房地产市场周报：传统旺季市场热度较低，市场信心仍有待提振

证券研究报告 策略点评 传统旺季市场热度较低，市场信心仍有待提振 房地产市场周报（09.09-09.15） 2024年09月09日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 5% 0% -5% -10% -15% 2023-092023-12 2024-03 2024-06 2024-09 % 1M 3M 12M 上证指数 -4.65 -10.32 -12.20 沪深300 -4.49 -10.66 -14.63 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1房地产市场周报：需求端政策持续发力，高能级城市更具韧性2024-09-04 本周观点：近期房地产市场延续走弱态势，上周（9.2-9.8）商品房销 售量创近18周以来新低，30大中城市商品房成交面积环比减少29.31%；其中，一二三线城市分别环比减少32.72%、24.76%、34.51%，各能级城市销售情况均较为平淡。历年“金九银十”均是房地产市场的传统旺季，但9月以来市场热度明显下降，这背后的主要原因是我国经济目前处于弱复苏状态、国内有效需求仍然不足。根据国家统计局数据，8月全国CPI同比上涨0.6%、PPI同比下降1.8%，物价指标低迷指向国内消费和投资意愿不足。因此，在市场信心尚未明显改善的背景下，房企和购房者的积极性均较弱，这是拖累近期商品房销售的关键因素。从政策面来看，央行表示将根据经济实际情况调整降准降息政策，意味着后续货币政策仍有发力空间；近期各地方政府仍在相继推出楼市新政，聚焦保交楼、优化房贷政策、完善保障性住房体系等重点领域。整体而言，由于商品房销售在传统旺季表现不及预期，市场信心亟待提振，后续中央和地方均有望加大政策支持力度，月内销售或将迎来改善，但整体市场的企稳仍需等待经济基本面的明显好转带动市场信心修复。 上周房地产政策动态及市场重要消息：（1）央行货币政策司司长邹澜9月5日在国新办新闻发布会上介绍：降准降息等政策调整还需要 观察经济走势。（2）9月3日，上海市发改委印发《上海市关于进一步加大力度推进消费品以旧换新工作实施方案》，方案提出：重点支持旧房装修、厨卫等局部改造、居家适老化改造所用物品和材料购置。 （3）海南省住房公积金管理局9月2日发布消息，下调公积金贷款 购买保障房最低首付比例至15%。 上周商品房与土地市场重点高频数据：9月2日至9月8日，30大中城市商品房周度成交面积环比减少29.31%，同比减少30.53%，其中 一二三线城市分别环比减少32.72%、24.76%、34.51%，市场热度有所下降；从累计值来看，1月1日至9月8日，30大中城市商品房累计成交面积同比减少33.99%，绝对量仍处于低位。 投资建议：（1）目前房地产支持政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程”将是 今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注万科、保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2上周政策动态及重要消息5 2.1央行：降准降息等政策调整还需要观察经济走势5 2.2上海市进一步加大力度推进消费品以旧换新工作5 2.3海南省调整住房公积金个人住房贷款购买保障性住房最低首付款比例5 3商品房市场高频数据6 3.1商品房销售情况跟踪6 3.2住宅价格动态跟踪7 3.3商品房库存情况跟踪9 4土地市场高频数据10 4.1土地供应与成交情况跟踪10 4.2土地价格动态跟踪11 4.3土地库存情况跟踪12 5房地产开发投资高频数据13 5.1房地产开发投资完成额情况13 5.2全国房屋开发过程跟踪13 5.3房地产开发资金情况跟踪14 6房地产市场与宏观经济15 6.1房地产与财政收入15 6.2房地产与货币金融16 6.3房地产相关产业链动态17 7房地产市场与资本市场18 7.1债券市场18 7.2权益市场18 7.3商品市场19 8投资建议19 9风险提示19 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况6 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比6 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比6 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比6 图5：全国商品房销售面积7 图6：全国商品房销售额7 图7：上海商品房成交均价7 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比7 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比8 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况8 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比8 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8 图13：十大城市商品房可售面积9 图14：十大城市商品房周度库存去化周期9 图15：全国商品房待售面积9 图16：全国商品房月度库存去化周期9 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值10 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值10 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值10 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值10 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值11 