带你看中国2023年四季度办公楼市场概览

研20究24部年2月 joneslanglasalle.com.cn 睿带见研你究 看中国 2023年四季度办公楼市场概览 2023年，中国经济在震荡中缓步复苏，第四季度延续当前趋势，国民经济稳定向好发展。1月17日，国家统计局发布2023年中国经济“成绩单”，国内生产总值同比增长5.2%；第三产业增加值688238亿元，增长5.8%，增长幅度大于第一、第二产业。全国经济发展扎实推进。全国办公楼市场在2023年全年面临 需求承压，但在第四季度，价格的刺激开始带动需求端小幅回暖，主要城市的净吸纳量总量明显提升。企业降本增效、业主以价换量的主流趋势仍在延续，随着经济恢复向好的势头持续得到巩固，办公楼市场的整体预期将由需求的逐步改善而推进恢复进程。 市场波动增长，主要城市市场需求小幅回温 单位：万平方米 2023年第四季度主要城市甲级办公楼净吸纳量及空置率 35.070% 30.060% 25.050% 20.040% 15.030% 10.020% 5.010% 0.0 -5.0 圳深上海广州 都成北京 庆重西安杭州 波宁青岛天津 州苏南京 沙长武汉 0% 阳沈无锡 -10.0 数据来源：仲量联行研究部，2024年2月 净吸纳量（左轴）空置率（右轴） 2023年第四季度主要城市甲级办公楼空置率情况 沈阳 北京天津 西安 济南 青岛 南京 成都重庆 杭州 无锡 苏州 上海 宁波 分比 武汉 长沙 （35-40） 昆明 （25-30） （30-35） 贵阳 广州 （20-25） 深圳 百 数据来源：仲量联行研究部，2024年2月 纵览全国主要城市的办公楼市场，市场活跃度及问询量在2023年第四季度均有所提升，业主的以价换量策略开始显效，刺激部分需求在年末落地。本季度全国主要城市净吸纳量录得75万平方米，较上季度显著上升，环比上升81%。 本季度一线城市净吸纳量录得45.6万平方米，占全国总量的61%。深圳甲级办公楼净吸纳量在四季度得到明显拉升，录得 21.3万平方米净吸纳量，且其中大部分源于租赁而非自用需 求。受惠于政策扶持、产业引导，深圳福田与前海子市场表现突出，四季度净吸纳量合计占全市约六成。上海和广州的甲级办公楼市场的大部分租户在成本控制的影响下，对市场的观望情绪较浓，但经济复苏的传导作用及业主以价换量对市场 的刺激作用已在年末显现，两个城市的净吸纳量水平较上季度均有所回升。北京甲级办公楼市场在四季度经历了问询量及看房量的小幅提升，但受制于租赁谈判周期延长，需求未完全落地，净吸纳量较上季度小幅下降。 二线城市中，成都和重庆经历第三季度的调整期后，净吸纳量在第四季度转正企稳，录得二线城市中的净吸纳量最高值。但这两个城市在本季度大部分净吸纳量来自于企业自用需求，租赁市场化活跃度远不及年初预期。 金需融求、相专对业活服跃务业在市场波动中保持韧性， 2023年第四季度中国主要城市甲级办公楼租赁需求来源分析 按企业来源 内资外资 按行业 金融服务专业服务业能源 TMT 医药健康 物流、船运 房地与产建开筑发 数据来源：仲量联行研究部，2024年2月 制造贸易 在全国经济波动回升的大环境下，金融行业及专业服务业保持韧性，依旧是全国大部分城市办公楼租赁市场的主力。金融类公司，尤其是内资金融企业，在年末抓住租金窗口期，积极落地升级、搬迁或整合办公室的需求，以实现其降本增效的目标。同时，专业服务业在全国大部分城市显现出稳定的需求， 尤其是消费服务、电子商务及教育成交板块成交较2022年有明显上升。在南京，在线教育整合其布局与业务组合，积极拓宽业务范围至职业、素质及出国教育等新兴赛道。在天津，专 业服务业的需求增长主要来自留学教育行业疫情后的扩张需求，全年录得了多个留学及在线教育行业的成交。 此外，个别城市的地产建筑行业需求稳定增长。南京四季度地产建筑行业的租赁成交量较上季度有明显增加，‘中建’系成交居多，多成交于河西板块，主要以升级搬迁为主。西安城市 建设向北延伸,载体基建施工需求显著增长，拉动建筑工程与基建类企业及设计院、分包商等关联企业顺势扩张。 全国供应总量维持高位，主要集中于一线城市 第四季度，全国一线城市甲级办公楼市场共入市约127万平方米的面积，环比上升54%。深圳和上海占一线城市新入市总量的前二，一并贡献了一线城市中超八成的供应量。同时，四季度也成为该两个城市全年供应高峰时期。深圳共有七个新项目竣工入市，合计新增约65万平方米供应，将深圳甲级办公楼市场空置率推高至25.5%。上海共有三个项目竣工，总建筑面积共计42万平方米，中央商务区及非中央商务区空置率分别上升至14.9%及29.8%。广州的新增供应在下半年有所放缓，四季度仅录得一个新项目竣工入市。