房地产行业事件快评：对上海发布房地产优化政策的点评-响应调降利率，解除购房约束

上海发布的9条房地产优化政策覆盖多个领域，旨在通过调整限购政策、优化信贷政策、支持特定家庭住房需求等方式，促进房地产市场的健康发展。关键内容包括：

1. 优化限购政策：缩短非户籍居民购房所需缴纳的社保或个税年限至3年，扩大部分人群的购房区域选择。
2. 支持多子女家庭：在认定首套住房套数的同时，允许此类家庭增购1套住房。
3. 调整信贷政策：下调首套及二套商业住房贷款的利率及首付比例，优化公积金个人贷款政策，以减轻购房成本。
4. 补贴居住困难家庭：对符合条件的家庭提供“以旧换新”补贴。

政策的核心在于利率调整，年初至今，贷款利率累计下调60BP，这直接降低了购房成本。新政实施后，新房和二手房（除差异化政策区域）的商业性个人住房贷款利率下限分别降至LPR-45BP和LPR-5BP，即3.5%和3.9%。相较于调整前，利率下调了35BP。综合2024年2月的5年期LPR下调25BP和本次贷款利率下限下调35BP，自2023年底以来，贷款利率累计下调了60BP。

举例说明，对于100万元的贷款总额，等额本息，贷款年限30年，4.1%的利率对应月还款4832元，而当前的3.5%利率则对应月还款4490元，显示出明显的成本减少。

上海的政策调整是响应央行“517”政策后的首个一线城市举措，体现了“一线城市调整限购，二线城市取消限购”的政策趋势。

预计上海政策的跟进将提振购房者信心，短期内市场活跃度提升，并可能推动市场从局部复苏向全面企稳转变。5月核心一二线城市政策密集落地后，已有合肥、长沙、武汉等城市积极响应，预计上海政策组合拳将带来预期修复，并对其他城市产生示范效应。

推荐关注两端配置：

• 核心标的：保利发展、招商蛇口、中新集团等；
• 重组标的：旭辉控股集团、融创中国等；
• 风险资产配置：考虑根据政策态度而非政策本身，调整对万科等公司的风险资产配置。

风险提示：市场需求加速下行的风险。