星盛商业二零二三年年报

星盛商业管理股份有限公司 E-STARCOMMERCIALMANAGEMENTCOMPANYLIMITED （于开曼群岛注册成立的有限公司）股份代号：6668 年报 2023 目录 集团简介2 公司资料3 奖项4 主席报告5 业务概览8 管理层讨论与分析9 董事及高级管理层23 企业管治报告29 董事会报告40 独立核数师报告59 综合损益及其他全面收益表64 综合财务状况表65 综合权益变动表67 综合现金流量表68 综合财务报表附注70 五年财务摘要136 二零二三年年报星盛商业管理股份有限公司1 集团简介 星盛商业管理股份有限公司（“星盛商业”或“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”）是大湾区领先的商用物业运营服务供应商，并具有全国布局。截至2023年12月31日，本集团订立合约向55个商用物业项目（含8个咨询服务项目）提供服务，覆盖中华人民共和国（“中国”）21个城市，总合约建筑面积（“建筑面积”）约2.8百万平方米（“平方米”）（不含8个咨询服务项目的面积），当中48.9%由独立第三方开发或拥有。其中，有27个已开业零售商业物业，已开业总建筑面积约为1.7百万平方米。 本集团拥有全面及广受认可的品牌体系，主要包括城市型购物中心“COCOPark”（以城市消费者为目标）、区域型购物中心 “COCOCity”及“iCO”（以购物中心五公里范围内的消费者为目标）、社区型购物中心“COCOGarden”（以购物中心一至三公里范围内的消费者为目标）及其高檔家居布置购物中心“第三空间”。此外，本集团的商用物业拥有一系列主题馆品牌，涵盖家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身以及美食和社交等主题。 本集团的品牌体系及运营实力在市场上广受认可，并获得多项荣誉。2023年度，本集团荣登中购联“2023年度商业管理公司卓越榜”和“2023年度营销企划卓越榜”双榜单，深圳福田星河COCOPark入选“全国示范智慧商店”名单并占据深港双向十大网红品牌榜首，厦门星河COCOPark也入选中购联购物中心行业“年度待开业购物中心星秀榜”。同时，本集团的营销活动IP星盛商业第七届大抢节，也斩获时代传媒集团的时代营销盛典“2023年度高质量创意奖”。 本集团的使命是“以商业智慧构筑城市繁荣”：以高起点、前瞻性、果断、进取、创新的商业智慧，聚焦客户关注的商机和发展，提供有竞争力的产品和服务，持续为消费者、合作伙伴及股东创造卓越价值。 2星盛商业管理股份有限公司二零二三年年报 公司资料 董事会 执行董事 黄德林先生（主席）陶慕明先生（附注1） 陈群生先生（附注3）李莉女士（附注2、4）文艺女士（附注1）马超群先生（附注3） 非执行董事 黄德安先生 郭立民先生（附注1）刘军先生（附注2） 独立非执行董事 张礼卿先生郭增利先生谢日康先生 委员会 审核委员会 谢日康先生（主席）郭立民先生（附注1） 刘军先生（附注2）郭增利先生 薪酬委员会 郭增利先生（主席）郭立民先生（附注1） 刘军先生（附注2）谢日康先生 提名委员会 黄德林先生（主席）郭增利先生 张礼卿先生 授权代表 文艺女士（附注1） 黄德林先生（附注2）徐静女士 公司秘书 徐静女士 注册办事处 71FortStreet POBox500 GeorgeTownGrandCaymanKY1-1106 CaymanIslands 香港营业地点 香港上环 干诺道中111号 永安中心17楼1704室 中国主要营业地点 中国广东省 深圳市龙岗区雅宝路1号星河World A栋32楼 股份过户登记总处 ApplebyGlobalServices(Cayman)Limited 71FortStreet POBox500 GeorgeTownGrandCaymanKY1-1106 CaymanIslands 香港股份过户登记分处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 主要往来银行 中国银行股份有限公司中信银行股份有限公司 中国工商银行股份有限公司 核数师 德勤•关黄陈方会计师行注册公众利益实体核数师香港 金钟道88号 太古广场一座35楼 公司香港法律顾问 嘉源律师事务所 公司网址 www.g-cre.com 附注： 1.