柬埔寨: 技术援助报告 - 住宅物业价格指数 (RPPI) 报告任务

技术援助报告 柬埔寨 住宅物业价格报告 指数（RPPI）使命（2024年1月15日至19日） 2024年4月 编制人 BarraCasey 创作部门： 统计部 免责声明 “本文件的内容是国际货币基金组织工作人员应柬埔寨当局(“裁谈会受援国”)的技术援助请求向他们提供的技术咨询。本文件(全部或部分)或其摘要可由基金组织向基金组织柬埔寨执行董事、基金组织其他执行董事及其工作人员披露。以及裁谈会受援方的其他机构或机构，并应他们的请求，向世界银行工作人员以及其他有合法利益的技术援助提供者和捐助者，除非裁谈会受援方明确反对这种披露(见《能力发展信息传播业务指南》)。将本报告（全部或部分）发布或披露给货币基金组织以外的各方，但裁谈会受援国、世界银行工作人员、其他技术援助提供者和具有合法利益的捐助者的机构或机构除外，应得到裁谈会受援国和货币基金组织统计部门的明确同意。." 目录 首字母缩略词和缩写2 特派团成果和优先建议摘要3 第一节详细的技术评估和建议4 A.导言5 B.数据源6 C.编译方法7 D.传播11 E.访问期间会见的官员12 附录A.样本回归结果13 附录B.金边房屋分层15 首字母缩略词和缩写 MEF经济与财政部NBC柬埔寨国家银行RPPI住宅物业价格指数TA技术援助 特派团成果和优先建议摘要 1.2024年1月15日至19日进行了技术援助（TA）任务，以协助柬埔寨国家银行（NBC）进一步改善其住宅物业价格指数（RPPI）。这次访问是在决策数据信托基金（D4D）的主持下进行的。特派团完成了以下任务：（i）对 RPPI使用的方法进行了审查；（ii）根据国际最佳做法确定了需要改进的领域，（iii）向NBC的工作人员提供实践培训 ，（iv）评估用于从商业银行收集数据的模板的适用性，以及（v）分析访问和使用更全面的数据源的潜力。 2.当局坚决致力于改进用于已发布的柬埔寨RPPI的方法（和相关的R脚本）。可靠的房地产价格指数和房地产市场的其他指标对于评估房地产市场的发展和风险，了解房地产市场与金融稳健性之间的联系以及货币基金组织的监督至关重要。 3.NBC于2022年6月发布了新的每月RPPI数据系列。价格指数使用的数据来源是从柬埔寨抵押贷款机构收集的住宅物业贷款的详细信息。贷款数据包含使用享乐方法编制质量调整价格所需的财产特征。RPPI的当前发布非常及时。NBC在参 考月后10天收到贷款机构的数据，结果在次月初发布。NBC工作人员要求全面审查用于汇编的方法和软件。提出这一要求是出于内部对价格指数轨迹的担忧，以及提高房地产价格团队技能和知识的愿望。 4.该任务确定了对RPPI所用方法的改进。已发布的索引使用时间虚拟享乐方法和18个月的窗口长度来编制质量调整指数。尽管当局应继续使用这种方法，但在许多领域中，方法的改进将提高索引的质量和可用性。这些包括 （i）贷款数据的过滤和清理，（ii）样本的分层，（iii）异常值检测方法和（iv）享乐回归的模型规范。当局还应包括从小额信贷机构收集的其他贷款数据。 5.应对贷款数据的过滤和清理进行修改。银行为建造房产而发放的贷款不应包括在指数范围内。还决定针对特定变量e修改一些过滤器。Procedre，将房产土地面积的最低门槛从40平方米降低到20平方米。此外，一些属性特征应合并为同质组e。Procedre，应使用有关省，区/汗和公社/sagats的信息在金边内外创建位置类别。 6.当局应该对贷款数据进行更详细的分层。已发布的RPPI有两个层次：（i）金边和（ii）其他省。但是，金边内部有足够的观察结果来支持更细粒度的分层。因此，建议将分层扩展到以下四个地层：（i）金边中部和东部，（ii）金边内郊区和（iii）金边外郊区和（iv）不包括柬埔寨金边。越多。 详细的分层将允许在金边传播更精细的子指数。这将为用户提供有价值的信息，说明首都地区不同地区对住宅物业整体通货膨胀率的贡献。 