新房成交仍然低迷，多地需求端政策持续松绑

房地产行业第19周周报 新房成交仍然低迷，多地需求端政策持续松绑 2024年5月12日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 新房成交仍然低迷，多地需求端政策持续松绑 2024年5月12日 摘要: ⯁一周行情回顾：本周（2024/05/06-2024/05/12）申万房地产指数上涨4.38%，跑赢上证综指2.78pct，在各类板块中位列第4/31，恒生地产建筑业指数上涨2.54%，跑输恒生综指0.19pct。本周涨幅前3的地产公司 分别为：世茂集团（74.55%）、华南城（64.80%）、中国奥园（35.34%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：世茂股份（-23.44%）、*ST中迪（-22.62%）、迪马股份（-14.00%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨 1.00%，跑输恒生综指1.74pct，在各类板块中位列第11/13。本周涨幅前 3的物业公司分别为：第一服务控股（11.48%）、正荣服务（9.19%）、 合景悠活（8.75%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：建业新生活（-7.56%）、旭辉永升服务（-6.03%）、星盛商业（-5.56%）。 ⯁地产市场监测：本周（2024/05/04-2024/05/10）30个大中城新房成交面积158.79万平方米，同比下降52.28%，环比上升0.67%。15城二手房成交面积200.96万平方米，同比下降22.69%，环比上升61.98%。监测 16个重点城市库存面积11947.36万平方米，环比下降0.27%，去化周期 129.20周，较上周缩短5.51周。上周（2024/04/29-2024/05/05）100大中城市土地成交建面628.48万平方米，同比下降76.92%，环比下降73.71%；溢价率为0.66%。 ⯁房企融资情况：本周（2024/05/06-2024/05/12）房企境内新发债总额为 27.97亿元，同比下降66.82%，环比上升299.57%；债务总偿还量为 297.86亿元，同比上升295.46%，环比上升178.21%；净融资额-269.89 亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1地产政策回顾4 2.一周行情回顾5 2.1房地产板块5 2.2物业板块5 2.3重点公司公告6 3.地产市场监测8 3.1新房成交数据8 3.2二手房成交数据8 3.3土地市场情况9 3.4库存及去化10 4.房企融资情况12 4.1房企融资详情12 风险因素13 图表目录 图表1：本周重点政策回顾4 图表2：本周房地产板块行情走势（%）5 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）5 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）5 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）5 图表6：本周物业板块行情走势（%）6 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）6 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）6 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）6 图表10：本周重点公司公告6 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速8 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）8 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）8 图表14：2024年3月新建住宅价格同比及环比增速8 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速9 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）9 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）9 图表18：2024年3月二手房价格指数同环比增速（%）9 图表19：100大中城土地成交面积及同比增速9 图表20：上周按城市能级划分土地成交面积、增速9 图表21：100大中城土地成交楼面均价及溢价率10 图表22：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率10 图表23：13城库存面积及去化周期10 图表24：一线城市库存面积及去化周期10 图表25：二线城市库存面积及去化周期10 图表26：三线城市库存面积及去化周期10 图表27：重点城市库存和去化周期情况11 图表28：境内新发债规模及同比增速12 图表29：债务偿还规模及债务净融资规模12 图表30：房企债券发行详情12 1.地产政策追踪 1.1地产政策回顾 图表1：本周重点政策回顾 日期 发布地区 内容 5月6日 湖北省武汉市 武汉市住房保障和房屋管理局发布《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，从强化住房公积金贷款措施、调整家庭首套住房贷款套数认定标准、推行“卖旧买新”交易新模式、优化房地产开发企业“白名单”管理等十个方面提出了有关政策措施。具体来看，在需求端，新版“汉十条”支持库存较大的新城区。今年12月31日前，购买新城区特定商品住房项目的家庭，可通过“安居链”APP的“房展会专区”申请领取5万元至10万元购房消费券，第一批参与使用购房消费券的商品住房项目共有103个。同时，新版“汉十条”强化了公积金贷款措施。优化公积金贷款套数认定标准，实行“认房不认首次贷”。即仅使用一次公积金贷款的缴存人家庭，名下在本市无住房，再次使用公积金贷款购买住房时，执行武汉市首套房公积金贷款政策。取消了住房公积金贷款的户籍地和缴存地限制，将阶段性提高公积金可贷额度延期至今年年底。