星盛商业二零二三年中期报告

星盛商业管理股份有限公司 E-STARCOMMERCIALMANAGEMENTCOMPANYLIMITED （于开曼群岛注册成立的有限公司）股份代号：6668 中期报告 2023 目录 公司资料2 管理层讨论与分析3 企业管治及其他资料18 简明综合财务报表审阅报告23 简明综合损益及其他全面收益表24 简明综合财务状况表25 简明综合权益变动表26 简明综合现金流量表27 简明综合财务报表附注29 公司资料 董事会 执行董事 黄德林先生（主席） 陶慕明先生（行政总裁）（于2023年4月14日辞任）陈群生先生（行政总裁）（于2023年6月16日委任）李莉女生（于2023年4月14日委任） 文艺女士（于2023年4月14日辞任）马超群先生（于2023年6月16日委任） 非执行董事 郭立民先生（于2023年4月14日辞任）刘军先生（于2023年4月14日委任）黄德安先生 独立非执行董事 张礼卿先生 郭增利先生谢日康先生 委员会 审核委员会 谢日康先生（主席） 郭立民先生（于2023年4月14日辞任）刘军先生（于2023年4月14日委任）郭增利先生 薪酬委员会 郭增利先生（主席） 郭立民先生（于2023年4月14日辞任）刘军先生（于2023年4月14日委任）谢日康先生 提名委员会 黄德林先生（主席）郭增利先生 张礼卿先生 授权代表 文艺女士（于2023年4月14日辞任）黄德林先生（于2023年4月14日委任）徐静女士 公司秘书 徐静女士 独立核数师 德勤•关黄陈方会计师行注册公众利益实体核数师香港 金钟道88号 太古广场一座35楼 注册办事处 71FortStreet POBox500 GeorgeTownGrandCaymanKY1-1106 CaymanIslands 香港营业地点 香港 干诺道中50号中国农业银行大厦12楼1201-02室 中国主要营业地点 中国 广东省 深圳市龙岗区雅宝路1号星河World A栋32楼 股份过户登记总处 ApplebyGlobalServices(Cayman)Limited 71FortStreet POBox500 GeorgeTownGrandCaymanKY1-1106 CaymanIslands 香港股份过户登记分处 卓佳证券登记有限公司 香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 主要往来银行 中国银行股份有限公司 中信银行股份有限公司 中国工商银行股份有限公司 核数师 德勤•关黄陈方会计师行注册公众利益实体核数师香港 金钟道88号 太古广场一座35楼 合规顾问 中信建投（国际）融资有限公司（于2023年4月30日辞任）香港 中环 康乐广场8号 交易广场二期18楼 公司香港法律顾问 嘉源律师事务所 公司网址 www.g-cre.com 2星盛商业管理股份有限公司二零二三年中期报告 管理层讨论与分析 概览 星盛商业管理股份有限公司（“星盛商业”或“本公司”及其附属公司（“本集团”）是大湾区领先的商用物业运营服务供应商，并具有全国布局。截至2023年6月30日，本集团向58个商用物业项目提供服务，覆盖中国22个城市，总合约建筑面积（“建筑面积”）约2.95百万平方米（“平方米”）（不含10个咨询服务项目建筑面积），当中约50.2%由独立第三方开发或拥有。其中，有23 个已开业零售商业物业，总已开业建筑面积约为1.41百万平方米。 本集团拥有全面及广受认可的品牌系统，主要包括城市型购物中心“COCOPark”（以城市消费者为目标）、区域型购物中心 “COCOCity”及“iCO”（以购物中心五公里范围内的消费者为目标）、社区型购物中心“COCOGarden”（以购物中心一至三公里范围内的消费者为目标）及其高檔家居布置购物中心“第三空间”。此外，本集团的商用物业拥有一系列主题馆品牌，涵盖家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身以及美食和社交等主题。 