54城启动住房“以旧换新”，“去库存”效果如何？

克而瑞研究研报总结：54城启动住房“以旧换新”政策与效果分析

主题概述：

本文探讨了中国54个城市启动的住房“以旧换新”政策，旨在通过这种模式促进存量房产的消化和增量住房的需求释放，响应了国家政治局会议关于“去库存”和优化房地产市场的号召。

政策背景与目标：

• 政策背景：2023年4月的政治局会议强调了结合房地产市场新变化和人民群众对优质住房新期待，研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。
• 目标：通过“以旧换新”政策，打通一二手房置换链条，促进改善需求释放，实现房地产市场的高质量发展。

操作模式概览：

1. 代售模式：最为常见的操作模式，已在包括上海、深圳在内的29个城市实施。该模式下，房企、中介与购房者签订协议，确保在一定时间内出售旧房，以激活新房销售。
2. 旧房换购模式：在南京、郑州等19个城市落地，涉及政府平台、新房开发商、购房者和住房管理部门四方参与。流程包括评估旧房价值、初审存量住房抵押担保情况，最终完成换购协议签署。
3. 回购收储模式：重庆、郑州、苏州等11个城市采取此模式，市属国企作为运营主体，收储存量新房和二手房，主要用于人才住房、保障性租赁住房等。
4. 发放换新补贴：沈阳、苏州等7个城市实行，包括税费补贴、新房面积补贴和按套补贴等。
5. 旧转保模式：肇庆首创，由国资统租存量房源用于保障性住房运营，一次性支付5-10年的租金。

落地效果分析：

• 市场反响：换购模式市场反响较为积极，如南京和无锡等地项目来访量和认购量均有所提升。然而，代售和补贴模式的效果不明显，多数购房者表现出观望态度，实际购买行为有限。
• 原因分析：代售模式面临的主要问题是“卖旧”难度大，二手房流通性不足；补贴模式的吸引力有限，财政补贴比例较低，不足以显著推动住房销售。

结论：

住房“以旧换新”政策在中国54个城市落地，通过多种操作模式尝试促进存量房产的流动和增量需求的释放。尽管政策实施取得了一定成效，特别是在换购模式下表现出了积极反应，但在代售和补贴模式下的效果相对较弱，主要原因是“卖旧”难题和市场对传统补贴政策的免疫。未来，政策可能需要进一步创新和优化，以更好地激发市场活力，促进房地产市场的健康发展。