房地产行业研究地产重启去库存，明确释放底部信号

行业观点综述

行业背景与政策导向

• 供需两端发力去库存：2021年下半年起，中国房地产市场面临销售下行、库存增加的压力。截至2024年3月，商品房待售面积达到7.48亿平方米，超过2015-2016年的高点。面对这一形势，中央于2023年7月提出“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，并在后续政策中强调“消化存量房产和优化增量住房”。

地产调控优化与政策支持

• 融资协调机制加速落地：全国各城市已建立以项目为主体的房地产融资协调机制，旨在防范风险、保障交付。截至3月底，已有1979个项目获得银行授信共计4690.3亿元，1247个项目已发放贷款1554.1亿元。

• 多元化金融支持：经营性物业贷款为房企提供了新的融资渠道，短期内改善了资金状况。政府“收储”模式也被提出，通过注入流动性来推动去库存进程。尽管地方政府加杠杆能力有限，但自上而下的政策工具，如PSL、专项债、特殊国债等，预计会陆续出台，以支持去库存工作。

行业基本面与市场预期

• 筑底阶段：全国土地成交面积回调至2007年水平，销售面积回调至2012年水平，显示行业处于深度回调阶段。土地成交降幅大于住宅成交，且城投公司的高占比成交导致有效供给受限。

• 改善需求预期：一线城市房价回调至2019-2020年水平，重点50城租金回报率回升至1.95%，这预示着改善型需求可能成为未来市场的关键支撑。

地产股投资机会

• 底部确认：A股房地产板块PB估值已降至0.63倍的历史低位，市场预期在430政治局会议表态后，一系列有效政策措施将推动市场复苏，地产股底部明确。

• 优质房企布局：在行业供给侧出清过程中，流动性成为关键因素。资产流动性高的房企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团等，因具有更强的安全垫，更有能力在本轮周期中坚持到基本面的复苏。

• 长期投资价值：头部央国企和高分红、高股息的房企，如招商蛇口等，预计在行业低谷期展现出长期投资价值，其积极的股东回报策略或能增强市场信心。

投资建议与风险提示

• 投资建议：鉴于行业基本面筑底、改善需求预期及优质房企布局时机的到来，建议关注具备持续拿地能力、布局核心城市核心地块、主打改善产品的房企，以及稳健选择头部央国企的投资机会。同时，推荐受益于存量房流动性增加的中介平台贝壳。

• 风险提示：宽松政策对市场提振效果有限、三四线城市恢复缓慢以及个别房企可能出现债务违约等问题，需密切关注。

结论

中国房地产行业在经历深度回调后，中央通过多项政策举措，旨在平衡市场供需，推动去库存，并优化行业调控政策。市场预期在一系列支持政策下，行业将逐步筑底，改善需求将成为未来市场的关键支撑。对于投资者而言，重点关注优质房企布局时机，特别是那些在行业出清过程中展现出较强流动性和长期投资价值的企业，以及受益于存量房市场活跃度提升的中介平台。同时，需警惕政策效果有限、市场恢复缓慢及个别企业风险等因素。