房地产行业周报：3月销售降幅扩大，衢州首个取消限购限售

投资要点 3月百强房企销售降幅继续扩大，] 头部房企销售额持续下滑。克而瑞数据显示， 3月行业百强房企实现全口径销售金额5795亿元，同比下降53%，较2月降幅扩大6个百分点。3月百强房企实现销售面积3637万平方米，同比降低57%，较2月降幅扩大15个百分点 。3月头部房企销售继续下降 ，TOP5/TOP6-10/TOP11-20单月销售金额同比下降44%/35%/53%，1-3月累计销售金额同比下降41%/42%/51%。 重庆土拍热度明显上升，武汉仍较冷淡。1）重庆：13宗地全部顺利成交，其中3幅触及地价上限进入摇号，收金接近百亿，平均溢价率达5.4%，竞拍热度较去年二三批次明显上升。此次供地地价普遍下调，平均地房比仅为0.46，多数地块的成交地价降幅都在10%以上，部分地块的拿地成本降幅甚至高达30%以上。对比去年二三轮拿地情况来看，重庆此次集中土拍中地方平台的比例明显下降。13宗地仅2幅地由地方国企竞得，占比约15%，而在去年第二三轮中，地方平台的拿地占比都在五成以上。2）武汉：首轮集中供地规模大幅缩减，涉宅土地仅7宗，用地面积27.5公顷，总建筑面积93万平方米，不及去年出让总建面的5%。本轮集中土拍挂出的7宗涉宅地有6宗成功出让，其中仅有1宗溢价成交、且触及最高限价+摇号成交，整体溢价率仅有1%。 83395 地方政策力度不断加大，多地创首举。1）浙江衢州：全国首个限购限售均取消城市，非本市户籍居民可以进行购房，且144平方米及以上新建商品房不限售。2）河北秦皇岛：首个新房、二手房全面废除限购政策城市，废止《秦皇岛市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》和《秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》两个文件。3）福建福州：全国首个实施放宽限购城市，无需提供社保或纳税证明即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅。 地产板块整体业绩有所承压，物业板块延续高景气表现。近期各公司陆续发布2021年业绩报告，其中物业管理服务板块整体仍然呈现高景气度特点，碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务等头部物企归母净利润同比增长均超过50%。地产板块整体业绩有所承压，其中建发国际、中国金茂、龙湖集团、绿城中国等业绩表现较好。 投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股、南山控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。 风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。 1每周点评 3月百强房企销售降幅继续扩大，头部房企销售额持续下滑。克而瑞数据显示，3月行业百强房企实现全口径销售金额5795亿元，同比下降53%，较2月降幅扩大6个百分点。 3月百强房企实现销售面积3637万平方米，同比降低57%，较2月降幅扩大15个百分点。 3月头部房企销售继续下降 ，TOP5/TOP6-10/TOP11-20单月销售金额同比下降44%/35%/53%，1-3月累计销售金额同比下降41%/42%/51%。 表1：2022年3月重点房企销售排名 图1：3月百强房企销售额5795亿元（-53%） 图2：3月百强房企销售面积3637万平方米（-57%） 重庆土拍热度明显上升，武汉仍较冷淡。1）重庆：13宗地全部顺利成交，其中3幅触及地价上限进入摇号，收金接近百亿，平均溢价率达5.4%，竞拍热度较去年二三批次明显上升。此次供地地价普遍下调，平均地房比仅为0.46，多数地块的成交地价降幅都在10%以上，部分地块的拿地成本降幅甚至高达30%以上。对比去年二三轮拿地情况来看，重庆此次集中土拍中地方平台的比例明显下降。13宗地仅2幅地由地方国企竞得，占比约15%，而在去年第二三轮中，地方平台的拿地占比都在五成以上。2）武汉：首轮集中供地规模大幅缩减，涉宅土地仅7宗，用地面积27.5公顷，总建筑面积93万平方米，不及去年出让总建面的5%。本轮集中土拍挂出的7宗涉宅地有6宗成功出让，其中仅有1宗溢价成交、且触及最高限价+摇号成交，整体溢价率仅有1%。 表2：重庆各轮集中土拍热度对比 表3：武汉各轮集中土拍热度对比 地方政策力度不断加大，多地创首举。1）浙江衢州：全国首个限购限售均取消城市，非本市户籍居民可以进行购房，且144平方米及以上新建商品房不限售。2）河北秦皇岛：首个新房、二手房全面废除限购政策城市，废止《秦皇岛市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》和《秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》两个文件。3）福建福州：全国首个实施放宽限购城市，无需提供社保或纳税证明即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅。此次福州政策放松主要基于以下3个原因，（i）福州低迷的市场表现：2021年福州新房成交套数连续两月跌破3000套，2月份成交仅1426套，较去年下跌近50%，二手房成交套数也连续两月跌破3000套，2月份成交仅1664套。（ii）闽系房企暴雷不断：世茂抛售资产自救，阳光城理财暴雷，融信无法完成年报业绩报告，禹洲、正荣拖欠美元债，房企资金紧张引发市场对于无法交付的担忧。（iii）土拍市场遇冷：福州首轮土拍流拍率达30％，仅有2宗地进入摇号环节，本土国企托底现状严重，民营房企拿地积极性不高。 表4：近期地方城市楼市松绑政策 地产板块整体业绩有所承压，物业板块延续高景气表现。近期各公司陆续发布2021年业绩报告，其中物业管理服务板块整体仍然呈现高景气度特点，碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务等头部物企归母净利润同比增长均超过50%。地产板块整体业绩有所承压，其中建发国际、中国金茂、龙湖集团、绿城中国等业绩表现较好。 表5：2021年地产板块重点企业业绩情况 表6：2021年物业板块重点企业业绩情况 2市场回顾 上周A股市场整体表现较好。