房地产行业周报2022第12周：重点城市新房市场表现低迷、多地调整房贷政策

本周大盘连跌第五周，房地产板块表现排名第三：本周大盘连续下跌第五周，跌幅2.14%，31个行业中煤炭、农业及房地产涨幅靠前，近期房地产板块表现亮眼年初至今板块超额收益明显。板块估值方面，本周末板块PE及PB估值回升至13.25X及0.99X，PE估值与20年7月水平相当，而PB估值仍在低位震荡；相对全部A股PE及PB估值折价幅度分别为23%及40%，若剔除银行股折价分别为46%及56%，近期板块相对估值迅速回升，与剔除银行股后的大盘估值相比，PE相对估值已回升至18年末水平，而PB相对估值与21年中持平。个股方面，本周板块涨幅前五为天保基建、冠城大通、阳光城、信达地产及中交地产，天保基建及阳光城连续上榜，冠城大通受益新能源概念；跌幅前五为黑牡丹、中房等，基本均为前期受益东数西算、半导体、新能源等概念涨幅较大标的。本周主要公司表现继续分化，除阳光城外，华夏幸福、世联行、中海物业等同样涨幅靠前，而宝龙系继续大幅调整，融创系同样跌幅靠前。 多家房企延迟发布年报、哈尔滨取消限售、多地调整房贷政策等：1）多家房企延迟发布年报：恒大系、融创、世茂系等因疫情等原因延迟发布年报；2）哈尔滨取消限售、多地调整房贷政策：哈尔滨主城区6区取消3年限售政策；贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，多地房贷利率出现近三年来最大单月降幅。 重点城市新房成交同比连降第5周，且维持较大降幅：成交上，本周重点24城新房成交量环比有所上升，但同比连降第5周，且维持较大降幅，但绝对量回升至周均水平以上。累计来看年初至今累计降37.2%，累计降幅连续扩大5周。本周重点一二三线成交量同比继续大幅下降，但除三线外绝对量均回升至周均水平以上，年初至今一二三线累计同比分别降32.6%/35.1%/41.5%，一线累计降幅略有收窄。供给上，重点9城新增供给本周同环比继续大幅下降，年初至今累计降幅18.7%，相比上周末迅速扩大。截止本周末狭义去化周期11.80个月，基本与上周末持平。本周重点一二三线新增供给同比继续下降 ， 年初至今累计同比分别为4.0%/-30.6%/-50.0%，本周累计表现均有回落。截止本周末一二三线去化周期8.58/8.71/17.08个月，仅一线城市有所回落。 维持“强于大市”评级：近期重点城市新房市场维持低迷，我们认为短期来看，结合市场下行压力、疫情反复及政策释放的信号，稳中偏松的政策基调不会改变，维持房地产市场平稳发展仍然需要政策的有力支持。我们维持板块“强于大市”的评级，推荐标的：1）优质稳健国企央企，保利、万科、中海（未覆盖）、招蛇（未覆盖）、华润（未覆盖）等，2）相对激进的弹性标的：旭辉（未覆盖）、碧桂园（未覆盖）等，3）物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活等。 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。 1.板块行情回顾 1.1本周大盘连跌第五周，房地产板块表现排名第三 本周大盘连跌第五周，房地产板块表现排名第三：本周大盘连续下跌第五周，跌幅2.14%，31个行业中煤炭、农业及房地产涨幅靠前，近期房地产板块表现亮眼年初至今板块超额收益明显。 表1：房地产板块与指数行情回顾 图1：房地产行业及沪深300近一年收益率 图2：本周各行业涨跌幅/% 1.2板块PE相对估值回升至2018年末水平 板块PE相对估值回升至2018年末水平：本周末板块PE及PB估值回升至13.25X及0.99X，PE估值与20年7月水平相当，而PB估值仍在低位震荡；相对全部A股PE及PB估值折价幅度分别为23%及40%，若剔除银行股折价分别为46%及56%，近期板块相对估值迅速回升，与剔除银行股后的大盘估值相比，PE相对估值已回升至18年末水平，而PB相对估值与21年中持平。 