房地产行业2024年中期投资策略：供需两端重塑，低成本走出危机

证券研究报告 供需两端重塑，低成本走出危机 房地产行业2024年中期投资策略 姓名齐东（分析师） 证书编号：S0790522010002 邮箱：qidong@kysec.cn 2024年5月6日 核心观点 1.明确房地产发展新模式，消化存量+优化增量。2024年以来，中央层面连续出台政策频出，五年期LPR大幅下调25BP，房地产融资协调机制不断推进，我们预计房地产行业后续长时间内持续保持宽松政策。截至3月末，房地产融资协调机制白名单审批同意项目数量超2100个，总金额超5200亿元，房地产项目风险化解取得重要进展。 2.行业整体销售下滑，百强房企市占率下降。统计局数据显示，2024年一季度全国商品房销售面积2.27亿平，同比下降19.4%（1-2 月-20.5%），其中商品住宅销售面积同比下降23.4%；1-3月商品房销售额2.14万亿元，同比下降27.6%（1-2月-29.3%），其中商品住宅销售额同比下降30.7%。根据克而瑞百强房企销售情况，2024年一季度百强房企累计销售面积和金额分别同比下降50.7%和49.1%，降幅自2023年6月以来持续扩大。 3.从下行风险和潜在空间看长期住房需求。我们估算居民在住房部分的资产负债率较低：截至2023年末城镇居民共持有359.3万亿 住房资产；45.5万亿负债，资产负债率12.65%。而整体房价回撤幅度有限，对金融系统影响较小。往未来看（1）目前中国城镇化率城镇化率66.16%，仍有10-15个百分点的提升空间；（2）从房龄看，我国居民在住房上的改善和更新需求较大。从城市数据看，房龄在25年内的住房占比为72.5%（镇的占比为72.3%）。 4.投资建议：本次政治局会议对于地产的表述一方面继续强调了因城施策和供求关系新变化，后续核心城市购房政策有望进一步 松动；另一方面提出消化存量房产优化增量住房，通过存量房收购转为保障房、“以旧换新”等形式实现库存去化，促进销售市场回暖。在房地产发展新模式下，我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 5.风险提示：宏观经济下行，房地产信贷超预期收紧，房地产限制政策进一步增加，行业竞争加剧等。 目录 CONTENTS 1 明确房地产发展新模式，消化存量+优化增量 2 销售需求支撑不足，房企销售不及预期 3 从下行风险和潜在空间看长期住房需求 4 投资建议 5 风险提示 1.1 明确房地产发展新模式，房地产融资协调机制进展顺利 中共中央政治局4月30日召开会议，在地产方面的表述仍然落脚在防风险上。 继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。 图1：房地产发展新模式涵盖人地房钱四大要素 人 钱房 地 资料来源：新华社、开源证券研究所 1.2 防风险：房地产融资协调机制进展顺利 2024年以来，中央层面连续出台政策频出，五年期LPR大幅下调25BP，房地产融资协调机制不断推进，我们预计房地产行业后续长时间内持续保持宽松政策。截至3月末，房地产融资协调机制白名单审批同意项目数量超2100个，总金额超5200亿元，房地产项目风险化解取得重要进展。 表1：2024年中央针对房地产行业宽松政策频出 时间 部委 要点 政策内容 2024/1/11 央行 住房租赁团体购房贷款 央行已批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个试点城市购买商品房用作长租房。 2024/1/24央行、金融监管 总局办公厅 经营性物业贷款管理明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。 2024/1/24国资委央企市值考核国务院国资委产权管理局负责人谢小兵在新闻发布会上表示，已经推动央企把上市公司的价值实现相关指标纳入到上市公司的绩效评价体系中，引导中央企业负责人更加重视所控股上市公司的市场表现。 房地产融资协调机制白召开城市房地产融资协调机制部署会议，要求各地针对具体项目，研究并提出可获融资支持的房地产项目名单。申报项目不论公司性 2024/1/26住建部 名单质，只要符合设定的五个标准与条件，经地方主管部门审核通过，即可列入白名单。这些条件包括：项目必须处于在建状态、拥有与 融资额相匹配的抵押物、预售资金未被挪用或已追回挪用资金等。 召开2024年工作会议，会议要求积极稳妥防控重点领域风险，强化信用风险管理，加大不良资产处置力度。加快推进城市房地产融资 2024/1/30金融监管总局2024年工作会议 协调机制落地见效，督促金融机构大力支持保障性住房等“三大工程”建设、落实经营性物业贷款管理要求。配合防范化解地方债务 风险，指导金融机构按照市场化方式开展债务重组、置换。 2024/2/20央行LPR下调2月LPR报价出炉：1年期LPR为3.45%，上次为3.45%；5年期以上LPR为3.95%，上次为4.2%。 政府工作报告指出，为适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，将加快构建房地产发展新模式。报告强调加大保障性住 2024/3/5政府工作报告构建房地产发展新模式房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，以满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。政府将制定并实施一揽子政策以促进民间投资，同时化解地方债务风险。 2024/4/3住建部房地产融资协调机制全国31个省份及新疆生产建设兵团均已建立省级房地产融资协调机制。截至3月31日，各地已向商业银行推送“白名单”中，共有1979个项目获得了银行授信，总额达到4690.3亿元；其中，1247个项目已经获得贷款发放，总额为1554.1亿元。 