即今年12月31日前，公积金缴存人在武汉市购买普通自住住房的，贷款额度可按缴存人家庭当前可贷款额度上浮20%，同时不超出武汉市公积金贷款的最高贷款额度。 5月6日 吉林省长春市 长春市住房公积金管理中心网站发布《关于进一步优化住房公积金提取业务办理方式的通知》，为落实国务院关于“高效办成一件事”的工作要求，进一步优化政务服务、方便群众办事，利用联网数据资源促进住房公积金提取业务好办易办，结合长春市住房公积金管理中心实际，优化住房公积金提取业务办理方式。 5月6日 广东省深圳市 深圳市住建局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》。其中规定，有两个及以上未成年子女的深圳市户籍居民家庭，可在盐田区、龙岗区、龙华区等7区范围内再购买1套住房。《通知》从分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化等方面进一步优化了房地产政策。根据《通知》，非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年；在其他范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求仍为3年。除了缩短年限外，《通知》明确，有两个及以上未成年子女的深圳市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。 5月7日 江苏省无锡市 无锡市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金相关使用政策的通知》，《通知》自2024年5月7日起施行，有效期5年。《通知》提出，职工家庭在无锡市行政区域购买第二套自住住房申请住房公积金贷款，首付比例不得低于房屋总价的20%，此前二套住房公积金贷款首付比例最低为40%。此外，职工家庭在无锡市行政区域内购买自住住房，申请公积金贷款的，借款人本人符合贷款条件的，最高贷款额度调整为80万元；借款人及配偶均符合贷款条件的，最高贷款额度调整为100万元。 5月8日 安徽省合肥市 合肥市住房公积金管理中心网站发布《关于调整我市个人住房公积金最高可贷额度的通知（征求意见稿）》，拟调整合肥市个人住房公积金最高可贷额度。其中，借款人家庭夫妻双方正常缴存的，多子女家庭首套公积金贷款最高可贷额度调整为120万元。具体来看，《通知》明确，夫妻双方正常缴存的，刚性、改善性需求公积金贷款最高额度分别由原先的65万元、55万元调整至100万元，借款人单方正常缴存的，最高额度分别由原先的55万元、45万元调整至70万元。夫妻双方正常缴存的，符合政策的多子女家庭首套公积金贷款最高额度由原先的75万元调整至120万元，借款人单方正常缴存的，最高额度由原先的65万元调整至84万元。 5月9日 浙江省杭州市 杭州市发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，提出科学编制住房发展规划、优化住宅用地供应、全面取消住房限购、优化公证摇号销售、加强住房信贷支持、优化积分落户政策、推动高品质住宅供应七条措施。其中，《通知》强调，在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。同时，在杭州取得合法产权住房的非该市户籍人员，可申请落户。取消限购和落户政策的同步放开，引发市场高度关注。此次《通知》明确，优化二手住房限购政策，在杭州市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同时，明确优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。本次调整之后，全国购房者都可以在杭州购买二手房，且不限套数。 5月9日 陕西省西安市 西安市住房和城乡建设局等部门发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称《通知》)，宣布全面取消住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。重磅官宣之外，《通知》还提出加快车位的盘活、摇号中首次剔除“刚需优先”、推进“白名单制度”常态化、公积金强化对二手房的盘活等。《通知》提出，结合不同区位、不同住房产品调整优化商品住房项目停车位规划配比。商品住房项目可销售的产权车位与商品住房同步办理商品房预售许可，同步公示车位销售价格、销售方案；商品住房项目销售时，登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5:1的，不再实施公证摇号，而建筑面积大于144平米的住房在摇号选房时不再实施“刚需优先”。同时，西安提出，支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式，对房产交易流程开展全链条优化。鼓励经纪机构分类合理降低经纪费用、允许企事业单位、社会主体购买二手住房以及居民家庭登记选房后的剩余新建商品住房等。 5月10日 海南省 5月10日，海南出台《强化自然资源要素保障推进投资扩容增效若干政策措施(试行)》。《政策措施》突出重大项目要素保障。建立重大建设项目用地“督帮服一体”机制、“预审查”制度、用地报批“周清零”制度，提出统筹开展土地征收前期工作、分期分段办理用地报批手续等措施保障重大项目及时开工。 资料来源：武汉市住房保障和房屋管理局、长春市住房公积金管理中心网站、深圳市住建局、无锡市住房公积金管理中心、合肥发布、合肥市住房公积金管理中心、杭州市人民政府、西安市人民政府、金融界、信达证券研发中心整理 2.一周行情回顾 2.1房地产板块 本周（2024/05/06-2024/05/12）申万房地产指数上涨4.38%，跑赢上证综指2.78pct，在各类板块中位列第4/31，恒生地产建筑业指数上涨2.54%，跑输恒生综指0.19pct。 本周涨幅前10的地产公司分别为：世茂集团（74.55%）、华南城（64.80%）、中国奥园（35.34%）、南都物业（26.17%）、弘阳地产（25.86%）、珠光控股（24.83%）、铁岭新城（23.98%）、德信中国（23.88%）、花样年控股（23.68%）、金科股份（19.47%）； 本周跌幅前10的地产公司分别为：世茂股份（-23.44%）、*ST中迪（-22.62%）、迪马股份（-14.00%）、中南建设（-13.85%）、恒隆地产（-10.18%）、