带你看中国2023年四季度中国物流地产市场概览

研20究24部年2月 joneslanglasalle.com.cn 睿带见研你究 看中国 2023年四季度中国物流地产市场概览 在2023年第四季度，中国物流地产市场的租赁活跃度整体表现出现进一步复苏的势头。随着业主采取以价换量的租赁策略，各区域的租赁活动保持相对活跃，需求来源也保持多样化。在供应方面，全年新增供应达到历史最高水平，然而整体 需求仍处于复苏阶段，使得部分市场的空置率仍保持高位。市场租金表现在业主采取以价换量的影响下进一步承压。全年大量的新增供应推高整体物流地产市场的空置率并挤压租金走势。 整城体市市间场需租求赁主活力跃保度持正多逐样步化复苏， 在仲量联行定期追踪的24个主要物流市场中，2023年全年共录得净吸纳量732万平方米，较2022年同比增长48%，但仍低于全年接近1200万平方米的新增供应。由于新增供应的集中入市，项目间的竞争正日益显著，因此大部分业主为了提高出租率，在短期内正采取以价换量的租赁策略。在一些城市，业主对租金预期的下调为租户租赁策略的调整提供窗口期，催生了部分租户的升级、搬迁和扩租等租赁活动，使得整体租赁活跃度出现进一步复苏的态势。举例来说，部分对价格敏感的租户因考量价格因素，选择从租金较高的北京、上海等一线城市搬迁至周边价格较低的廊坊、太仓及常熟等城市。 非保税物流地产净吸纳量 不同区域的主力需求来源仍保持分化。其中，在华南地区，跨 境电商贡献了华南五市2023年全年约235万平方米净吸纳量的绝大部分，几家头部跨境电商平台的需求在华南地区持续 放量，正抢筹优质仓储资源；在长三角地区，来自于传统需求来源的电商及第三方物流企业仍保持活跃的租赁势头，特别是部分家电行业的三方物流企业正积极完善其仓库网络布局，用以拓展外部业务，以增加其社会化规模。同时，来自汽车以及上下游企业的仓储需求在西部城市如雨后春笋般增强，特别是汽车、材料行业仓厂一体化的增强带动高标仓储空间的需求。在北京，多个一万平方米以上的大体量新租成交在四季度录得，新租需求以供应链和生物医药为主。 9.0 8.0 7.0 净吸纳量（百万平方米） 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 201520162017201820192020202120222023 数据来源：仲量联行研究部 注沈：阳数、青据岛来、自广仲州量、联深行圳跟、佛踪山的、全东国莞主和要惠物州流。城市，包括上海、昆山、太仓、嘉兴、苏州、南京、常熟、无锡、杭州、宁波、武汉、成都、重庆、西安、北京、天津、廊坊、 全短年期新内增空供置应率达出到现历上史涨最高水平， 2023年第四季度，全国物流地产市场的新增供应进一步上涨。在仲量联行追踪的24个主要物流市场中，本季度共录得336万平方米项目竣工入市，全年共录得新增供应1179万平方米，同比增长22%。受大量新增供应入市的影响，加之整体需求仍处于逐步复苏阶段，使得部分城市的空置率保持较高水平。 虽然2023年全年的新增供应达到历史最高水平，但是由于不 非保税物流地产供应量 14.0 同城市间的新增供应存在差异，使得不同城市的空置率表现也呈现分化。其中，2023年新增供应较少的城市，如无锡、成都和深圳，空置率保持较低水平。然而，部分新增供应较为集中的城市，如廊坊、天津、常熟、武汉和太仓等，空置率仍处于较高水平。因此，业主正积极采取以价换量的租赁手段来提高出租率。 12.0 建筑面积（百万平方米） 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 数据来源：仲量联行研究部 1Q2Q3Q4Q 注沈：阳数、青据来岛、自广仲州量、联深行圳跟、佛踪山的、全东国莞主和要惠物州流。城市，包括上海、昆山、太仓、嘉兴、苏州、南京、常熟、无锡、杭州、宁波、武汉、成都、重庆、西安、北京、天津、廊坊、 非保税物流地产现有存量和预测总量 12.0 建筑面积（百万平方米） 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 数据来源：仲量联行研究部 截至2023年第四季度 2024年新增供应 业短主期正内采租取金以持价续换承量压加速去化， 2023年全年，由于新增供应达到历史最高水平，加之需求仍处于逐步复苏阶段，因此，更多的业主为了保证出租率，正采取更加灵活的租赁策略，特别是近期完工的新项目。受此影响，在仲量联行定期追踪的24个高标物流仓储市场中，本季度共录得16个市场的平均租金同比录得负增长。 2023年四季度非保税物流地产空置率和租金同比变化 短期来看，2024年的净吸纳量在业主以价换量的租赁策略带动下预计将出现进一步上涨，加之新增供应预计将出现下滑，预计大部分市场的空置率在短期内将出现不同程度的下降，租金跌幅则有望逐步收窄。 60%10% 50%5% 租金同比变化 空置率 40%0% 30%-5% 20%-10% 10%-15% 0% 数据来源：仲量联行研究部 主要作者 华东区产业与物流资深董事 黄晖|仲量联行 richard.huang@jll.com 当季度空置率（左轴）当季度租金同比变化（右轴） 中国区研究部总监 姚耀|仲量联行 daniel.yao@jll.com -20%