2024年房地产投资策略：政策优化+“三大工程”，重塑行业正循环

证券研究报告|行业年度策略 房地产 2024年02月07日 房地产 政策优化+“三大工程”，重塑行业正循环 2024年房地产投资策略 优于大市（维持） 证券分析师 金文曦 资格编号：S0120522100001 研究助理 邮箱：jinwx＠tebon.com.cn 市场表现 房地产沪深300 投资要点： “三大问题”仍待解决，结构重塑革故鼎新。楼市三大问题亟待解决，刚需购买力不足，收入就业预期悲观，改善群体“独木难支”；城市结构性库存问题显现，远郊库存去化压力犹存，核心保值库存稀缺，城中村优质土 储尚待纳储；市场信心明显不足，房价收入比较高，二手房“以价换量”和置换传导放缓显著。地市成交缩量，国企和开发型城投托底支撑地市，2024年行业格局或将进一步调整。 7% 0% -7% -15% -22% -29%2023-022023-062023-10 -37% -44% 相关研究 1《.房地产行业周报（2024.1.29-2.2） -上海松绑住房限购，首批地产“白名单”陆续落地》，2024.2.6 2.《房地产行业周报 （2024.1.22-1.26）-30大中城市成 交环比下降，政策优化稳中有进》， 2024.1.30 3.《金融支持地产责无旁贷，多措并举改善融资》，2024.1.26 4.《房地产行业周报 （2024.1.15-1.19）-2023年地产投 资承压，LPR连续5个月保持不变》， 2024.1.23 5《.房地产行业周报（2024.1.8-1.12） 三箭齐发有的放矢，政策优化道阻且长。“三支箭”实施一年，不同所有制房企大相径庭，行业风险进一步向大型房企传导，银行和AMC肩负重任。限制性政策进一步优化，因城施策充分发挥地方救市智慧，工具箱中仍有 储备，关键还看如何联动。 “三大工程”蓄势待发，以进促稳先立后破。PSL新增落地、专项债、商业银行配套资金多渠道提供资金支持，实物工作量2024年有望加速。金融 支持住房租赁，政府回购存量房纳入保障房，盘活存量+纳保任务一石二鸟；配售型保障房践行双轨制推进，城中村配建稳步推进。房票安置配合城中村改造，三大工程建设有望提速。 投资建议：限制性政策逐步退出，政策环境进一步宽松，“三大工程”加速拉动地产投资，扩大内需。建议关注：（1）布局核心城市群且土储质量优质，经营边际安全的开发商，如滨江集团、建发股份、华发股份；（2）有 望受益于城中村改造的开发商，如城建发展、中华企业、城投控股、天健集团、越秀地产等。 风险提示：商品房销售不及预期；政策修复不及预期；保障房项目不及预 -上海青浦奉贤限购优化，两部门加期。 大住房租赁金融支持》，2024.1.16 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1.“三大问题”仍待解决，结构重塑革故鼎新5 1.1.楼市：刚需购买力有限，改善群体支撑楼市5 1.2.地市：土拍降温，限价取消与城投托底双向助力市场回升13 2.“三箭齐发”有的放矢，政策优化道阻且长16 2.1.“三箭齐发”稳楼市，限制性政策持续退出16 2.2.积极稳妥化解房地产领域风险，稳主体稳需求17 3.“三大工程”蓄势待发，以进促稳先立后破18 3.1.城中村改造重点推进，房票政策不断优化18 3.2房地产行业逐步进入双轨发展深水区21 4.风险提示28 图表目录 图1：中国房价收入比城市间差异明显5 图2：居民对于未来购房保持谨慎5 图3：2023年1-10月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比6 图4：以深圳为例，2023年90平以下成交面积占比3成6 图5：2023年1-10月多数样本城市商品房成交套总价增长6 图6：2023年1-10月多数样本城市商品房成交套总价中位提升6 图7：以上海为例，外环外库存比例持续上升7 图8：2023年改善型住房开发占比提升，但仍不足20%7 图9：2023年2季度居民就业、收入预期均低于2023年1季度7 图10：居民杠杆率虽不及美日，但空间有限7 图11：截至2023年底，商品住宅待售面积3.31亿平方米8 图12：2023年，商品住宅待售面积增长22.2%8 图13：2023年7月以来深圳去化周期整体拉长9 图14：部分城市仍面临较大去化压力9 图15：2023年商品住宅销售均价自5月以来，整体下降9 图16：70大中城市新房价格连续数月下降9 图17：二三线城市二手房挂牌量指数在2023年下半年整体上行10 图18：2023年11月一线城市二手房挂牌量指数持续上行10 图19：2024年1月上海二手房挂牌量涨价跌10 图20：2024年1月北京二手房挂牌量跌价涨10 图21：2024年1月广州二手房挂牌量价均跌11 图22：2024年1月深圳二手房挂牌价稳量跌11 图23：2023年下半年上海二手住宅成交价下行11 图24：杭州二手房均价调整至2021年四季度水平11 图25：2021年至今商品住宅销售面积震荡下降11 图26：2021年至今商品住宅销售规模持续下降11 图27：2021年至今全国商品住宅新开工逐年走低12 图28：保交楼带动下竣工面积保持正增长12 图29：房地产投资持续下行12 图30：地产投资下行拖累固定资产投资12 图31：2023年土地成交缩量明显13 图32：百强房企拿地销售比持续走低13 图33：中建、能发等国企平台拿地销售比较高13 图34：2023年拿地金额TOP100中城投拿地量超4成14 图35：样本一二线城市成交楼面均价整体上行14 图36：2020年南京、广州主城宅地供应不足3成15 图37：取消限价后，城市分化愈加明显16 图38：房企新增融资规模持续走低16 图39：民营房企融资规模持续下降16 图40：各地政策持续调整，限制性政策逐步退出17 图41：深圳市城中村分区布局情况19 图42：上海市已批准的城中村改造项目分布图19 图43：广州房票样式21 