2023W28：本周新房成交同比-38%延续低迷，央行延长房企融资端支持政策

央行延长房企融资端支持政策；央行货币政策司司长支持存量房贷置换。 （1）本周央行等两部门发布通知，延长“金融16条”支持政策，一方面是支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期的政策，2024年底前到期的，可以允许超出原规定多展期1年；另一方面是鼓励金融机构提供保交楼配套融资支持的政策，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类，对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。（2）本周央行货币政策司司长邹澜表示：支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。 70城新房价格指数环比转跌至-0.1%，同比-0.4%。据国家统计局，2023年6月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.1%，同比-0.4%，为近6个月以来环比首次下跌；二手房价格指数环比-0.4%，环比降幅进一步扩大，同比-2.8%。分城市看，一线城市新房价格环比由上月+0.1%转为持平；二线城市由上月+0.2%转为持平；三线城市环比转负至-0.1%。从城市数量看，6月新房价格环比上涨31城（-15，较上月变化，下同），环比下跌38城（+14），环比上涨的城市数量较5月进一步减少；同比上涨27城（+1），同比下跌42城（-1）。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.5%，落后沪深300指数3.45个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第29名。本周上涨个股共36支，较上周减少60支，下跌股数为83支。 新房：本周30个城市新房成交面积为183.7万平方米，环比下降15.0%，同比下降38.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为58.8万方，环比1.8%，同比-16.0%；样本二线城市为99.3万方，环比-21.6%，同比-41.4%；样本三线城市为25.6万方，环比-19.8%，同比-55.3%。从今年累计28周新房成交面积同比看，样本30城共计8365.6万方，同比1.6%；一线城市为1909.3万方，同比17.0%；二线城市为4705.8万方，同比-3.8%； 三线城市为1750.5万方，同比2.1%。 二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计98.0万方，环比增长3.3%，同比下降14.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为25.7万方，环比6.1%；样本二线城市为43.8万方，环比2.4%；样本三线城市为28.5万方，环比2.4%。 信用债：本周共发行房企信用债20只，环比增加5只；发行规模共计247.55亿元，环比增加113.44亿元，总偿还量205.07亿元，环比增加94.49亿元，净融资额为42.48亿元，环比增加18.95亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（89.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（57.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年、3-5年（40.2%、31.7%）的债券为主。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 1.央行延长房企融资端支持政策，70城新房价格指数环比年内首次下跌 央行延长房企融资端支持政策；央行货币政策司司长支持存量房贷置换。（1）本周央行等两部门发布通知，延长“金融16条”支持政策，一方面是支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期的政策，2024年底前到期的，可以允许超出原规定多展期1年； 另一方面是鼓励金融机构提供保交楼配套融资支持的政策，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类，对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。（2）本周央行货币政策司司长邹澜表示：支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。 70城新房价格指数环比转跌至-0.1%，同比-0.4%。据国家统计局，2023年6月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.1%，同比-0.4%，为近6个月以来环比首次下跌；二手房价格指数环比-0.4%，环比降幅进一步扩大，同比-2.8%。分城市看，一线城市新房价格环比由上月+0.1%转为持平，其中北京、上海环比分别+0.1%、+0.4%，广州、深圳环比下分别-0.1%、-0.3%；二线城市由上月+0.2%转为持平；三线城市环比转负至-0.1%。从城市数量看，6月新房价格环比上涨31城（-15，较上月变化，下同），环比下跌38城（+14），环比上涨的城市数量较5月进一步减少；同比上涨27城（+1），同比下跌42城（-1）。 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数同环比（一二线城市，%） 图表2：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数同环比（三线城市，%） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.5%，落后沪深300指数3.45个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第29名。本周上涨个股共36支，较上周减少60支，下跌股数为83支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为津滨发展、大千生态、大港股份、中润资源、泛海控股，涨幅分别为14.4%、12.9%、12.3%、9.6%、8.4%。跌幅前五为财信发展、格力地产、万泽股份、金科股份、中南建设，跌幅分别为-14.7%、-11.7%、-9.0%、-7.9%、-7.9%。 本周48家重点房企中共计上涨12支，较上周减少1支，涨幅位居前五的为禹洲集团、中梁控股、建发国际集团、雅居乐集团、绿城中国，涨幅分别为7.2%、4.5%、4.5%、2.5%、2.3%。跌幅前五为佳兆业、金科股份、中南建设、荣盛发展、正荣地产，跌幅分别为-11.5%、-7.9%、-7.9%、-6.4%、-6.3%。 图表3：本周各中信行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股 图表7：本周跌幅前五个股 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅情况 图表10：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为183.7万平方米，环比下降15.0%，同比下降38.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为58.8万方，环比1.8%，同比-16.0%；样本二线城市为99.3万方，环比-21.6%，同比-41.4%；样本三线城市为25.6万方，环比-19.8%，同比-55.3%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计28周新房成交面积同比看，样本30城共计8365.6万方，同比1.6%；一线城市为1909.3万方，同比17.0%；二线城市为4705.8万方，同比-3.8%；三线城市为1750.5万方，同比2.1%。其中一线城市中，北京（10.7%）、上海（38.8%）、广州（4.3%）、深圳（-10.7%）。二三线城市中温州（45.6%）、惠州（29.8%）、泰安（29.8%）等总计11城同比均为正，南平（-86.8%）、衢州（-83.5%）、大连（-70.8%）等总计15城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计98.0万方，环比增长3.3%，同比下降14.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为25.7万方，环比6.1%；样本二线城市为43.8万方，环比2.4%；样本三线城市为28.5万方，环比2.4%。年初至今累计二手房成交面积为3302.2万方，同比变动为44.8%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为961.7万方，同比21.1%；样本二线城市为1564.5万方，同比51.9%；样本三线城市为776.0万方，同比70.2%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（7.10-7.16）共发行房企信用债20只，环比增加5只；发行规模共计247.55亿元，环比增加113.44亿元，总偿还量205.07亿元，环比增加94.49亿元，净融资额为42.48亿元，环比增加18.95亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（89.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（57.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年、3-5年（40.2%、31.7%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率略有下降。其中，新湖中宝中期票据（-255bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降。 图表25：房企每周融资汇总（7.10-7.16） 5.本周政策回顾 图表26：全国性政策及消息（7.9-7.15） 图表27：地方性政策及消息（7.9-7.15） 6.投资建议 中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，认为有必要去做强刺激进行托底。若有大的刺激政策落地，则下半年会有一波板块的行情。除此以外，更多是优质地产公司的相对行情。择股方向包含以下几个方向： 1、竞争格局占优：A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团； H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋； 2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）； 3、行业beta仍在增长且单个公司表现更加、现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业： A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。