图3：房地产板块PE TTM 图4：房地产板块PB LF 图5：房地产板块相对全部A股估值 图6：房地产板块相对全部A股（剔除银行）估值 1.3本周主要公司表现分化，阳光城继续反弹 本周主要公司表现分化，阳光城继续反弹：本周板块涨幅前五为天保基建、冠城大通、阳光城、信达地产及中交地产，天保基建及阳光城连续上榜，冠城大通受益新能源概念； 跌幅前五为黑牡丹、中房等，基本均为前期受益东数西算、半导体、新能源等概念涨幅较大标的。本周主要公司表现继续分化，除阳光城外，华夏幸福、世联行、中海物业等同样涨幅靠前，而宝龙系继续大幅调整，融创系同样跌幅靠前。 表2：本周A股板块涨跌幅前五名 表3：本周主要公司涨跌幅前五名 2.行业重要新闻 2.1业绩：恒大系、融创、世茂系等延迟发布年报；旭辉、招蛇等发布年报 表4：本周主要公司业绩情况 2.2融资：保利、金融街等拟发行公募债；招蛇、浦东金桥等拟发行超短融等 表5：本周主要公司融资情况 2.3增减持：旭辉股东增持股份；金地高管拟增持公司债； 阳光城、招商积余等股东减持股份 表6：本周主要公司增减持股票/债券情况 2.4公司公告：恒大系停牌、碧桂园再获银行融资、世茂更换会计师等 表7：本周主要公司其他公告 2.5行业新闻：哈尔滨取消限售、多地调整房贷政策等 表8：本周行业新闻 表9：本周各地楼市新闻 3.行业数据跟踪 3.1重点城市新房成交同比连降第5周，且维持较大降幅 重点城市新房成交同比连降第5周，且维持较大降幅：本周重点24城新房成交量环比有所上升，但同比连降第5周，且维持较大降幅，但绝对量回升至周均水平以上。累计来看年初至今累计降37.2%，累计降幅连续扩大5周。 图7：重点城市新房周成交 图8：重点城市新房周成交同环比 图9：重点城市新房成交滚动月同比及月环比 图10：重点城市新房成交累计同比 重点一二三线表现维持低迷：本周重点一二三线成交量同比继续大幅下降，但除三线外绝对量均回升至周均水平以上，年初至今一二三线累计同比分别降32.6%/35.1%/41.5%，一线累计降幅略有收窄。 图11：重点一二三线城市新房周成交同环比 图12：重点一二三线城市新房成交累计同比 3.2本周重点9城新增供给同环比继续大幅下降 本周重点9城新增供给同环比继续大幅下降：重点9城新增供给本周同环比继续大幅下降，年初至今累计降幅18.7%，相比上周末迅速扩大。截止本周末狭义去化周期11.80个月，基本与上周末持平。 图13：重点城市新房新增供给累计同比 图14：重点城市新房库存及去化周期 本周重点一二三线新增供给同比继续下降：本周重点一二三线新增供给同比继续下降，年初至今累计同比分别为4.0%/-30.6%/-50.0%，本周累计表现均有回落。截止本周末一二三线去化周期8.58/8.71/17.08个月，仅一线城市有所回落。 图15：重点一二三线城市新房新增供给累计同比 图16：重点一二三线城市新房狭义库存/套 图17：重点一二三线城市新房狭义去化周期 图18：重点城市新房狭义去化周期 4.投资建议 维持“强于大市”评级：近期重点城市新房市场维持低迷，我们认为短期来看，结合市场下行压力、疫情反复及政策释放的信号，稳中偏松的政策基调不会改变，维持房地产市场平稳发展仍然需要政策的有力支持。我们维持板块“强于大市”的评级，推荐标的： 1）优质稳健国企央企，保利、万科、中海（未覆盖）、招蛇（未覆盖）、华润（未覆盖）等，2）相对激进的弹性标的：旭辉（未覆盖）、碧桂园（未覆盖）等，3）物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活等。 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。