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值11 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图25：房地产开发投资完成额:累计值13 图26：住宅开发投资完成额:累计同比13 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)13 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比13 图29：房地产开发计划总投资:累计值14 图30：土地购置费:累计值14 图31：房地产开发本年实际到位资金14 图32：房地产开发上年资金结余14 图33：累计国有土地使用权出让收入15 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出15 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)15 图36：房地产相关主要税种收入当月同比15 图37：贷款市场报价利率16 图38：抵押补充贷款16 图39：房地产开发贷款16 图40：住户中长期贷款16 图41：挖掘机开工小时数17 图42：中国建材家居景气指数(BHI)17 图43：全国水泥产量17 图44：全国钢材产量17 图45：全国家具类零售额:当月同比17 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比17 图47：房地产行业指数与国债利率18 图48：房地产行业指数与企业债利率18 图49：房地产行业指数与上证指数18 图50：房地产行业指数与金融行业指数18 图51：房地产行业指数与焦煤价格19 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格19 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，而同期我国城镇化率为66.16%。因此，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢 大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察。截至2024年7月，全国商品房销售面积累计同比下降18.60%,销售额累计同比下降24.30%，降幅相比前6个月略 有收窄；商品房销售面积当月值已连续34个月同比下降，持续时间远超上一轮较大的下 行周期（2014年2月至2015年3月）。此外，2024年1-7月，全国房地产开发投资同比下降10.2%，降幅相比前6个月有所扩大。总体来看，受政策利好的助力，全国商品房市场出现边际回暖，但下行趋势暂未出现明显的逆转，7月国房景气指数为92.22点，相比前值有所回升，但仍处于历史低位。假设2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在 10%-20%区间内，测算可得2024年全年商品房销售面积为9亿平方米左右，低于未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出调整区间，但是考虑到当前有效需求有待改善，房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，传统旺季期间市场表现平淡，政策还需继续发力。近期房地产市场延续 走弱态势，上周（9.2-9.8）商品房销售量创近18周以来新低，30大中城市商品房成交面积环比减少29.31%；其中，一二三线城市分别环比减少32.72%、24.76%、34.51%，各能级城市销售情况均较为平淡。历年“金九银十”均是房地产市场的传统旺季，但9月以来市场热度明显下降，这背后的主要原因是我国经济目前处于弱复苏状态、国内有效需求仍然不足。根据国家统计局数据，8月全国CPI同比上涨0.6%、PPI同比下降1.8%，物价指标低迷指向国内消费和投资意愿不足。因此，在市场信心尚未明显改善的背景下，房企和购房者的积极性均较弱，这是拖累近期商品房销售的关键因素。从政策面来看，央行表示将根据经济实际情况调整降准降息政策，意味着后续货币政策仍有发力空间；近期各地方政府仍在相继推出楼市新政，聚焦保交楼、优化房贷政策、完善保障性住房体系等重点领域。整体而言，由于商品房销售在传统旺季表现不及预期，市场信心亟待提振，后续中央和地方均有望加大政策支持力度，月内销售或将迎来改善，但整体市场的企稳仍需等待经济基本面的明显好转带动市场信心修复。 2上周政策动态及重要消息 2.1央行：降准降息等政策调整还需要观察经济走势 央行货币政策司司长邹澜9月5日在国新办新闻发布会上介绍：降准降息等政策调整还需要观察经济走势。年初降准的政策效果还在持续显现，目前金融机构的平均法定存款准备金率大约为7%，还有一定的空间。在利率方面，人民银行持续推动社会综合融资成本稳中有降，今年以来，1年期和5年期以上贷款市场报价利率分别累计下降了0.1 和0.35个百分点，带动了平均贷款利率持续下行。同时也要看到，受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。人民银行将密切观察政策效果，根据经济恢复情况、目标实现情况和宏观经济运行面临的具体问题，合理把握货币政策调控的力度和节奏。 来源：人民银行 2.2上海市进一步加大力度推进消费品以旧换新工作 9月3日，上海市发改委印发《上海市关于进一步加大力度推进消费品以旧换新工作 实施方案》。方案提出：统筹用好国家下达给本市的超长期特别国债，到2024年底前，重点支持汽车报废更新和个人消费者乘用车置换更新，家电产品和电动自行车以旧换新，旧房装修、厨卫等局部改造、居家适老化改造所用物品和材料购置，促进智能家居消费等，统筹支持老旧营运货车报废更新、农业机械报废更新提标、新能源公交车及动力电池更新提标，有力带动本市投资消费。支持家电、家装、家居和适老化等产品换新。对个人消费者购买符合要求的沙发、床垫、橱柜、浴缸、坐便器、扫地机器人、吸尘器、空气净化器等家电、家装、家