2024/4/17金融监管总局房地产融资协调机制白4月17日，国家金融监管总局消息，截至3月末，商业银行对协调机制推送的全部第一批“白名单”项目完成审查，其中审批同意项目 名单数量超2100个，总金额超5200亿元人民币，对部分不符合条件的项目已向协调机制反馈。 资料来源：国家金融监督管理总局、住建部、新华社等、开源证券研究所 1.2 防风险：房地产融资协调机制进展顺利 2024年两会期间住建部记者会发言对于全年房地产发展新模式做出了重要指示，提出要始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，完善“市场＋保障”的住房供应体系。 表2：住建部记者会发言对于2024年房地产发展新模式做出了重要指示 核心观点内容 房地产发展新模式的理念 “人、房、地、钱”要素联动 完善全生命周期管理机 制 始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，完善“市场＋保障”的住房供应体系，政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求，建立租购并举的住房制度，努力让人民群众住上好房子。 房地产市场是以城市为单元的市场，各城市供求关系有很大差别。现在已经充分赋予城市调控的自主权，从要素资源科学配置入手以人定房、以房定地、以房定钱，抓手就是指导各地编制好住房发展规划。 在供给方面，要改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推进现房销售。在使用方面，要加快建立房屋体检、房 屋养老金、房屋保险等专项制度。 保障房建设一手抓配售型的保障房建设，一手抓租赁型的保障房供给，以一张床、一间房、一套房等多元化、多样化的方式着力解决好新市民青年人和农民工的住房问题 城市更新2024年将再改造5万个老旧小区，建设一批完整的社区。 支持房企融资 当前房地产的难点是资金，我们会同金融监管总局，指导地方建立城市房地产的融资协调机制，按照一个项目一个方案提出项目白名单，一视同仁支持房地产企业合理融资需求。截至目前，全国31个省312个城市已经建立了房地产融资协调机制，涉及项目超过6000个，其中82.8%是民营和混合所有制企业的项目。截至2月底，商业银行已经审批贷款超过2000亿元。 房地产风险出清对于严重资不抵债，失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。 新模式展望在新模式下，我希望现在的房地产企业看到，今后拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务。谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。 资料来源：中国政府网、开源证券研究所 1.2 防风险：房地产融资协调机制进展顺利 针对房地产领域，央行设立了3项结构性货币政策工具：保交楼贷款支持计划、租赁住房贷款支持计划、房企纾困专项再贷款。截至2024一季度末，3项结构性工具合计余额为315亿，环比增长259亿。 表3：截至2024Q1央行主要涉房结构性货币政策工具合计余额环比增长 保交楼贷款支持计划 租赁住房贷款支持计划 房企纾困专项再贷款 支持领域 保交楼项目 试点城市收购存量住房 房企项目并购 发放对象 工农中建交、邮储 工农中建交、邮储、开发银行 5家全国性资产管理公司 利率（1年期）/激励比例 0% 1.75% 1.75% 额度（亿元） 2000 1000 800 时间发布日期 余额（亿元） 余额（亿元） 余额（亿元） 2024Q12024/4/23 86 20 209 2023Q42024/1/26 56 0 0 2023Q32023/10/25 56 0 0 2023Q22023/7/19 5 0 0 2023Q12023/4/24 5 0 0 资料来源：央行官网、开源证券研究所 1.3 消化存量房产 根据易居数据，2月份百城库存平均去化周期达到25个月，为2010年有数据监测以来的最高值；截至3月底，已有12个城市二手房挂牌量超过10万套，6城挂牌量突破15万套。2023年1月，央行设立1000亿元“租赁住房贷款支持计划”，用于在试点城市收购存量住房，扩大保障性租赁住房和长租房供给。目前，福州、济南、天津、青岛已经获批贷款40.86亿元。 表4：2024年3月一二线城市二手房挂牌量较2022年末均有增长 城市 城市能级 2022年6月末（链家、万套） 2022年12月末（链家、万套） 2024年3月挂牌量（链家、万套） 挂牌量较2022年末增长 居民挂牌比例估算（假设贝壳覆盖70%房源、户均2.7人） 北京 一线城市 8.8 10.1 14.6 44% 2.6% 广州 一线城市 10.9 12.6 14.5 15% 3.0% 重庆 二线城市 17.1 17.2 27.0 57% 4.9% 天津 二线城市 16.2 16.0 19.2 19% 5.4% 宁波 二线城市 7.7 7.4 8.7 18% 3.5% 青岛 二线城市 7.8 7.8 12.2 57% 4.6% 无锡 二线城市 4.2 4.5 5.8 29% 3.0% 长沙 二线城市 5.6 5.8 7.7 34% 2.9% 郑州 二线城市 8.3 8.5 12.8 50% 3.9% 济南 二线城市 5.8 5.7 7.6 34% 3.2% 合肥 二线城市 8.8 10.7 10.9 1% 4.4% 福州 二线城市 3.3 3.2 4.3 33% 1.9% 沈阳 二线城市 13.3 12.0 17.0 41% 7.2% 长春 二线城市 7.7 7.1 7.5 6% 3.2% 厦门 二线城市 2.8 2.9 3.1 6% 2.3% 佛山 二线城市 8.4 10.0 11.7 17% 4.7% 东莞 二线城市 4.4 5.7 7.2 27% 2.6% 西安 二线城市 10.6 10.9 12.8 17% 3.7% 大连 二线城市