房地产行业周报：房地产行业报告部分地区商品房“以旧换新”去库存

证券研究报告：房地产|行业周报 2024年4月9日 行业投资评级 房地产行业报告（2024.4.1-2024.4.7） 行业基本情况收盘点位 1927.42 52周最高 2990.18 52周最低 1855.64 行业相对指数表现 房地产 沪深300 强于大市|维持 0% -4% -8% -12% -16% -20% -24% -28% -32% -36% 2023-042023-062023-092023-112024-012024-04 研究所 资料来源：聚源，中邮证券研究所 分析师:曾凡喆 SAC登记编号:S1340523100002 Email:zengfanzhe@cnpsec.com 研究助理:高丁卉 SAC登记编号:S1340124030005 近期研究报告 Email:gaodinghui@cnpsec.com 《国常会积极表态市场仍在修复》-2024.03.27 部分地区商品房“以旧换新”去库存 投资要点 上周郑州市房管局联合其他部门发布“以旧换新”方案，操作方式包括郑州城市发展集团收购二手住房和政府政策鼓励的市场交易，无锡梁溪区亦开启“以旧换新”政策，在梁溪区范围内试行梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房，居民在其集团下属控股在售项目新购商品住房。由于目前新房库存去化周期仍在拉长，以上政策将有利于当地房产市场消化过量供应，改善供销比。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为129.72万方，本年累计新房成交面积为2481.07万方，累计同比-47%。30大中城市近四周平均成交面积为228.9万方，同比-42.5%，环比+0.2% 其中一线城市近四周平均成交面积为74.61万方，同比-42.2%，环比 +0.1%，二线城市近四周平均成交面积为106.32万方，同比-43.5%， 环比+0.8%，三线城市近四周平均成交面积为47.97万方，同比-40.9% 环比-1.2%。上周重点10城商品住宅可售面积为7269.11万方，同比 +3.08%，环比-0.15%，重点10城去化周期为15.49个月，其中一线 城市去化周期为14.7个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周重点10城二手房成交面积为 125.95万方，本年累计二手房成交面积为1819.82万方，累计同比-18.4%。重点10城近四周平均成交面积为162.19万方，同比-23.2%环比-1.6%。截至2024/3/31全国城市二手房出售挂牌量指数为49.07，环比-7.1%，挂牌价指数为171.76，环比-0.1%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地建 面为77.34万方，成交住宅类土地建面为227.48万方，新增供应商 服类土地建面为58.35万方，成交商服类土地建面为102.91万方。近四周100大中城市平均住宅类土地成交建面/供应建面为2.52，平均商服类土地成交建面/供应建面为2.27。 上周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7517.49元/平方米，溢价率为3.47%，环比-4.91pct，成交商服类土地楼面均价为2536.21元/平方米，溢价率为5.7%，环比+4.35pct。 行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌1.45%，沪深300指数上涨0.86%，房地产指数跑输沪深300指数2.31pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.95%，恒生综合指数上涨0.68%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数2.63pct。 风险提示： 行业销售不及预期，部分地产主体的流动性紧张问题导致信用风险蔓延，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪4 1.1新房成交及库存4 1.2二手房成交及挂牌5 1.3土地市场成交6 2行情回顾7 3风险提示9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比4 图表2：一线城市新房成交面积及同比4 图表3：二线城市新房成交面积及同比4 图表4：三线城市新房成交面积及同比4 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期5 图表6：重点城市二手房成交面积及同比5 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数6 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数6 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数6 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数6 图表11：100大中城市土地供销比7 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率7 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势7 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势7 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况8 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况8 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位8 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位8 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为129.72万方，本年累计新房成交面积为 2481.07万方，累计同比-47%。30大中城市近四周平均成交面积为228.9万方， 同比-42.5%，环比+0.2%。