房地产行业2024年中期投资策略：等待复苏

证券研究报告|2024年06月12日 核心观点行业研究·行业投资策略 上半年回顾：基本面仍在筑底，政策密集落地。不管是从统计局数据、城市高频数据、房企销售数据看，2024年新房销售出现明显承压，考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。但从城市维度看，二手房似有复苏迹象，一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+22%、+7%、+4%。除销售外，投资、新开工、竣工、房企到位资金等主要指标均出现不同程度同比下滑。进入五月以来，收储持续推进，需求端政策密集落地。截至目前，已有多个城市开始推进去库存措施，包括但不限于城投收储、政府收储、以旧换新等。上海、广州、深圳陆续跟进降首付比例和降房贷利率下限的政策，需求端政策的密集落地，有望为楼市提供一定支撑，将在一定程度上扭转当前楼市的悲观预期，有利于基本面的边际好转。 下半年展望：维持新开工正增长的判断，小幅上调竣工端预期。针对下半年的预测，在年度策略《筑底期接近尾声，开工端值得期待》的基础上，我们主要对新开工和竣工的预测做小幅调整：1）从客观数据和主观意愿上看，仍然维持新开工正增长的判断，考虑到保障房从新建转向收购拖累的新开工，小幅下调2024年新开工面积预测为+8%（10.2亿平方米）；2）考虑到城投收储带动竣工持续回补，小幅上调2024年竣工预测至-12.5%（8.7亿平方米）。 投资建议：等待复苏。随着5月份需求端政策持续落地，尽管改善的幅度 和持续性有分歧，但有改善是市场的共识，考虑到5月并非传统旺季，需求端政策显然产生了效果。但与此同时，新房量价仍然明显承压，新房价格下跌带来的房企资产缩水无法在短期内停止，基本面全面复苏时点仍需观察。所以，从投资策略角度，我们认为短期地产板块在新房价格下跌的情况下大概率较难形成趋势性上涨，同时政策落地带来的阶段性改善意味着市场大概率不会加速恶化。个股方面推荐：绿城管理控股、龙湖集团、华润置地、滨江集团。 风险提示：政策落地效果不及预期、后续政策跟进力度不及预期、基本面超预期下行。 重点公司盈利预测及投资评级 公司 公司 投资 昨收盘 总市值 EPS PE 代码 名称 评级 （元） （亿元） 2024E 2025E 2024E 2025E 9979 绿城管理控股 优于大市 6.82 138 0.62 0.77 10.1 8.1 0960 龙湖集团 优于大市 13.20 877 1.91 1.96 6.3 6.1 1109 华润置地 优于大市 30.05 2104 4.45 4.79 6.2 5.7 002244 滨江集团 优于大市 8.68 264 0.99 1.07 9.1 7.8 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 房地产 优于大市·维持 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 证券分析师：王静021-60893314 wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《房地产行业周报（2024年第22周）-新政后市场边际改善，地产板块短期顶底明确》——2024-06-05 《房地产行业2024年6月投资策略-政策密集出台，关注基本面 边际变化》——2024-05-30 《数据背后的地产基建图景（八）-地产基本面未恶化不影响政策博弈，基建投资增速放缓》——2024-05-26 《保交房工作配套政策点评-中央层面出资让利，料将提振购房信心》——2024-05-18 《统计局2024年1-4月房地产数据点评-销售量价持续承压，新 开工明显边际改善》——2024-05-17 房地产行业2024年中期投资策略 等待复苏 优于大市 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 内容目录 上半年回顾：基本面仍在筑底，政策密集落地5 销售：新房持续承压，二手房似有复苏迹象5 投资：降幅继续扩大，房企到位资金仍主要受销售拖累9 新开工：仍在承压但降幅明显收窄11 竣工：保交楼回补高峰已过，竣工显著下降11 政策：收储持续推进，需求端政策密集落地11 下半年展望：维持新开工正增长的判断，小幅上调竣工端预期16 新开工：维持正增长的判断，预计全年+8%16 竣工：城投收储带动竣工持续回补，小幅上调全年预测至-12.5%16 投资建议：等待复苏17 风险提示17 图表目录 图1：商品房销售额累计同比5 图2：商品房销售额单月同比5 图3：商品房销售面积累计同比5 图4：商品房销售面积单月同比5 图5：商品房销售均价累计同比6 图6：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比6 图7：TOP10房企全口径销售金额增速6 图8：TOP100房企全口径销售金额增速6 图9：TOP10房企全口径销售面积增速7 图10：TOP100房企全口径销售面积增速7 图11：30城商品房单月成交面积及计同比7 图12：30城商品房累计成交面积及计同比7 图13：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡）8 图14：主流城市商品房累计成交面积同比，20238 图15：30城分能级商品房累计成交面积同比，20238 图16：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套）9 图17：18城二手住宅单月成交套数及同比9 图18：18城二手住宅当年累计成交套数及同比9 图19：房地产开发投资累计同比10 图20：房地产开发投资单月同比10 图21：房企到位资金累计同比10 图22：房企到位资金单月同比10 图23：国内贷款占比vs销售回款占比10 图24：国内贷款拉动vs销售回款拉动10 图25：新开工面积累计同比11 图26：新开工面积单月同比11 图27：竣工面积累计同比11 图28：竣工面积单月同比11 图29：央行、住建部推动收购存量房用作保障性住房概览12 图30：“郑州模式”城投收储12 图31：“杭州模式”城投收储12 图32：已开未售与未开土储面积（单位：万平方米）16 图33：实际竣工与自发竣工增速17 表1：历年中央重要会议关于房地产的表述13 表2：四大一线城市限购条件13 表3：四大一线城市限贷条件14 表4：四大一线城市商贷利率下限14 表5：主流城市限购政策14 上半年回顾：基本面仍在筑底，政策密集落地 销售：新房持续承压，二手房似有复苏迹象 根据统计局数据，2024年1-4月，商品房销售额28067亿元，同比-28.3%，降幅 较1-3月扩大了0.7个百分点；4月单月，商品房销售额6712亿元，同比-30.4%， 降幅较3月扩大了4.6个百分点。