由于重点行业的需求有所改善，全市甲级办公楼空置率截至四季度末降至21.4%，环比下降0.5个百分点。北京在四季度录得新增供应量14万平方米，在当前的市场压力下，小幅推高全市甲级空置率至11.8%。 一一线线城城市市包括甲北级京、办上公海、楼广市州、场深圳供需关系图 净吸纳量新增供应 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 1.5线及二线城市新增供应体量共计录得34万平方米，较上季度回落51%。当前市场整体需求承压，部分业主对市场情况持观望态度，选择将项目延期入市。宁波在年末迎来约11万平方米的新项目入市，是本季度1.5及二线城市中新增供应量最高的城市。连续两个季度的集中供应未能被宁波写字楼市场及时吸纳，空置率上升至30%，是2013年至今该市空置率的最高值。同时，青岛在经历两年供应高峰期后，本季度继续录得一栋办公楼入市，空置率小幅回弹至39.5%。受需求走弱和开发商资金链短缺影响，2023年成都甲级办公楼新增供应不足年初预估值的50%，本季度供应量持续保持低位，新增面积约为6.1万平方米。 单位：千平方米 02005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120221Q232Q233Q234Q23 线及二线城市甲级办公楼市场供需关系图 1.5 1.5线及二线城市城市包括南京、杭州、苏州、宁波、无锡、长沙、武汉、成都、重庆、西安、青岛、天津、沈阳 净吸纳量新增供应 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 单位：千平方米 02005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120221Q232Q233Q234Q23 数据来源：仲量联行研究部，2024年2月 办业公主楼租市金场调以整价意换愿量显租著赁增策强略持续， 2023年第四季度中国主要城市甲级办公楼净有效租金表现 一线城市1.5线与二线城市 50050% 40040% 2023年第四季度租金环比变化% 租金(人民币/平方米/月) 300 212 162 139 130 107105 86858582818080 72 71 62 -4.19%-2.96%-2.46%-2.76%-1.15%-2.80% -0.79%-0.68%-1.84%-3.07%-1.09%-1.78%-1.78%-1.46%-1.43%-1.60%-1.88% 30030% 20020% 10010% 00% -100-10% 北京上海深圳广州杭州青岛南京西安成都武汉宁波苏州天津长沙重庆沈阳无锡 数据来源：仲量联行研究部，2024年2月 第四季度，全国主要城市办公楼市场租金录得0.7%至4.2%不同程度的环比降幅。业主调整租金的意愿也明显增强，愿意提供更多激励政策以应对激烈的市场竞争。 一线城市中，北京、上海与广州的甲级办公楼市场的平均租金环比跌幅皆超过上季度。北京甲级办公楼平均租金环比下降 4.2%。先前几个季度中，业主会通过提供定制装修等附加服务来推进租赁交易，但发现所产生的实际效用有限。而当前大部分业主已意识到直接降租是促使成交落地的快速有效途径。上海中央商务区租金环比下降2.8%，同比下降5.6%。面对新增供应压力以及周边非中央商务区的租金竞争，楼龄较长、空置率较高项目的业主在租金及激励政策上让步幅度加大，以吸引或保留租户。广州的甲级办公楼租金环比降幅扩大，由于大量新增供应预期和市场租赁需求尚未恢复到疫情前水平，调整租赁策略加速去化成为大部分业主的共识。 全国1.5线与二线城市的甲级市场租金持续处于下行通道，价格竞争是2023年的市场主线。成都办公楼市场需求端疲弱导致市场竞争十分严峻，截至四季度，全市甲级办公楼平均租金收至92.8元/平方米/月，全年跌幅高达6.6%。西安办公楼市场需求端降本增效情绪加剧，叠加未来供应潮的临近，市场租金持续承压。从面积段看，市场疲态也致使较大面积的租赁决策趋于审慎，全年400平方米以上的中、大面积租赁需求占比同比缩减约6.9个百分点。青岛的甲级市场平均有效租金为107元/平方米/月，同比下降6.0%。相比于先前通过提供附加服务来推进租赁交易，区域业主已意识到直接降价更能有效促使成交落地。2024年，预计全市场办公楼租金仍有下探空间，低租金环境将促使更多租户做出搬迁选择。 主要作者 华东区董事总经理 张中静国区丨商仲业量地联产行部总裁 anny.zhang@jll.com 中国区办公楼市场研究负责人 米阳丨仲量联行 yang.mi@jll.com