房地产行业点评研究：全面强化房地产风险管理，促进房地产高质量发展

行业事件 2024年4月30日，中共中央政治局会议在北京举行。会议强调要持续防范化解房地产风险，继续“因城施策”，压实地方政府、房企和金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房和优化增量房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。 持续关注防范化解房地产风险： 在当前的风险管理策略中，政府持续关注房地产风险的防控，关注地方政府债务风险的管理，关注中小金融机构的改革与风险防控。首先，政府将房地产市场的稳定性作为核心关注点，不断强化房地产风险的防控，强调其对经济安全的基础性作用。其次，对于地方政府债务风险的管理，政府部署了较为全面的风险化解方案，确保高债务省份和市县在压降债务的同时，维护地区经济的平衡发展。最后，政府也在积极推动中小金融机构的改革与风险防控，通过综合措施，促进资本市场的健康与稳定，进一步保障金融体系的整体安全。 加强责任落实保障购房人权益： 会议强调必须压实地方政府、房地产企业及金融机构的责任，确保房地产市场稳定与购房人权益的保障。地方政府要承担主体责任，加强市场监管，确保房地产项目合规开发，并监督房企严格履行交房义务。房企需要严格遵守行业规定，保证工程质量，及时交付房屋，同时维护消费者合法权益。金融机构则应合理控制信贷风险，支持合规房企的融资需求，促进房地产市场的健康发展。 通过这种多方位的合作与责任压实，确保房地产市场的长期稳定，保护购房者的投资与居住安全。 解决存量房发展优质住房： 会议提出要想推动房地产高质量发展，必须重点关注解决存量房问题，并优化增量房的发展。当前政策的核心在于消化存量住房，加速房地产去库存的步伐，从而防范和化解房地产市场的潜在风险。这一政策不仅是对房地产市场的一种调控，更是推动房地产市场健康、持续发展的战略措施。在消化存量住房的同时，着力优化增量房的质量和供应结构，通过政策引导和市场机制的有效配合，促进住房产品和服务的升级，重视人民群众的优质住房的新期待，满足人民群众对美好生活的向往。 “因城施策”释放需求提振市场： 本次会议未提及“房住不炒”的原则，但是会议再次提及“因城施策”策略，结合近期各地全面或部分解除限购政策，特别是在政策较为严格的核心城市，例如成都全面放开和天津市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房不再核验购房资格，显示出政府根据市场情况按需释放需求提振房地产市场的决心。 投资建议 我们认为，2024年国家在需求端、供给端、资金端的房地产政策将继续发力，带动市场逐步修复。城中村改造和城镇化建设仍将是主要的需求增长来源。保障房+商品房的双轨制的实施将促进市场供需关系的稳定，高端住宅市场有望推动改善性需求的增长。我们建议关注资金实力较强、土地储备优质充裕的国有企业，以及在本轮行业整顿中率先完成信用修复的优质民企。此外，随着二手房市场的强劲恢复，建议关注具有大量存量房的龙头企业。 风险提示：政策提振不及预期；行业修复不及预期；信用风险加剧。