2024年1-4月，商品房销售面积29252万㎡， 同比-20.2%，降幅较1-3月扩大了0.8个百分点；4月单月，商品房销售面积6584 万㎡，同比-22.8%，降幅较3月也扩大了4.6个百分点。 2024年1-4月，商品房销售均价为9595元/㎡，同比-10.2%，降幅与1-3月持平； 4月单月，商品房销售均价10194元/㎡，同比-9.9%，降幅较3月扩大了0.6个百分点。2024年4月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-3.5%，降幅较3月扩大了0.8个百分点；70个大中城市二手住宅销售价格同比-6.8%，降幅较3 月扩大了0.9个百分点；考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。 图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售额单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图3：商品房销售面积累计同比图4：商品房销售面积单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图5：商品房销售均价累计同比图6：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 根据中指研究院销售榜单，2024年1-5月，百强房企累计全口径销售额16185亿 元，同比-45.5%，较1-4月上升4.8个百分点。TOP10房企表现优于市场平均水平，2024年1-5月，TOP10房企累计全口径销售额7819亿元，同比-38.9%，较1-4月上升3.3个百分点。 从房企维度看，TOP20房企2024年1-5月累计销售额同比全部为负，其中绿城中国（-9.1%）、中粮地产（-20.5%）、中建集团（-27.2%）、建发集团（-29.6%）降幅相对较小。 图7：TOP10房企全口径销售金额增速图8：TOP100房企全口径销售金额增速 资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理 图9：TOP10房企全口径销售面积增速图10：TOP100房企全口径销售面积增速 资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理 从城市维度看，30城新建商品房成交量仍在低位。从日频跟踪来看，30城新建商品房成交量仍在低位。2024年6月9日，30城新建商品房7天移动平均成交面积 同比-29%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-62%、-27%、+10%、-11%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-27%、-33%、-20%。截至2024年6月9日，30 城新建商品房当年累计成交3823万㎡，同比-41%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-37%、-36%、-35%、-28%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-35%、-42%、-42%。 图11：30城商品房单月成交面积及计同比图12：30城商品房累计成交面积及计同比 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图13：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图14：主流城市商品房累计成交面积同比，2023图15：30城分能级商品房累计成交面积同比，2023 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 从城市维度看，二手房似有复苏迹象。从日频跟踪来看，18城二手住宅成交量同比持续改善。2024年6月9日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比为+9%； 其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+14%、 +56%、-6%、+118%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+22%、+7%、+4%。 截至2024年6月9日，18城二手住宅当年累计成交34.3万套，同比-15%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为-17%、+27%、-18%、 +8%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-10%、 -17%、-16%。 图16：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图17：18城二手住宅单月成交套数及同比图18：18城二手住宅当年累计成交套数及同比 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 投资：降幅继续扩大，房企到位资金仍主要受销售拖累 2024年1-4月，房地产开发投资额为30928亿元，同比-9.8%，降幅较1-3月扩 大了0.3个百分点。4月单月，房地产开发投资额8846亿元，同比-10.5%，降幅 较3月扩大了0.5个百分点。 2024年1-4月，房企到位资金34