房地产行业2025年投资策略：调整接近底部，政策助力去库存

核心观点

• 基本面：2024年房地产市场阶段性企稳，筑底延续。商品房销售面积和销售额降幅连续数月收窄，11月实现由负转正。二手房市场表现更突出，926政策后销售回暖持续性更强。
• 政策：收储和城中村改造助力去库存。广义库存面积较2019年高点下降16%，去化周期拉长至4年。政策提出“四个取消、四个降低、两个增加”，通过收购存量商品房、降低首付比和房贷利率、城中村改造等方式消化库存。
• 展望：调整接近底部，复苏仍需时间。增量住房需求可作为衡量新房销售的锚，预计2025年销售面积、销售金额、新开工、竣工、投资额分别同比-6.7%/-7.4%/-13.7%/-14.6%/-9.1%。
• 投资建议：看好经营稳健的优质房企，个股推荐保利发展、招商蛇口、滨江集团、华润万象生活、中海物业、我爱我家。

关键数据

• 2024年1-11月商品房销售面积同比下降14.3%，销售额下降19.2%，分别收窄1.5和1.7个百分点。
• 70个大中城市房价下降趋势有所趋缓，新建商品住宅价格指数同比和环比分别下降6.1%和0.2%。
• 商品房待售面积达历史高位，去化周期提升至0.8年。
• 2024年1-11月新开工面积下降23.0%，300城住宅用地成交面积同比下降26.6%。
• 截至2024年11月末，商品住宅广义库存面积32.3亿平米，去化周期由2.4年拉长至4年。
• 预计2025年销售面积、销售金额、新开工、竣工、投资额分别同比-6.7%/-7.4%/-13.7%/-14.6%/-9.1%。

研究结论

• 增量住房需求可作为衡量新房销售的锚，2024年住宅销售面积已低于增量住房需求，2025年有望企稳。
• 租金回报率和无风险收益率已结束倒挂，一线城市风险补偿逐渐趋向于0，房价具备企稳的基础。
• 政策支持力度加大，资金来源多元化，预计去库存需要资金量约为5.3万亿元。
• 行业阶段性企稳，宽松政策有望持续释放，看好经营稳健的优质房企。