房地产行业点评报告：上海多层次优化购房条件，后续宽松政策可期

事件：上海优化购房政策，多角度满足不同人群住房需求 5月27日，上海市住建委、房管局、规划局、税务局等四部门联合印发通知，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。本次政策优化涉及层面较丰富，覆盖外地户籍、人才、单身、离异、企业、多孩家庭、赠予等层面。 （1）购房社保年限：非沪籍居民社保或个税年限从5年调整至3年，新区新城以及南北转型等重点区域从3年调整至2年，缩短了购房年限要求；（2）单身购房范围：非户籍人才购房范围从此前重点区域扩大到全区，非沪籍单身人士购房区域增加了外环内二手房；（3）离异、赠予、企业、多子女家庭限制：取消了离异购房合并计算住房套数规定，且不追溯，已赠与住房不再计入赠与人住房套数，不再限制企业用于职工租住小户型二手房的套数，多子女家庭新政后可增购一套住房，同时优化首套住房套数认定。 下调房贷利率下限，提高公积金贷款额度 通知提出将首、二套房商贷利率下限调整至LPR-45BP和-5BP（此前分别为LPR-10BP和+30BP），对应首、二套利率下限分别为3.50%和3.90%；首、二套房首付比例由30%和50%下降至20%和35%；首二套房公积金贷款额度由120万元和100万元提升至160万元和130万元，多孩家庭可上浮20%。整体来看通知积极响应5月17日央行新政取消房贷利率下限、降低首付比例和公积金政策放松的号召，提高居民购买力。 统筹存量和增量，以旧换新政策落实 根据通知，本次上海针对存量房去化层面提出多种方式：（1）非本市户籍单身人士允许在外环内认购二手住房；（2）支持企业购买小户型二手住房用于职工租住； （3）对过渡租房、装修搬家等给予适度补贴，对于出售住房在70平以内的补贴1-3万元不等；（4）提出探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源。优化增量层面，通知提出完善房价地价联动机制，调整中小户型套数占比，加快保障房建设，多措并举支持建设“绿色、低碳、智能、安全”的好房子等。 投资建议 根据上海市房管局数据，2024年前4月上海商品住宅成交面积同比下降37.9%，4月二手住宅成交套数环比3月下降14.8%。此次上海房地产新政是5月17日央行优化信贷政策以来，一线城市首次政策调整，相较于五月初深圳和北京的放松政策，本次上海新政调降了房贷利率和首付比例，政策力度更大，针对范围和购房群体更广泛，发挥了积极的示范作用，我们预计后续其他一线城市将很快跟进。 在房地产发展新模式下，我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：政策落地不及预期、资金到位不及预期。