54城启动住房“以旧换新”，“去库存”效果如何？

克而瑞研究研报 版权所有©克而瑞集团·研究中心1/5 2024 年5月 中国房地研产报 “去库存”效果如何？ 54城启动住房“以旧换新”， 克而瑞研究研报 54城启动住房“以旧换新”，“去库存”效果如何？ 文/杨科伟、李诗昀 4月政治局会议定调：研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，“以旧换新”是“去库 存”的政策抓手，目前已经在全国54个城市落地。“以旧换新”通常有哪几种操作模式？落地效果究竟如何？ 1、54城支持住房“以旧换新”，意在打通一二手房置换链条、助力去库存 2023年以来，全国已有超过54个城市发布住房“以旧换新”政策，支持居民出售存量住房，换购新建商品房。“以旧换新”意在打通一二手房置换链条，促进改善需求释放。 同时，“以旧换新”是消化存量房产的政策抓手，响应了政治局会议“去库存”号召。4月30日，中央政治局会议定调房地产：要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。 2、“以旧换新”五种操作模式，代售模式最为普遍、换购及“旧转保”覆盖范围有限 各地住房“以旧换新”通常有以下几种操作模式： 第一种，代售模式，最为常见，已在上海、深圳等29个城市推行。即房企、中介、购房者签订新房认购和二手房优先卖协议，如果在约定周期内二手房成功售出，则新房认购协议生效，反之则 协议失效，购房者无需承担违约责任。 第二种，旧房换购模式，南京、郑州等19城已落地。通常有政府平台、新房开发商、购房者、住房管理部门四方参与。流程为先由购房者选定意向新房，再由评估机构完成旧房价值评估，之后由住房管理部门完成对存量住房抵押担保情况的初审，并签订四方换新协议，而后由平台公司收购存量住房，同时购房者与开发商签订新房买卖合同，最后再完成一系列登记交接手续。换购模式无疑在“卖旧”上更有效率，但普遍存在：一，试点规模小，无锡、宣城、太仓等多数城市计划套数都在200套以内；二，旧房要求高，对存量住房的房龄、面积、区位有要求，比如青岛就明确规定 房龄不能超过10年，珠海华发“以旧换新”活动更是仅针对华发老业主开展；三，换新受限制，一般来说只能购买指定房企的指定项目，可选择范围窄。 第三种，回购收储模式，重庆、郑州、苏州等11个城市已跟进。市属国企作为运营主体，自筹 资金或利用租赁住房贷款支持计划试点贷款，定向收储存量新房、二手房项目，收储房源大多被用 克而瑞研究研报 来筹集人才住房、保障性租赁住房，还有一些城市将房源先统一收储再分批出售，改善市场预期。 第四种，发放换新补贴，沈阳、苏州等7城实行。也就是出售旧房并购买新房，可以获得相应财政补贴。补贴计量方式主要有3种：一是税费补贴，比如常熟按购房时段补贴50%-80%的契税，再比如襄阳对已缴增值税按计税价格的1.5%给予补贴；二是按新房面积补贴，比如沈阳补贴100元 /平方米；三是按套补贴，比如中山不论面积、地段，每套补贴2000元电子消费券。 第五种，“旧转保”，由肇庆首创。即国资统租存量房源用于保障性住房运营，和换购模式不同，“旧转保”并不买断旧房所有权，而是一次性支付5-10年的租金，对于房源的要求也不低，比 如肇庆规定房源面积以40-70平为主、不超过90平方米，优先考虑楼龄较短的房屋。 当然，也有不少城市同时采用两种及以上“以旧换新”操作模式，比如苏州、大连，既鼓励三方合作代售，也给换新财政补贴，再比如武汉、鄂州、靖江等城市，存量房换购与鼓励代售购新并 行推进。 表：重点城市“以旧换新”政策分类梳理 模式 城市 范围 模式 城市 范围 代售 上海 20余家房企的30余个项目 旧房换购 青岛 试点房企项目 深圳 试点房企项目 丽水 市区 杭州 临平区 绍兴 越城区项目总体量729套 宁波 34个项目及23个中介机构 无锡 梁溪区200套 重庆 22家房企75个项目和8家中介 太仓 全市近200套 南京 全市 启东 全市50套 武汉 全市 日照 全市 苏州 全市 宣城 水阳江大道围合及周边100套 大连 全市 连云港 全市 长沙 试点房企项目 鄂州 全市 南昌 南昌县 黄石 城区 惠州 惠城区 靖江 全市 珠海 试点房企项目 海宁 全市 扬州 全市 海安 全市100套 乐山 全市 回购收储 郑州 主城区5000套 淄博 市区 重庆 7个项目4207套 盐城 全市 苏州 6区4县市1万套 靖江 全市 济南 市内6区3000套 鄂州 全市 福州 存量住房8000套 佛山 试点房企项目 长沙 1100套公寓 常州 全市 天津 指定项目 宜昌 全市 呼和浩特 指定项目262套 克而瑞研究研报 荆门 全市 青岛 7个项目2319套 新乡 全市 南阳 市区500套 亳州 全市 洛阳 5000套 阜阳 全市 换新补贴 苏州 全市 玉林 全市 大连 全市 济宁 全市 沈阳 全市 泰安 全市 常熟 全市 旧房换购 郑州 全市（500套郑东新区先行试点） 徐州 市区 济南 试点房企项目 中山 全市 南京 全市 襄阳 全市 福州 试点国企项目 旧转保 肇庆 端州、鼎湖、高要、四会、肇庆高新区 武汉 全市 资料整理：CRIC 3、换购模式市场反响相对积极、来访认购有好转，代售和补贴模式效果不显 “以旧换新”推行至今，市场反响究竟如何？调研发现： 采用换购模式的城市市场反响相对积极，项目来访认购有所好转。 南京，“以旧换新”推出后，五一期间主城及近郊板块项目来访量明显提升，较平日周末增长20%-200%不等，燕子矶、江北部分项目认购量提升50%-200%。 无锡4月20日启动“以旧换新”评估工作，截至4月底，首批次已成交25套，成交金额近1亿元，试点项目表现好于自然成交。 郑州的收购主体城发集团积极反馈，试点首日就有64组存量房源通过初审，如果换购计划推进 顺利，预计将释放100万平方米新房购置需求。 代售模式落地效果平平，多数购房者“只看不买”。典型如深圳，4月中旬绿景白石洲项目启动“以旧换新”，此后一周的项目来访量环比上升50%，但认购只增加了1套。代售模式效果不显原因主要有三方面：第一，“卖旧”仍是老大难，二手房普遍交易周期普遍较长，而新房锁房期一般只有90天，代售并没有实质性提升二手房流通性，不解决二手房难卖这一核心问题，换新也就无从谈起；第二，缺乏行政力量介入，代售类“以旧换新”通常由行业协会发起，开发商、购房者、中介机构三股市场力量主导参与，缺少行政力量牵线搭桥，在信息平台搭建、交易成本等方面并不具备优势；第三，老调重弹，市场已经免疫，例如上海，早在2023年已经有部分房企开展过类似的“以旧换新”活动。 克而瑞研究研报 价的3%，再参考过往各地购房补贴、契税补贴的案例，财政补贴对住房销售的拉动效果并不明显。