于2023年4月14日辞任 2.于2023年4月14日委任 3.于2023年6月16日委任 4.于2024年2月29日辞任 二零二三年年报星盛商业管理股份有限公司3 奖项 奖项及认证 下表载列我们获得的一系列重大奖项及认证： 12023年 “2023年度商业管理公司卓越榜” 中购联 22023年 “2023年度营销企划卓越榜” 中购联 32023年 2 “厦门星河COCOPark，年度待开业购物中心星秀榜” 1 中购联 42023年4 “星盛商业第七届大抢节，2023年度高质量创意奖”3 时代传媒集团 4星盛商业管理股份有限公司二零二三年年报 主席报告 2023年是疫后复苏元年，也是商业复苏与更新的全新起点。然而无论是人们身体恢复元气，还是商业复苏更新，都需要时间，也都不会那么一帆风顺，所以这一年，大家都过得并不算轻松。 我们依旧处于一个变幻莫测的环境，危机四伏却也处处是机遇。在复杂的现状下，我们向内探索，将更多的精力和时间专注于商业运营本身，做好运营基本功的提升，推进产品和服务的升级，并将更多的目光倾注于消费者需求的细微变化，致力与消费者同频共振。正是基于这样笃定的信念，我们也逐渐穿越风浪，取得了良好的经营成果和业绩表现。在此，本人欣然公布星盛商业截至2023年12月31日止的年度业绩。 2023年回顾 购物中心作为与人们美好生活息息相关的行业，其在城市商业版图中的重要性日益凸显。本集团坚守“以商业智慧构筑城市繁荣”的使命，持续为城市注入充满活力与创意的商业气息，构筑多元化、全方位的服务体系，以丰富多彩的生活内容为市民带来更加美好的消费体验。 2023年，本集团全年实现综合收入约为人民币635.0百万元，同比增长约13.0%。本公司拥有人应占利润约为人民币171.1百万元，同比增长约10.9%，实现每股股东应占盈利人民币16.84分。于2024年3月20日，本公司董事（“董事”）会（“董事会”）决议建议派付末期股息每股普通股13港仙，全年派息率为70%。 一、坚持有质量项目开业 从项目定位、设计咨询、工程咨询等前期服务着手，从源头保障项目设计的新颖性、工程布局的合理性，为后续运营增效的提升奠定基础，并坚持“一店一策”的策略实现项目“在地化”打造，展开精准的招商定位工作，最终达成筹备项目有质量的开业。于2023年达成厦门星河COCOPark、日照星河iCO、山水奥莱·六安星河COCOCity、广州南沙星河COCOPark、江阴星河COCOCity和济宁星河iCO六大项目有质量的开业。 据赢商大数据统计，2023年全国新开394个商业项目（3万方及以上购物中心╱独立百货），相较于2023年初拟开业数据，市场实际开业率仅67%。尽管增量市场整体不景气，但星盛商业高效推动六大项目入市，跻身2023年规模企业开业量前十。 二、坚持高质量产品打造 夯实旗舰产品线COCOPark的品牌力，在区域深耕的基础上展开全国化布局，2023年COCOPark首次走出深圳，进入厦门与广州，新开出了厦门星河COCOPark、广州南沙星河COCOPark。截止目前，星盛商业已经开出了六座COCOPark，并在深圳与广州，实现了COCOPark一城多点开花的发展格局，星盛商业也打开了“湾区双中心”的战略布局。 二零二三年年报星盛商业管理股份有限公司5 主席报告 为了进一步强化COCOPark作为“年轻潮流”的品牌定位，我们积极吸引年轻消费群体的目光。由特首亲自出席的“ChicHongKong港·潮流”消费品推介会在深圳福田星河COCOPark盛大举行，单场活动吸引了超过30万的客流。