业务回顾 本集团为一间商用物业运营服务供应商，专注于透过其专业管理为业主改善商用物业（主要为购物中心、购物街及商业综合体）的经营业绩。其商用物业运营服务包括： •定位、建筑咨询及租户招揽服务：主要包括市场定位、业务策划咨询、设计及建筑咨询以及租户招揽服务； •运营管理服务：主要包括制订运营策略、举行营销及推广活动、租户管理服务、物业管理服务及收租服务； •物业租赁服务：包括向租户分租根据整租服务模式管理的商用物业之商用空间；及 •增值服务：主要包括管理客户可短期租作限定店及举行促销活动的购物中心之公共空间以及管理广告空间（例如购物中心的LED显示屏以及内墙及外墙）。 本集团根据三个运营模式提供商用物业运营服务，即委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式以及整租服务模式。根据不同运营模式，本集团于管理商用物业的参与程度有所不同，并向不同客户群提供不同组合的服务。 二零二三年中期报告星盛商业管理股份有限公司3 管理层讨论与分析 业务回顾（续） 委托管理服务模式 于此模式下，其获业主委托全权管理商用物业。本集团委聘整支管理团队，包括项目总经理及功能性部门的成员。 •服务：本集团提供(i)定位、建筑咨询及租户招揽服务；(ii)运营管理服务；及(iii)增值服务。 •客户：本集团的客户包括(i)业主；(ii)租户；及(iii)增值服务的相关客户。 •收入来源：本集团的收入来源包括(i)就定位、建筑咨询及租户招揽服务向业主收取固定费用；(ii)就运营管理服务向业主收取收入或利润的预定百分比及╱或固定费用；(iii)就运营管理服务向租户收取管理费；及(iv)就增值服务向相关客户收取公共空间使用费。 •成本结构：本集团承担管理商用物业的运营成本。 委托管理服务模式令本集团于管理项目时拥有较高水平的自主权，本集团相信这一模式能实现更理想的运营业绩及增加本集团的收入，并因本集团可能经手若干现金流量而限制其信贷风险。 品牌及管理输出服务模式 于此模式下，本集团作为专业管理人为业主管理商用物业。其仅委聘项目的核心管理团队，一般包括项目总经理及╱或若干功能性部门的主管。业主负责委聘绝大部分项目人员。于管理项目时，本集团指派的核心管理团队将领导及监察业主委聘的项目人员。 •服务：本集团的服务包括(i)定位、建筑咨询及租户招揽服务；及(ii)运营管理服务。 •客户：本集团的客户仅包括业主。 •收入来源：本集团的收入来源包括(i)就定位、建筑咨询及租户招揽服务向业主收取固定费用；及(ii)就运营管理服务向业主收取收入及╱或利润的预定百分比及╱或固定费用。 •成本结构：本集团仅承担与项目有关的员工成本，当中一部分将由业主补偿，而业主则承担管理商用物业的运营成本。 于此模式下，本集团毋须注入大量资金及人力资源，导致与其余两个模式相比的毛利率一般较高及促进本集团的快速地域扩展。 4星盛商业管理股份有限公司二零二三年中期报告 管理层讨论与分析 业务回顾（续） 整租服务模式 于此模式下，本集团自业主租赁商用物业，并向租户分租商用物业内的商用空间。本集团全权负责商用物业的管理及经营业绩，并委聘项目的整支管理团队。 •服务：本集团的服务包括(i)物业租赁服务；(ii)运营管理服务；及(iii)增值服务。 •客户：本集团的客户包括(i)租户；及(ii)增值服务的相关客户。 •收入来源：本集团的收入来源包括(i)来自租户的租金；(ii)就运营管理服务向租户收取管理费；及(iii)就增值服务向相关客户收取公共空间使用费。 •成本结构：本集团承担管理商用物业的运营成本，并定期向业主支付租金。 于整租服务模式下，本集团可根据与业主的租赁协议提供商用物业的翻新或装修服务。整租服务模式可将本集团来自项目的收入最大化，同时令本集团面对较高风险。因此，本集团于采纳整租服务模式时采用非常审慎的方式，并考虑就具有高增长潜力的项目采纳有关模式。 