 170.2 江宁路 新静安集团江宁社区项目 上海新静安(集团)有限公司 待定 4.5 15.0 67.4 曹家渡 信达·信安里 信达地产 100m'高层、 270-525m别墅 2.7 高层14.5，别 墅21 48.7 西藏北路 苏河湾1号 龙盛置地 140-260m3-4房 2.3 12.9 30.0 西藏北路 象屿中兴社区项目 象屿地产 待定 1.8 20.0 36.4 西藏北路 华发招商静安北站项目 华发集团&招商蛇口 待定 6.4 21.0 133.4 西藏北路 保利发展中兴社区项目 保利发展 17F高层风貌别墅 1.9 20.0 38.1 西藏北路 龙盛中兴社区项目 龙盛置地 风貌别墅 2.0 20.0 40.8 杨浦区 东外滩 翠湖滨江隆新里 瑞安房地产 160-410m别墅 1.7 21.0 35.8 东外滩 招商&海门国资委平凉社区项目 招商&海门国资委 3-4F风貌别墅 1.7 21.0 35.7 东外滩 中信&杨浦滨江八埭头项目 中信泰富&杨浦国资 待定 18.0 高层13， 别墅21 324.0 东外滩 上海城投平凉社区项目 上海城投 7-8F多层3F风貌别墅 1.6 15.0 24.7 数据来源：第三方资料，CRIC整理 因供应显著放量，核心地段高端豪宅虽然除了居住属性,资产保值增值属性同样被购房者看重,但市场去化最终仍须服从供求关系基本规律。可以预见，未来豪宅市场也将面临显著的分化行情，客户对于产品会更加挑剔，高端豪宅产品竞争也将加剧。 东外滩 保利置业&华丽家族平凉社区项目 保利置业&华丽家族 待定 0.6 高层13，别墅18 9.0 东外滩 保利发展&卫百辛杨浦滨江项目 保利发展&杨浦国资 待定 1.7 15.0 25.3 东外滩 中建定海社区项目 中建三局 待定 7.2 11.0 79.6 虹口区 北外滩 天潼198 新湖集团 209-641㎡小高层洋房/合院 11.2 高层17， 别墅28 257.7 北外滩 中粮北外滩壹号 大悦城控股 130-350m'高层、 200-350m风貌别墅 4.2 20.0 84.8 北外滩 碧云·北外滩(138街坊) 浦东金桥 200-410m联排 6.0 23.0 138.5 北外滩 越秀临港北外滩项目 越秀地产&临港集团 3F风貌别墅 1.8 20.0 36.5 合计 189.1 / 3988.9