行业周报：新房单周销售低迷，南京全面解除限购政策

核心观点：新房单周销售低迷，南京全面解除限购政策 我们跟踪的64城新房单周销售低迷，成交面积同环比均下降；17城二手房单周成交面积同比增长环比下降。本周土地成交溢价环比增长，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。本周多家国有大行官宣下调存量房贷利率，苏州等强二线城市宣布执行“认房不认贷”政策，南京更全面解除核心区域限购政策。我们认为当前住房供求关系改善政策推进速度表现优于市场预期，市场供求关系有望尽快改善，需求情况有望得到释放，三季度市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：国有大行下调存量房贷利率，多地落实“认房不认贷” 中央层面：中国银行、中国农业银行、中国工商银行均官宣降低存量房贷利率； 国家副主席何立峰强调保障性住房要实施严格封闭管理； 地方层面：苏州、杭州、南京、无锡、大连均落地“认房不认贷”政策；绵阳加强对符合政策生育二孩、三孩的家庭购买新建商品住房的补贴；嘉兴加强人才引进住房保障力度。 市场端：土地成交溢价率环比增长，广州土拍市场火热 销售端：根据房管局数据，2023年第36周，全国64城商品住宅成交面积202万平米，同比下降32%，环比下降36%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达12621万平米，累计同比下降13%。全国17城二手房成交面积为130万平米，同比增速27%，前值1%；年初至今累计成交面积5922万平米，同比增速30%，前值30%。 投资端：2023年第36周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3884万平方米，成交土地规划建筑面积1604万平方米，同比下降56%，成交溢价率为5.6%。 一线城市成交土地规划建筑面积210万平方米，同比增加262%；二线城市成交土地规划建筑面积434万平方米，同比下降60%；三线城市成交土地规划建筑面积960万平方米，同比下降62%。保利以底价20.3亿元摘得广州海珠年内首宗宅地，计容建面11.8万方。华润置地底价9.72亿元摘得武汉出让东湖开发区1宗地块，土地面积8.6万方，建筑面积22.3万方。中海外以底价4.37亿元摘得原天阳药业地块，地块用地面积为2.4万方，规划建筑面积为4.0万方，容积率为1.65。广州海珠区上涌果树公园北侧地块和番禺区大石街新光快速西侧地块迎来多家房企争抢，最终双双封顶转入摇号环节，揽金约138.7亿元。 融资端：国内信用债累计发行同比增长 2023年第36周，信用债发行60亿元，同比增加43%，环比减少56%，平均加权利率3.42%，环比减少12BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、国有大行下调存量房贷利率，多地落实“认房不认贷” 中央层面：（1）国务院副总理何立峰:规划建设保障性住房工作部署电视电话会议在京召开，国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰强调，保障性住房建设是艰巨复杂的系统性工程要坚持规划先行、谋定后动，扎实做好前期工作、严格项目管理和成本控制，综合考虑市场形势，合理把握建设节奏。要建立公平公正的配售机制，加强监督审计，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才，按保本微利原则配售。保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。 相关部门要抓紧完善政策体系，各地要加强领导力量，抓好组织实施，强化项目建设全链条监管，确保保障性住房建设取得预期成效。（2）国有大行:工行、农行发布关于降低存量首套住房贷款利率有关操作事项的公告。2019年10月8日(含当日)至2022年5月14日(含当日)发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。 调整后的存量首套住房商业性个人住房贷款利率在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。中国银行发布关于开展存量首套住房贷款利率调整的公告。2019年10月8日(含当日)至2022年5月14日(含当日)发放的贷款，如当地下限高于全国首套住房贷款利率政策下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限;否则，如贷款利率高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为全国下限(即LPR+OBP)，如贷款利率低于全国下限则不调整。 地方层面：（1）苏州:居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时家庭成员在苏州市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。（2）无锡:居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)由请贷款购买商品住房时家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。（3）杭州:居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的.不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此次调整从9月5日起实施。（4）绵阳:符合政策生育二孩、三孩的家庭，购买新建商品住房的，按建筑面积给予每平方米200元补贴，单户补贴最高不超过2万元。本地缴存住房公积金的多孩家庭在绵阳购买首套自住住房，公积金贷款的可贷额度上浮20%且限额在现行最高贷款额度基础上提高10万元。鼓励开发企业对多孩家庭购房给予特别优惠，特别优惠的额度不计入“不能低于备案价85%以下销售”的价格范围。（5）栾川:房地产开发公司在取得商品房预售许可证时即可申请住房公积金贷款项目准入备案。提高公积金贷款额度，个人最高贷款金额调整为55万元，夫妻双方、青年人才最高贷款金额调整为65万元。加大对第二套使用公积金贷款购买改善型住房的支持力度。二手房公积金贷款最低首付比例不再设置房龄年限范围，统一按照20%执行。