下表载列截至2023年6月30日止六个月，与本集团新增签订商业运营服务合约的项目： 商用物业地点业主运营模式签约日期购物中心停车场 运营总建筑面积 （千平方米）（千平方米）（千平方米） 星河控股集团有限公司（“星河控股”）及其联系人1.深圳星河WORLD深圳产业园底商 2.上海COSTCO上海 星河控股及其联系人 星河控股及其联系人 品牌及管理输出服务品牌及管理输出服务 2023年4月2023年4月 7 – 7 5 – 5 12 – 12 二零二三年中期报告星盛商业管理股份有限公司5 管理层讨论与分析 业务回顾（续） 整租服务模式（续） 下表载列于所示期间本集团的总合约建筑面积及商用物业数目截至该日按运营模式划分的明细： 截至2023年6月30日截至2022年12月31日 合约建筑 合约建筑 营运模式物业数目面积物业数目面积 （千平方米）（千平方米） 委托管理服务(1) 13 960 13 965 品牌及管理输出服务(2)(3)(4) 38 1,574 45 2,323 整租服务 7 412 7 412 合计 58 2,946 65 3,700 附注： (1)2023年上半年，深圳龙华星河COCOGarden因业主方部分对外出售减少合约面积6,938平方米，广州南沙星河COCOPark合约面积增加1,490平方米。 (2)截至2023年6月30日和2022年12月31日的合约建筑面积分别不包括10个和13个咨询服务项目的建筑面积，咨询服务项目减少3个，主要由于提供的咨询服务已完成。 (3)2023年上半年，面对房地产行业的变化，公司及时调整策略，对各项目进行深入摸底，从公司整体利益角度进行综合评估，主动与5个项目（普宁星河COCOCity、汕尾星河COCOCity、佛山长华星河COCOCity、深圳龙岗星河iCO、灌南恒基星河COCOCity）的业主进行协商并完成解约。将更多资源集中用于优质项目的打造和提升，有助于公司的高品质及可持续发展。 (4)2023年上半年，深圳龙岗星河COCOGarden因业主方对外出售该物业，合约终止。 运营中项目 于2023年6月30日，本集团已经开业的零售商业物业项目如下表所示： 商用物业 地点 开业日期 （年－月） 购物中心 （平方米） 停车场 （平方米） 运营 总建筑面积 （平方米） 运营模式 业主 1. 深圳福田星河COCOPark 深圳 2006年9月 45,987 21,658 67,645 委托管理服务 星河控股及其联系人 （北区） 2.深圳星河第三空间 深圳 2007年5月 27,988 – 27,988 委托管理服务 星河控股及其联系人 3.深圳龙岗星河COCOPark 深圳 2012年9月 79,506 94,871 174,377 委托管理服务 星河控股及其联系人 4.深圳龙华星河COCOCity 深圳 2014年11月 45,182 123,222 168,404 委托管理服务 星河控股及其联系人 5.深圳星河WORLD•COCOPark 深圳 2018年9月 39,721 – 39,721 委托管理服务 星河控股及其联系人 6星盛商业管理股份有限公司二零二三年中期报告 管理层讨论与分析 业务回顾（续） 运营中项目（续） 商用物业地点开业日期 购物 中心停车场 运营总建筑 面积运营模式业主 （年－月）（平方米）（平方米）（平方米） 6.深圳星河中心 深圳 2008年4月 72,605 – 72,605 品牌及管理输出服务品牌及管理输出服务品牌及管理输出服务品牌及管理输出服务品牌及管理输出服务品牌及管理输出服务整租服务委托管理服务委托管理服务品牌及管理输出服务品牌及管理输出服务品牌及管理输出服务品牌及管理输出服务整租服务品牌及管理输出服务品牌及管理输出服务品牌及管理输出 服务整租服务 星河控股及其联系人 7.深圳龙华星河iCO 深圳 2015年12月 54,037 – 54,037 独立第三方物业发展商 8.常州星河国际三期 常州 2016年8月 16,990 – 16,99