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2023W28:本周新房成交同比-38%延续低迷,央行延长房企融资端支持政策

房地产2023-07-16金晶、肖依依、夏陶国盛证券北***
2023W28:本周新房成交同比-38%延续低迷,央行延长房企融资端支持政策

央行延长房企融资端支持政策;央行货币政策司司长支持存量房贷置换。 (1)本周央行等两部门发布通知,延长“金融16条”支持政策,一方面是支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期的政策,2024年底前到期的,可以允许超出原规定多展期1年;另一方面是鼓励金融机构提供保交楼配套融资支持的政策,向专项借款支持项目发放的配套融资,在贷款期限内不下调风险分类,对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。(2)本周央行货币政策司司长邹澜表示:支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。 70城新房价格指数环比转跌至-0.1%,同比-0.4%。据国家统计局,2023年6月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.1%,同比-0.4%,为近6个月以来环比首次下跌;二手房价格指数环比-0.4%,环比降幅进一步扩大,同比-2.8%。分城市看,一线城市新房价格环比由上月+0.1%转为持平;二线城市由上月+0.2%转为持平;三线城市环比转负至-0.1%。从城市数量看,6月新房价格环比上涨31城(-15,较上月变化,下同),环比下跌38城(+14),环比上涨的城市数量较5月进一步减少;同比上涨27城(+1),同比下跌42城(-1)。 行情回顾:本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.5%,落后沪深300指数3.45个百分点,在29个中信行业板块排名中位列第29名。本周上涨个股共36支,较上周减少60支,下跌股数为83支。 新房:本周30个城市新房成交面积为183.7万平方米,环比下降15.0%,同比下降38.1%,其中样本一线城市的新房成交面积为58.8万方,环比1.8%,同比-16.0%;样本二线城市为99.3万方,环比-21.6%,同比-41.4%;样本三线城市为25.6万方,环比-19.8%,同比-55.3%。从今年累计28周新房成交面积同比看,样本30城共计8365.6万方,同比1.6%;一线城市为1909.3万方,同比17.0%;二线城市为4705.8万方,同比-3.8%; 三线城市为1750.5万方,同比2.1%。 二手房:本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计98.0万方,环比增长3.3%,同比下降14.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为25.7万方,环比6.1%;样本二线城市为43.8万方,环比2.4%;样本三线城市为28.5万方,环比2.4%。 信用债:本周共发行房企信用债20只,环比增加5只;发行规模共计247.55亿元,环比增加113.44亿元,总偿还量205.07亿元,环比增加94.49亿元,净融资额为42.48亿元,环比增加18.95亿元。主体评级方面,本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA(89.9%)为主要构成。债券类型方面,本周房企债券发行以一般公司债(57.3%)为主要构成。债券期限方面,本周以1-3年、3-5年(40.2%、31.7%)的债券为主。 投资建议:中国房地产走过2021年大周期拐点后,未来主旋律是分化,我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包,能在未来中周期跑赢全国整体水平,看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向:1、竞争格局占优,A股:滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团;H股:绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋;2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司(北京—城建发展等);3、物业:A股关注招商积余;H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示:政策出台速度和执行力度不及预期,基本面继续下行引发连锁反应。 1.央行延长房企融资端支持政策,70城新房价格指数环比年内首次下跌 央行延长房企融资端支持政策;央行货币政策司司长支持存量房贷置换。(1)本周央行等两部门发布通知,延长“金融16条”支持政策,一方面是支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期的政策,2024年底前到期的,可以允许超出原规定多展期1年; 另一方面是鼓励金融机构提供保交楼配套融资支持的政策,向专项借款支持项目发放的配套融资,在贷款期限内不下调风险分类,对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。(2)本周央行货币政策司司长邹澜表示:支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。 70城新房价格指数环比转跌至-0.1%,同比-0.4%。据国家统计局,2023年6月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.1%,同比-0.4%,为近6个月以来环比首次下跌;二手房价格指数环比-0.4%,环比降幅进一步扩大,同比-2.8%。分城市看,一线城市新房价格环比由上月+0.1%转为持平,其中北京、上海环比分别+0.1%、+0.4%,广州、深圳环比下分别-0.1%、-0.3%;二线城市由上月+0.2%转为持平;三线城市环比转负至-0.1%。从城市数量看,6月新房价格环比上涨31城(-15,较上月变化,下同),环比下跌38城(+14),环比上涨的城市数量较5月进一步减少;同比上涨27城(+1),同比下跌42城(-1)。 图表1:70个大中城市新建商品住宅销售价格指数同环比(一二线城市,%) 图表2:70个大中城市新建商品住宅销售价格指数同环比(三线城市,%) 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.5%,落后沪深300指数3.45个百分点,在29个中信行业板块排名中位列第29名。