（6）大连:居民家庭申请贷款购买商品住房时，对家庭成员在大连市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。（7）上海:上海市对纳入本市城市更新范围内的旧住房更新改造项目实施住房公积金支持政策，包括支持购买更新改造后房屋公积金提取、支持项目建设期内租房公积金提取以及扩大提取申请人范围三方面。（8）长春:住房公积金个人贷款执行基准利率。首次个人住房公积金贷款期限5年以下(含5年)年利率按2.6%执行，5年以上按3.1%执行。（9）广东:扩大保障性租赁住房供给，鼓励机关事业单位、国有企事业等单位对现有符合安全要求物业改造为租赁住房，简化利用存量土地和房屋改建保障性租赁住房调整规划手续。进一步优化住房公积金使用范围，支持有条件的地市结合实际提高租房提取额度，简化提取流程。支持各地从当地实际出发完善房地产政策.支持刚需和改善性住房需求。大力发展装配式建筑，积极推广钢结构住宅。（10）嘉兴:嘉兴市住房和城乡建设局党委委员、副局长沈伟表示，对嘉兴市用人单位引进的符合条件的各类人才给予购房补贴，其中博士45万元/人、硕士23万元/人，重点高校本科生15万元/人、普通高校本科生8万元/人。（11）南京:首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。此外，自9月8日起，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。据悉，上述四区是此前南京仅剩的限购区域。 表1：国有大行下调存量房贷利率，多地落实“认房不认贷” 2、销售端：新房成交同比下降二手房同比增长 2.1、64大中城市新房成交同环比下降 根据房管局数据，2023年第36周，全国64城商品住宅成交面积202万平米，同比下降32%，环比下降36%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达12621万平米，累计同比下降13%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降 图3：2023年第36周64大中城市成交面积同环比下降 图4：2023年第36周64大中城市中一线城市成交面积同环比下降 图5：2023年第36周64大中城市中二线城市成交面积同环比下降 图6：2023年第36周64大中城市中三四线城市成交面同环比下降 根据房管局数据，2023年第36周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-13%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-46%、-9%、-49%，年初至今累计增速5%、-10%、-26%。 图7：2023年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比增长环比下降 2023年第36周，全国17城二手房成交面积为130万平米，同比增速27%，前值1%；年初至今累计成交面积5922万平米，同比增速30%，前值30%。 图8：17城二手房成交单周同比增长 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交溢价率环比增长，广州土拍市场火热 2023年第36周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3884万平方米，成交土地规划建筑面积1604万平方米，同比下降56%，成交溢价率为5.6%。一线城市成交土地规划建筑面积210万平方米，同比增加262%；二线城市成交土地规划建筑面积434万平方米，同比下降60%；三线城市成交土地规划建筑面积960万平方米，同比下降62%。保利以底价20.3亿元摘得广州海珠年内首宗宅地，计容建面11.8万方。华润置地底价9.72亿元摘得武汉出让东湖开发区1宗地块，土地面积8.6万方，建筑面积22.3万方。中海外以底价4.37亿元摘得原天阳药业地块，地块用地面积为2.4万m，规划建筑面积为4.0万m，容积率为1.65。广州海珠区上涌果树公园北侧地块和番禺区大石街新光快速西侧地块迎来多家房企争抢，最终双双封顶转入摇号环节，揽金约138.7亿元。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债发行同比增长 2023年第36周，信用债发行60亿元，同比增加43%，环比减少56%，平均加权利率3.42%，环比减少12BPs；海外债无新增发行。 图13：信用债单周发行规模同比增长 图14：信用债累计发行规模同比增长 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年9月4-8日，下同）房地产指数下跌1.1%，沪深300指数下跌1.36%，相对收益为0.26%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第20位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：张江高科、泛海控股、ST世茂、京基智农、栖霞建设，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为天房发展、京投发展、*ST中迪、大龙地产、荣盛发展。 图15：本周房地产指数下跌1.1%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中张江高科、泛海控股、ST世茂涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中天房发展、京投发展、*ST中迪跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房单周销售低迷，成交面积同环比均下降；17城二手房单周成交面积同比增长环比下降。本周土地成交溢价环比增长，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。本周多家国有大行官宣下调存量房贷利率，苏州等强二线城市宣布执行“认房不认贷”政策，南京更全面解除核心区域限购政策。 我们认为当前住房供求关系改善政策推进速度表现优于市场预期，市场供求关系有望尽快改善，需求情况有望得到释放，三季度市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