图44：2023年12月PSL净新增3500亿21 图45：截至2023年12月，PSL期末余额3.25万亿21 图46：2023年6月以来基建投资增速边际放缓22 图47：福州配售型保障房开发探索23 图48：湖南具体落实支持城中村改造23 图49：截至2022年6月，保障房开发贷余额4.56万亿24 图50：2022年地方财政用于保障性安居工程支出同比-2%24 图51：2023年10月新增保障性安居工程专项债仅77亿元25 图52：青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点落地25 表1：已取消土拍限价城市统计15 表2：供给侧支持房企融资，改善房企融资环境17 表3：需求侧政策支持18 表4：城中村改造与棚改区别18 表5：政策支持“三大工程”推进19 表6：广州试点片区和做地主体20 表7：部分地方政府房票安置政策20 表8：新一轮保障房建设重点问题总结22 表9：深圳市保障房试点24 表10：保障房相关REIT项目26 表11：部分城市“平急两用”政策26 1.“三大问题”仍待解决，结构重塑革故鼎新 1.1.楼市：刚需购买力有限，改善群体支撑楼市 房价收入比较高，刚需购买力受限。上海、广州、北京、杭州等重点城市房价收入比较高，较高的房价收入比一方面让刚需购房者望而却步，另一方面叠加期房交付等问题，居民观望情绪浓厚。自2021年房地产行业出现一些行业风险， 居民预期未来房价上涨比例整体走低，未来3个月购房支出增加的比例逐步下跌至20%以下，体现出当前房地产市场信心不足，居民对于购置房产的情绪不高。 图1：中国房价收入比城市间差异明显 2023H1房价收入比 40 35 30 25 20 15 10 5 深圳上海三亚北京厦门杭州广州福州东莞海口南京天津宁波苏州合肥张家口常德银川桂林岳阳许昌淄博延安南充德阳北海 鄂尔多斯 潍坊 遵义株洲 0 资料来源：诸葛找房，德邦研究所 图2：居民对于未来购房保持谨慎 40 35 30 25 20 15 10 5 0 资料来源：Wind，德邦研究所 预期中国房价上涨占比（%） 未来3个月增加购房支出占比（%） 刚需销售占比下降，多数城市90平以下成交占比4成以下。刚需作为国内购房需求的重要群体之一，过去十年城镇化率提升带动新市民进入核心城市，较高的房价收入比使得新市民阶层购买力转弱。从成交面积段来看，90-120平方米 产品仍是新房市场需求主力。 图3：2023年1-10月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比图4：以深圳为例，2023年90平以下成交面积占比3成 100% 80% 60% 40% 20% 0% 90平米以下90-120平米120-144平米 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 深圳90平以下住宅成交面积深圳90-144平住宅成交面积深圳144平以上住宅成交面积 资料来源：中指院，土地情报站公众号，德邦研究所资料来源：Wind，德邦研究所 改善性需求是楼市主要支撑。2023年1-10月，北京、上海、宁波、成都、合肥等城市商品房成交套均总价提升，北京、苏州、宁波、合肥等城市商品房成 交中位数有不同程度上涨。当前楼市需求端，改善性需求都是主要支撑，刚需群体观望情绪尚未明显好转。 图5：2023年1-10月多数样本城市商品房成交套总价增长 商品房套总价均值变化 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 北京上海广州深圳苏州成都宁波合肥沈阳长沙厦门武汉济南青岛西安杭州重庆天津南昌南京无锡福州东莞廊坊佛山扬州赣州芜湖泉州绍兴 -20% 资料来源：中指院，土地情报站公众号，德邦研究所 图6：2023年1-10月多数样本城市商品房成交套总价中位提升 商品房套总价中位数变化 30% 20% 10% 0% -10% -20% 北京上海广州深圳苏州成都宁波合肥沈阳长沙厦门武汉济南青岛西安杭州重庆天津南昌南京无锡福州东莞廊坊佛山扬州赣州芜湖泉州绍兴 -30% 资料来源：中指院，土地情报站公众号，德邦研究所 144平以上开发住房开发投资额占比提升，但仅占全国房地产开发投资17%。当前房地产市场供给关系已经发生深刻变化，居民住房需求向高品质发展，而目前房屋供给未得到充分改善，从144平方米以上住房开发投资额占全国商品房投 资总额比重来看，144平以上住宅投资占比整体提升，但截至2023年底仅占17%。 图7：以上海为例，外环外库存比例持续上升图8：2023年改善型住房开发占比提升，但仍不足20% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 79.3% 83.1% 81.2% 80.1% 2023/092023/102023/112023/12 2500 2000 1500 1000 500 0 144平方米以上住房开发投资额当月值（亿元） 144平以上住宅投资占比（右轴） 17.5% 17.0% 16.5% 16.0% 15.5% 15.0% 14.5% 14.0% 13.5% 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-02 2023-04 2023-06 2023-08 2023-10 2023-12 13.0% 内环以内内外环间外环以外 资料来源：Wind，德邦研究所资料来源：Wind，德邦研究所 就业收入信心下降，居民加杠杆空间有限。从居民对未来就业、收入信心来看，2023年2季度居民就业、物价、收入信心指数虽然较2022年4季度有所提 升，但较2023年1季度均下降。从居民部门杠杆率来看，虽然中国居民杠杆率低于美日，但地产市场下行之后市场预期房价下跌，房价上涨预期被打破，居民加杠杆意愿不足。 图9：2023年2季度居民就业、收入预期均低于2023年1季度图10：居民杠杆率虽不及美日，但空间有