7.NBC应更新享乐模型的规范，并使用Cook'sDistance进行异常值检测。现有的RPPI模型过度拟合了太多的自变量 。这可能导致误导R平方值、回归系数和p值。识别异常值的方法使用按月份和地层的四分位数间距。然而,该方法排除了非常高比例的样品e。Procedre，在几个月内高达18.3%。建议替换四分位数间距法，改用Coo'sDistace。这种基于回归的方法以更高的精度识别异常值，因此尽可能保留样本。 8.在任务期间，使用更新的方法编制了房屋价格指数。已发布的柬埔寨国家指数显示，2020M1至2021M6之间的通货膨胀率为16.0％，而更新后的指数显示通货膨胀率为11.0％。NBC应实施 通过从时间序列开始应用新方法，RPPIs将随着时间的推移更一致地编译。 TABLE1.优先事项建议 目标日期 优先建议 责任机构 Jun-2024 完成最近一段时间更新指数的计算，并与发布的RPPI进行比较。 NBC 2024年12月 在RPPI的常规编译中实现改进的方法。 NBC 2024年12月 决定是否修改回顾性数据。 NBC 9.有关优先建议和相关行动/里程碑的更多详细信息，请参见详细技术评估和建议下的行动计划。 第一节详细的技术评估和建议 TABLE2.2024年柬埔寨RPPI工作计划 优先级 行动/里程碑 目标完成日期 主题：数据源 M 继续使用贷款数据编制中期RPPI。 Feb-2024 M 将来自小额信贷机构的额外贷款数据纳入样本，作为方法总体更新的一部分。 2024年12月 M 使用贷款数据和行政数据源的组合估计RPPI的现有覆盖率。 2024年12月 M 通过研究新数据源的潜力，例如网站列表，制定长期战略以缩小覆盖范围的差距。 2024年12月 优先级 行动/里程碑 目标完成日期 主题：编译方法 M 应排除RPPI范围以外的交易，并应将某些属性特征合并为同质组 基本完成 M 对贷款数据应用更详细的分层。 已完成 M 使用库克的距离进行异常值检测。 已完成 M 更新享乐回归的模型规范，并对结果应用稳健性检查。 基本完成 M 应使用包括国家RPPI在内的更高级别的指数的权重来汇总子指数（即阶层指数）。 已完成 H 更新新的R代码以计算最近一段时间的更新索引，并组织对R脚本的外部审查。 Feb-2024 H 完成最近一段时间更新指数的计算，并与发布的RPPI进行比较。 Jun-2024 M 监视已更新索引和已发布索引之间的差异。 Aug-2024 M 与样本中包含的小额信贷机构重新运行汇编，并计算更新的RPPI。 2024年12月 主题：传播 H 在RPPI的常规编译中实现改进的方法。 2024年12月 H 决定是否修改回顾性数据。 2024年12月 H 传播更详细的RPPIs 2025年2月 H 起草并在当局网站上发布详细的方法文件。 2025年2月 A.INTRODUCTION 10.2024年1月15日至19日进行了一次TA访问，以协助柬埔寨当局完成对RPPI编制方法的审查。这次访问是在决策数据（D4D）信托基金的主持下进行的。2023年12月14日举行了一次任务前会议，任务小组和NBC的官员参加 了会议。讨论并商定了任务的目标。提前起草并分发了议程。 11.来自NBC统计局的五名工作人员每天都参加会议。包括NBC政策和国际合作总干事在内的高级管理人员也参加了会议 。所有与会者都坚定地承诺改进用于编制柬埔寨RPPI的方法。 12.NBC于2022年6月发布了新的每月RPPI数据系列。价格指数使用的数据来源是从柬埔寨抵押贷款机构收集的住宅物业贷款的详细信息。最近，NBC工作人员对价格指数的轨迹表示担忧，并要求全面审查用于编制的方法和软件。在访问 之前，NBC提供了有关数据收集，汇编程序和统计软件程序的详细信息。这使得在抵达柬埔寨之前可以进行初步评估。任务。 全国广播公司在会议期间直接在统计软件中实施建议的能力极大地受益。