本周上涨个股共36支,较上周减少60支,下跌股数为83支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为津滨发展、大千生态、大港股份、中润资源、泛海控股,涨幅分别为14.4%、12.9%、12.3%、9.6%、8.4%。跌幅前五为财信发展、格力地产、万泽股份、金科股份、中南建设,跌幅分别为-14.7%、-11.7%、-9.0%、-7.9%、-7.9%。 本周48家重点房企中共计上涨12支,较上周减少1支,涨幅位居前五的为禹洲集团、中梁控股、建发国际集团、雅居乐集团、绿城中国,涨幅分别为7.2%、4.5%、4.5%、2.5%、2.3%。跌幅前五为佳兆业、金科股份、中南建设、荣盛发展、正荣地产,跌幅分别为-11.5%、-7.9%、-7.9%、-6.4%、-6.3%。 图表3:本周各中信行业指数涨跌幅排名 图表4:本周各交易日指数表现 图表5:近52周地产板块表现 图表6:本周涨幅前五个股 图表7:本周跌幅前五个股 图表8:本周重点房企涨跌幅排名 图表9:本周重点房企涨幅情况 图表10:本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交(商品住宅口径) 本周30个城市新房成交面积为183.7万平方米,环比下降15.0%,同比下降38.1%,其中样本一线城市的新房成交面积为58.8万方,环比1.8%,同比-16.0%;样本二线城市为99.3万方,环比-21.6%,同比-41.4%;样本三线城市为25.6万方,环比-19.8%,同比-55.3%。 图表11:近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12:近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13:近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14:近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计28周新房成交面积同比看,样本30城共计8365.6万方,同比1.6%;一线城市为1909.3万方,同比17.0%;二线城市为4705.8万方,同比-3.8%;三线城市为1750.5万方,同比2.1%。其中一线城市中,北京(10.7%)、上海(38.8%)、广州(4.3%)、深圳(-10.7%)。二三线城市中温州(45.6%)、惠州(29.8%)、泰安(29.8%)等总计11城同比均为正,南平(-86.8%)、衢州(-83.5%)、大连(-70.8%)等总计15城同比为负。 图表15:30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交(商品住宅口径) 本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计98.0万方,环比增长3.3%,同比下降14.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为25.7万方,环比6.1%;样本二线城市为43.8万方,环比2.4%;样本三线城市为28.5万方,环比2.4%。年初至今累计二手房成交面积为3302.2万方,同比变动为44.8%;其中样本一线城市的累计二手房成交面积为961.7万方,同比21.1%;样本二线城市为1564.5万方,同比51.9%;样本三线城市为776.0万方,同比70.2%。 图表16:本周13城二手房成交面积及同环比 图表17:本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18:本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19:本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20:13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据,本周(7.10-7.16)共发行房企信用债20只,环比增加5只;发行规模共计247.55亿元,环比增加113.44亿元,总偿还量205.07亿元,环比增加94.49亿元,净融资额为42.48亿元,环比增加18.95亿元。主体评级方面,本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA(89.9%)为主要构成。债券类型方面,本周房企债券发行以一般公司债(57.3%)为主要构成。债券期限方面,本周以1-3年、3-5年(40.2%、31.7%)的债券为主。 图表21:房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22:本周房企债券发行以债券评级划分 图表23:本周房企债券发行以债券类型划分 图表24:本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面,本周发行利率略有下降。其中,新湖中宝中期票据(-255bp)较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降。 图表25:房企每周融资汇总(7.10-7.16) 5.本周政策回顾 图表26:全国性政策及消息(7.9-7.15) 图表27:地方性政策及消息(7.9-7.15) 6.投资建议 中国房地产走过2021年大周期拐点后,未来主旋律是分化,我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包,能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点,认为有必要去做强刺激进行托底。若有大的刺激政策落地,则下半年会有一波板块的行情。除此以外,更多是优质地产公司的相对行情。择股方向包含以下几个方向: 1、竞争格局占优:A股:滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团; H股:绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋; 2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司(北京—城建发展等); 3、行业beta仍在增长且单个公司表现更加、现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业: A股关注招商积余;H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期,基本面继续下行引发连锁反应。