其中一线城市近四周平均成交面积为74.61万方，同 比-42.2%，环比+0.1%，二线城市近四周平均成交面积为106.32万方，同比-43.5%， 环比+0.8%，三线城市近四周平均成交面积为47.97万方，同比-40.9%，环比-1.2%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比图表2：一线城市新房成交面积及同比 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 30城成交面积（万方）30城成交面积MA4（万方） 同比去年（%）同比前年（%） 同比19年（%） 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2023/4/23 2023/5/7 2023/5/21 2023/6/4 2023/6/18 2023/7/2 2023/7/16 2023/7/30 2023/8/13 2023/8/27 2023/9/10 2023/9/24 2023/10/8 2023/10/22 2023/11/5 2023/11/19 2023/12/3 2023/12/17 2023/12/31 2024/1/14 2024/1/28 2024/2/11 2024/2/25 2024/3/10 2024/3/24 2024/4/7 -80% 160 140 120 100 80 60 40 20 0 一线城市成交面积（万方） 一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%） 同比前年（%）同比19年（%） 150% 100% 50% 0% -50% 2023/4/9 2023/4/23 2023/5/7 2023/5/21 2023/6/4 2023/6/18 2023/7/2 2023/7/16 2023/7/30 2023/8/13 2023/8/27 2023/9/10 2023/9/24 2023/10/8 2023/10/22 2023/11/5 2023/11/19 2023/12/3 2023/12/17 2023/12/31 2024/1/14 2024/1/28 2024/2/11 2024/2/25 2024/3/10 2024/3/24 2024/4/7 -100% 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 图表3：二线城市新房成交面积及同比图表4：三线城市新房成交面积及同比 二线城市成交面积（万方） 二线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%） 300同比前年（%） 100% 三线城市成交面积（万方） 4周平均三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%） 100同比前年（%） 200% 250 200 150 100 50 0 同比19年（%） 80%90 60%80 40%70 20%60 0%50 30 -20%40 -40%20 -60%10 2023/4/9 2023/4/23 2023/5/7 2023/5/21 2023/6/4 2023/6/18 2023/7/2 2023/7/16 2023/7/30 2023/8/13 2023/8/27 2023/9/10 2023/9/24 2023/10/8 2023/10/22 2023/11/5 2023/11/19 2023/12/3 2023/12/17 2023/12/31 2024/1/14 2024/1/28 2024/2/11 2024/2/25 2024/3/10 2024/3/24 2024/4/7 -80%0 同比19年（%） 150% 100% 50% 0% -50% 2023/4/9 2023/4/23 2023/5/7 2023/5/21 2023/6/4 2023/6/18 2023/7/2 2023/7/16 2023/7/30 2023/8/13 2023/8/27 2023/9/10 2023/9/24 2023/10/8 2023/10/22 2023/11/5 2023/11/19 2023/12/3 2023/12/17 2023/12/31 2024/1/14 2024/1/28 2024/2/11 2024/2/25 2024/3/10 2024/3/24 2024/4/7 -100% 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 上周重点10城商品住宅可售面积为7269.11万方，同比+3.08%，环比-0.15%， 重点10城去化周期为15.49个月，其中一线城市去化周期为14.7个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 7,600 7,400 7,200 7,000 6,800 6,600 6,400 6,200 6,000 16 15 14 13 12 11 10 重点城市商品住宅可售面积（万方）重点城市去化周期（月）一线城市去化周期（月） 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：重点10城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、福州、温州、韶关。计算 方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周重点10城二手房成交面积为125.95万方，本年累计二手房成交面积为 1819.82万方，累计同比-18.4%。重点10城近四周平均成交面积为162.19万方，同比-23.2%，环比-1.6%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 重点城市二手房成交面积（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方） 250 同比19年（%） 200 150 100 50 0 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 同比去年（%）同比前年（%） 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。重点10城包括：北京、深圳、杭州、南京、成都、苏州、厦门、东莞、青岛、南宁。 截至2024/3/31全国城市二手房出售挂牌量指数为49.07，环比-7.1%，挂牌价指数为171.76，环比-0.1%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 全国城市一线城市二线城市 三线城市四线城市 全国城市一线城市二线城市 三线城市四线城市 160 140 120 100 80 60 40 20 0 230 210 190 170 150 130 2022/4/10 2022/5/10 2022/6/1