到本周末，使用改进的方法编制了最新的国家指数和区域子指数。 13.重点是提高当局的能力和知识。 特派团提供了关于编制RPPI的方法方法的实用培训。虽然全国广播公司拥有计算指数所需的所有技能，但特派团将在必要时继续支持当局，因为商定的工作计划正在执行。 B.数据来源 14.当局应继续使用贷款数据来编制中期RPPI。数据来自对贷款机构的月度调查。数据来自2019年；然而，RPPI目前是根据2020年1月的数据编制的。2019年收集的数据不可用，因为质量较低。2020年的平均每月观测次数为830次，2021年增加到1,030次，2022年增加到1,260次。2023年，每月平均观测次数降至880次。 15.当局从小额信贷机构收集了更多的贷款数据。 该数据主要涵盖在金边以外地区购买房地产的贷款。NBC应在样本中包括此信息，以提高不包括金边的柬埔寨子指数的质量。由于样品的显著增加,优选包括附加数据作为方法的整体更新的一部分。通过将此更改捆绑为方法中更大改进的一部分，可以避免对已发布的RPPI进行多次更新。 16.RPPI的当前发布非常及时。NBC在参考月后10天从贷款机构接收数据，验证检查通常在参考月后第20天完成。房地产价格团队使用贷款数据来编制RPPI，结果在下个月e开始时发布。Procedre，11月份的结果将于1月初公布。该数据还 用于为金融稳定部门编制新发行的房地产贷款报告。 17.贷款数据包含使用享乐方法编制质量调整价格所需的财产特征。报告模板上有四个部分： （i）行政信息，（ii）借款人信息，（iii）贷款信息和（iv）财产信息。与RPPI最相关的部分是物业信息，其中包括所购物业的价格，位置变量（省/市，区/汗，公社/桑加特，村庄和街道编号），大小变量（建筑面积，地块大小，卧室数，物业宽度）和其他变量（物业类型，物业名称，楼层数/楼层数，建设日期）。用于将每笔交易分配给参考月份的日期是贷款的提款日期。报表模板收集所购房产总价、所购土地价格和房产评估价格。所购买房产的总价，定义为最终市场价格，是RPPI最合适的价格衡量标准。 18.贷款数据的覆盖范围仅限于由商业银行贷款提供资金的住宅房地产市场部分。样本未涵盖的细分市场包括 （i）现金购买，（ii）由开发商贷款提供资金的交易（iii）由外国银行提供资金的交易。建议NBC使用贷款数据和行政数据源的组合来估计RPPI的现有覆盖范围。NBC有可能从可用的财产税数据中获得对住宅房地产市场整体规模的估计。 经济和财政部（MEF）下属的税收总局，即住宅物业交易的数量和价值。然后可以将此信息与NBC收集的贷款数据进行比较。 19.公寓和公寓的贷款数据几乎没有观察到。由于样本太小，无法准确估计价格变化，因此发布的RPPI仅涵盖房屋。造成这种情况的原因之一可能是外国人在市场上购买了大部分公寓供应。这些交易可能由外国银行提供资金，因此不会被NBC收集的贷款数据所涵盖。根据柬埔寨宪法，外国人不得在柬埔寨拥有土地。这意味着外国人不能购买在地面上建造的土地或房屋。但是，外国人可以拥有一楼以上的公寓或公寓，只要他们与当地合作伙伴注册为共同拥有的财产，并且外国人的所有权不超过总建筑面积的70％。该法律于2010年出台，旨在鼓励外国在房地产领域的投资和发展。 20.NBC应该制定一项长期战略，通过研究新的数据源来缩小覆盖范围的差距。鉴于NBC可能无法从行政来源轻松访问交易级别的数据，因此人们认为，房地产网站的房源信息可能是最初研究的最佳选择。 建议行动: 继续使用贷款数据编制中期RPPI。 将来自小额信贷机构的额外贷款数据纳入样本，作为方法总体更新的一部分。 使用贷款数据和行政数据源的组合估计RPPI的现有覆盖率。 通过研究新数据源的潜力，例如网站列表，制定长期战略以缩小覆盖范围的差距。 C.编制方法 21.在访问期间，审查了用于编制柬埔寨RPPI的方法和程序。当局目前正在使用时间虚拟享乐主义方法 18个月的窗口长度来编