上证指数上涨2.19%、沪深300指数上涨2.43%，创业板指上涨1.10%，万得全A上周交易额4.64万亿元，环比降低2.42%。从板块表现来看，交通运输、农林牧渔、休闲服务和公用事业表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨10.82%，在所有申万一级行业中相对排名1/28。从年初涨跌幅来看，申万地产上涨10.77%，在所有申万一级行业中相对排名1/28。 上周申万地产板块交易额2877.15亿元，环比上升44.99%。 图3：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图4：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周中交地产、渝开发、中国武夷、海泰发展等个股涨幅居前，宋都股份、冠城大通、黑牡丹、ST爱旭等个股跌幅居前。 图5：上周中交地产、渝开发、中国武夷等个股涨幅显著 图6：上周宋都股份、冠城大通、黑牡丹等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、阳光城、保利地产、天保基建等排在行业前列，成交额均超85亿。其中，万科A和阳光城交易额合计389.1亿，占板块交易额比重为13.52%，万科A交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，天保基建、中交地产、信达地产、海泰发展等涨幅居前，上涨个股个数占比75.76%。年初以来，万业企业、ST爱旭、中房股份、西藏城投等个股跌幅居前。 图7：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图8：年初以来申万地产上涨个股占比为63.64% 从港股通内房（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周绿地香港、佳兆业集团、新城发展、绿景中国地产等涨幅居前，而花样年控股、太阳城集团、融创中国、国瑞置业等位居跌幅前列。年初以来，绿地香港、美的置业、中国海外发展等个股表现强势。上周从成交金额来看，融创中国达59.56亿（人民币），远远领先。 图9：上周表现强势的港股通内房股 图10：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周宝龙商业、招商积余、融创服务控股、绿城服务等位居涨幅前列，而彩生活、佳兆业美好、新城悦服务等位居跌幅前列。 年初以来，仅有珠江服务上涨。上周从成交金额来看，碧桂园服务以27.98亿（人民币）的成交额领跑行业。 图11：上周表现强势的物业股 图12：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 4月1日，央行上海分行印发《2022年上海信贷政策指引》，引导金融机构重点落实好助企纾困措施，进一步优化信贷结构，切实增强金融服务实体经济能力。（凤凰网） 4月1日，成都今年首批集中供地进入第二日。据中指研究院数据统计，当天成都土拍共计成交17宗地块，另有1宗地块流拍，总成交价格为192亿，合计成交土地面积1213亩。当天土拍总共有20家房企报名，其中，中海、保利等龙头房企补仓，四川本土房企也积极拿地。（观点网） 4月1日，东莞市住房公积金管理中心近日印发了《东莞市住房公积金2021年年度报告》。报告中指出，2021年个人住房贷款发放额、公转商贴息贷款发放额、项目贷款发放额、住房消费提取额的总和与当年缴存额的比率为87.78%，比上年减少49.18个百分点。 （克而瑞） 3月31日，深圳发布2022年第一批集中供地出让公告。本次共有8宗居住用地挂牌出让，起始总价约168亿元，总建筑面积约107.06万平方米，将于4月29日集中拍卖。其中，宝安、光明和龙华的4宗地的销售限价有所上调，上调幅度在5%-10%不等。（澎湃新闻 ） 3月31日，广州发布2022年第一批集中供地出让公告。本次总共推出18宗地块，计容总建筑面积约276万平方米，起拍总价为367.7亿元。其中，黄埔地块不再限定开发项目的售价。（澎湃新闻） 3月31日，无锡发布2022年第一批集中供地出让公告。本次挂牌总出让面积57.66万方，总建筑面积102.67万方，起拍总价103.9亿元。（财经网） 3月31日，武汉迎来2022年首次“两集中”土拍，共计出让11宗地块，起始价总额约117.29亿元。本共计成功出让10宗地块，土地总面积24.14万㎡，成交总价约89.35亿元。（观点网） 3月30日，重庆首轮集中供地开拍，13宗地块出让，总起拍价94.4亿元。其中6成底价成交，合计收金99.5亿元。本土房企龙湖集团竞得3宗地块，合计耗资约16亿元。（搜狐） 3月30日，福州调整限购政策。即日起，非福州五城区户籍家庭（含港澳台）在五城区可购买一套144平方米以下的普通住宅，无需提供近两年内1年及以上社保或个税证明，144平方米以上住宅不限购。（21世纪经济报道） 3月30日，石家庄以总价12.11亿元成功出让3宗地块，土地面积合计68720.18平方米，约合103.08亩，总起始价11.94亿。（观点网） 3月30日，南宁出台楼市新政——买房补贴契税。普通市民购买首套房可以获得50%的契税补贴，而南宁市教职工、留邕人才购买首套房均可获得100%补贴，教师群体购买二套房也能获得100%补贴。（搜狐） 3月29日，合肥市土地市场网披露，4月28日肥东将会有5宗纯居住用地出让，面积达376.45亩。（观点网） 3月28日，苏州公布2022年首批次集中出让地块公告。此次共计挂出15宗涉宅用地，其总起始价226.98亿元，总出让面积为82.68万平方米。（中投网） 3月28日，天津公布国有建设用地使用权挂牌出让公告。2022年度第一批共30宗集体出让地块，30宗地块出让面积共约205.09万平方米，建筑面积336.31万平方米，起始价为268.995亿元，保证金54.011亿元。（观点网） 3月27日，杭州出台了服务业普惠性纾困扶持措施。对缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的纳税人给予减免。（新京报） 3月26日，武汉房贷利率下调。主要银行机构从3月25日起对新签约的按揭贷款首套房利率按照LPR+60BP，即5.2%执行；二套房利率按照L