此外，我们还精心策划了深圳首届草莓TOWN音乐节，汇聚了8组知名艺人，并展示了草莓经典艺术装置以及融合了深圳潮流文化的市集。通过音乐的力量，我们为年轻人创造了一个全新的文化消费场景，实现了超过40万的超高客流，进一步巩固了COCOPark在年轻潮流领域的领先地位。同时，以深圳星河WORLD·COCOPark为试点，“COCOPark”注入了城市漫游的新体验，在项目五周年之际启动全面升维计划，以“都市漫游地”为品牌理念，在空间上融汇山水森境、佛庙人文、轻旅艺术等元素，业态上通过先锋时尚潮牌等元素渗透消费者日常生活，打造深圳“最松弛”轻旅目的地。 三、坚持高质量精细运营 多举措稳商助商，提高项目出租率：为了稳定并助力商家，我们采取了多项措施以提高项目的出租率。首先，我们深入挖掘战略联发机遇，并强化了品牌“一带多”的能力，为筹备中的项目提供了强大的品牌储备和支持。同时，我们积极推动了首进品牌和创新业态的引入，以吸引更多的商家入驻。 打造智慧化零售管理系统，强化精细运营管理：为实现这一目标，我们重点推动“会员策略、租户营销平台和数据策略”三项核心策略。以运营策略和互联网产品为核心，深入掌握顾客的消费数据，提升顾客的购物体验。通过数字化手段，我们不断优化用户体验，进而驱动业务实现持续、有效的增长。 优化会员服务体系，以消费者为中心提升顾客满意度：一方面至诚服务商户，搭建商户立体、无缝的服务沟通机制，统筹重点营销推广活动，挖掘商户重点营销资源，全面助力商户提升业绩；一方面至诚服务顾客，全面升级便民友好、母婴友好、女性友好、儿童友好、宠物友好等“五大友好”顾客服务体系、会员服务体系和会员端数智系统，大力提升顾客满意度。2023年12月5日，星盛商业COCOClub换新上线，2023年会员数量增长超100万，截至目前累计430万。 2024年展望 无论行业环境和市场表现如何的风云变化，在中国商业地产的发展长河里，商业始终是与人们消费关联最高的行业之一，只要有需求，就会有供给，就能产生消费，这是人们为满足自身需求而产生的亘古不变的商业活动，只要人们对美好生活的向往不变，商业就一直有生意做。纵观2023年，商业消费市场转入“稳复苏、稳增长”的新常态，因为中国消费市场足够大，因此依旧能为消费复苏不断蓄积势能，这便是商业生生不息的生命力。 在这种大环境下，相比于规模和速度，韧性成为这个时代企业更宝贵的品质。2024年是星盛商业进军商业地产的第20个年头，我们很荣幸能作为中国商业地产市场发展的见证者和亲历者，在这条道路上笃定前行。 6星盛商业管理股份有限公司二零二三年年报 主席报告 一、长期主义深耕，铸就商业定力 星盛商业秉持长期主义理念，致力于深入精耕商业运营领域，通过不断创新和优化，激发商业与消费的内在活力。一方面，我们要在专注于运营和品质提升的基础上，基于项目所扎根城市的文化和消费洞察，用精准有效的商业运营，打造项目“在地化”的商业价值赋能。另一方面，我们将通过与各业务场景的深度融合，持续提升数字化运营能力，向顾客提供高质量购物体验，向租户提供有效的管理服务及为业主提供可观的运营收入。在接下来的时间里，我们要踏踏实实，一步一脚印，练好内功，今天比昨天做得好，明天比今天做得好。 二、同情共绘，打造消费新场景 经过疫情三年，大家更关注真实自我，希望回归当下生活。无论是淄博烧烤、哈尔滨旅游的出圈，还是演唱会的一票难求，都让我们看到了线下消费场景持续的生命力和韧性。从我司购物中心到场客流数据来看，2023年全年客流同比增长近四成，也深刻反映了消费者回归线下的迫切愿望。 线下消费场景的复苏也伴随了许多新的变量，现在的消费者，所需要的商品和服务相较于疫情前，发生了哪些变化？我们如何去匹配新的变化，创造更有吸引力的场景和体验？这就需要我们与消费者创建更具深度的情感链接，一方面要洞察消费者的需求，聆听消费者的声音、研究消费者的行为，另一方面要深刻挖掘个体积极寻求群体的归属和链接，不断探索与消费者在产品内容上的共创，呈现细分化的商业产品定位和精准的社交消费场景体验。 三