（上篇）买什么、谁在买？本轮上海豪宅热销产品及客群解读

上海豪宅市场深度解析

市场概况与热销产品

• 市场规模扩大：2024年前4个月，上海单价超过10万元/平的高端住宅成交面积占总成交量的24%，其中单价15万+的顶豪产品占比更是高达15%。
• “日光盘”现象：据统计，2024年以来，17个高端项目（单价超10万元/平）入市，其中14个项目首日去化率超过7成。其中，中海·顺昌玖里项目销售额达到196.53亿元，刷新全国商品房单次开盘最高销售额纪录。

热销原因分析

• 稀缺地段与资源：热销豪宅项目多位于内环核心地段或享有优质滨江资源，满足了市场对稀缺地段与优质资源的需求。
• 多层次需求：
  • 改善置换需求：项目蓄客时间长，积累了大量改善置换的自住需求。
  • 资产配置需求：部分买家寻求价差打新机会，利用价格倒挂实现资产增值。
  • 高净值人群：对品质生活有高追求的客户群体对豪宅有着强烈需求。

预期供应与市场趋势

• 预期供应：预计2024年上海城更类豪宅将有31个新项目，总面积约为189万平方米。
• 市场分化：随着预期供应增加，市场的供需关系将决定项目表现，预计会出现“冷热不均”的现象，优质项目将更加受到市场青睐。

结论：

上海豪宅市场在2024年展现出强劲活力，尤其是在核心地段与稀缺资源的推动下，高端住宅销售持续火爆，多个项目实现“日光盘”。这一趋势背后，既有市场对稀缺资源的追捧，也有改善置换与资产配置需求的驱动。未来，随着新项目的陆续入市，市场供需格局的变化将对项目销售产生重要影响，预计市场将呈现更为明显的分化态势。