星盛商业二零二二年年报

星盛商业管理股份有限公司 E-STARCOMMERCIALMANAGEMENTCOMPANYLIMITED （于开曼群岛注册成立的有限公司）股份代号：6668 年报 2022 目录 集团简介2 公司资料3 奖项4 主席报告6 业务概览9 管理层讨论与分析10 董事及高级管理层27 企业管治报告33 董事会报告44 独立核数师报告62 综合损益及其他全面收益表67 综合财务状况表68 综合权益变动表70 综合现金流量表71 综合财务报表附注73 五年财务摘要144 二零二二年年报星盛商业管理股份有限公司1 集团简介 星盛商业管理股份有限公司（“星盛商业”或“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”）是大湾区领先的商用物业运营服务供应商，并具有全国布局。截至2022年12月31日，本集团订立合约向65个商用物业项目（含13个咨询服务项目）提供服务，覆盖中华人民共和国（“中国”）24个城市，总合约建筑面积（“建筑面积”）约370.0万平方米（“平方米”）（不含13个咨询服务项目的面积），当中60.0%由独立第三方开发或拥有。其中，有26个已开业零售商业物业，已开业总建筑面积约为190.8万平方米。 本集团拥有全面及广受认可的品牌体系，主要包括城市型购物中心“COCOPark”（以城市消费者为目标）、区域型购物中心 “COCOCity”及“iCO”（以购物中心五公里范围内的消费者为目标）、社区型购物中心“COCOGarden”（以购物中心一至三公里范围内的消费者为目标）及其高檔家居布置购物中心“第三空间”。此外，本集团的商用物业拥有一系列主题馆品牌，涵盖家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身以及美食和社交等主题。 本集团的品牌体系及运营实力在市场上广受认可，并获得多项荣誉。根据中指院，本集团的整体实力在“2022年中国商业地产百强企业”中排名第10，并获选为“2022年中国商业地产运营十强企业”、“2022中国商业地产运营优秀品牌”、“2022中国商业地产公司品牌价值Top10”等称号，COCOPark品牌也被评为“2022中国商业地产项目品牌价值Top10”。凭藉良好的市场化拓展能力及稳健的商业经营能力，2022年本集团荣获赢商网“2022年度引光者•数智化运营卓越影响力企”称号，深圳福田星河COCOPark也被评选为中国商业地产金鼎奖“年度夜经济地标项目”。 本集团的使命是“以商业智慧构筑城市繁荣”：以高起点、前瞻性、果断、进取、创新的商业智慧，聚焦客户关注的商机和发展，提供有竞争力的产品和服务，持续为消费者、合作伙伴及股东创造卓越价值。 2星盛商业管理股份有限公司二零二二年年报 公司资料 董事 执行董事 黄德林先生（主席） 陶慕明先生（行政总裁） 牛林先生（于2022年9月30日辞任）文艺女士 非执行董事郭立民先生黄德安先生 独立非执行董事 张礼卿先生 郭增利先生谢日康先生 审核委员会 谢日康先生（主席）郭立民先生 郭增利先生 薪酬委员会 郭增利先生（主席）郭立民先生 谢日康先生 提名委员会 黄德林先生（主席）郭增利先生 张礼卿先生 公司秘书 黄继兴先生（于2022年6月10日辞任）徐静女士（于2022年6月10日获委任） 授权代表 黄继兴先生（于2022年6月10日辞任）文艺女士 徐静女士（于2022年6月10日获委任） 注册办事处 71FortStreet POBox500 GeorgeTownGrandCaymanKY1-1106 CaymanIslands 香港营业地点 香港 干诺道中50号中国农业银行大厦12楼1201-02室 中国主要营业地点 中国 广东省 深圳市龙岗区雅宝路1号星河World A栋32楼 股份过户登记总处 ApplebyGlobalServices(Cayman)Limited 71FortStreet POBox500 GeorgeTownGrandCaymanKY1-1106 CaymanIslands 香港股份过户登记分处 卓佳证券登记有限公司 香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 主要往来银行 中信银行深圳分行 中国建设银行深圳建设路分行中国银行深圳中心区分行 核数师 德勤•关黄陈方会计师行注册公众利益实体核数师香港 金钟道88号 太古广场一座35楼 合规顾问 中信建投（国际）融资有限公司 香港中环 康乐广场8号 交易广场二期18楼 公司香港法律顾问 盛德律师事务所 公司网址 www.g-cre.com 二零二二年年报星盛商业管理股份有限公司3 奖项 奖项及认证 下表载列我们获得的一系列重大奖项及认证： 123 4567 1 2022年 “2022中国商业地产百强企业”位列第10位 5 2022年2021-2022年度商业地产卓越企业 中国指数研究院 赢商网 2 2022年 “2022中国商业地产运营十强”位列第6位 6 2022年年度零售商业地产企业综合实力TOP100榜单 中国指数研究院 赢商网 3 2022年 7 2022年 “2022中国商业地产公司品牌价值Top10”位列第4位 2022中国不动产商管综合实力TOP20 中国指数研究院 克而瑞•资管 4 2022年 “2022中国商业地产运营优秀品牌” 中国指数研究院 4星盛商业管理股份有限公司二零二二年年报 奖项 8910 11121314 82022年 2022年度引光者•数智化运营卓越影响力企业 赢商网 92022年 最具价值地产及物业公司 智通财经、同花顺财经 102022年 最佳数字化投资者关系奖 卓越IR 112022年 年度成长价值奖 格隆汇 122022年 COCOPark， “2022中国商业地产项目品牌价值Top10”排第4位 中国指数研究院 132022年 深圳福田星河COCOPark， 中国商业地产金鼎奖“年度夜经济地标项目” 赢商网 142022年 深圳福田星河COCOPark，2021年度新调改购物中心星秀榜 中购联 二零二二年年报星盛商业管理股份有限公司5 主席报告 2022年回顾 2022年是风高浪急的一年，步入到新冠疫情第三年，黑天鹅效应还在持续。中国在新冠爆发初期成功遏制了病毒传播并保障经济正常运转，但随着奥密克戎变异毒株爆发，2022年中国多个主要城市重启封控措施，经济复苏面临多重压力。置身商业地产市场，客流触底、品牌拓店维艰，也成为商业圈2022年的现实困境。 面对疫情的反覆冲击以及复杂多变的内外部环境，我们及时采取应对策略，全力以赴探索契合时代新要求的突破路径，在市场外拓、招商运营、组织架构等方面进一步完善，以降低对经营成果和业绩表现的影响。 作为与人们美好生活关联度最高的行业，购物中心在城市商业格局中的优势地位越来越突出。本集团秉承“以商业智慧构筑城市繁荣”的使命，不断呈现出集聚综合服务能力的商业空间和生活内容。2022年，本集团实现每股股东应占盈利人民币15.15元。本公司董事会决议宣派末期股息每股0.07港元，考虑中期派息（2022年中期股息：每股0.035港元）后，全年派息率约为62%。 坚持贯彻“深耕大湾区、发展长三角、抢占中西部”的拓张战略，2022年本集团成功签下5个第三方项目的商业运营服务合约，包括茂名信宜星河COCOCity、济宁星河COCOCity、济宁星河iCO、山水奥莱·六安星河COCOCity和珠海来来星河COCOCity。截至2022年12月31日，本集团合约面积达到370.0万平方米，其中第三方项目的面积占比达60.0%，体现了本集团的市场化能力和行业认可度。 与此同时，本集团在2022年成功迎来恩施星河COCOCity、嘉兴星河COCOCity、灌南恒基星河COCOCity和广州大涌星河COCOGarden等4个项目的华彩开业，在不同的城市释放“COCO”的商业魅力。 6星盛商业管理股份有限公司二零二二年年报 主席报告 2023年展望 展望2023年，市场机遇与挑战并存。对于星盛商业未来的发展，本人也有一些思考希望与大家分享，总体归纳为以下三个方面： 一、随消费者动而动，“玩”创未来 做商业，最重要的就是要有“客户思维”，以人为本，突破固化的、自我的思维和框框，更多的从消费者的心态出发去做商业。面对庞大的消费市场以及日益多元化的消费场景选择，作为购物中心的运营者，我们更要时刻洞察消费者的需求，聆听消费者的声音、研究消费者的行为，以内容为王，满足的消费者的精神需求，创造一个又一个消费者到店的理由。 更重要的是，我们要与消费者，创建更具深度的情感链接，不断探索与消费者在产品内容上的共创，在不同的阶段提供适配的内容和服务，打造宾至如归的周到体验，随消费者动而动。从中国消费市场主体来看，“Z世代”将逐渐成为未来消费的主力军。作为商业运营者，我们也在不断深入挖掘“Z世代”的年轻人喜欢什么，懂得如何玩、会玩、玩得好，与消费者一起“玩”创未来。 二、数据驱动，开放赋能 为了实现精准的项目定位，抓住目标客群，我们一直致力于商业数字化平台的打造，希望未来，星盛商业能够成为一个数据驱动、开放赋能的轻资产运营平台。 我们要以数据为抓手，来驱动消费者和品牌方的需求对接，寻找双方的沟通触点，创造双方的转化链接。做商业不是要最好的，而是要筛选最合适的；做商业不能光凭经验，还要靠数据辅助决策。只有借力智能化给商业发展的赋能，我们才能更好地顺势而变，做到更精准的营销。 比如说，我们将持续通过数字化运营系统，实现销售数据、客流量数据的实时监测，为购物中心精细化运营、商铺及时帮扶奠定基础；并构建智慧商业新运营，将到场顾客在线化、数字化，构建智慧商业全场景数据链路，为调整场内业态分布、精准营销，实现运营效能的全面提升。 二零二二年年报星盛商业管理股份有限公司7 主席报告 三、持续运营，创造价值最大化 纵观历史，我们经历了无数的疫情和灾难，都没有阻止人们对于美好生活的向往；展望未来，商业关乎民生和美好生活，只要人们对美好生活的向往不变，商业就一直有生意做。机会永远是结构性的，对于企业而言，挑战与机会永远并存，在现今的大环境下，相比于规模和速度，韧性成为这个时代企业更宝贵的品质。 购物中心的模样一直在变化，不断被丰富，我们很荣幸能够在这条道路上笃定前行，成为中国商业地产市场发展的见证者和亲历者。深圳福田星河COCOPark打开了国内公园情景式购物中心的新篇章。近二十年的探索和积累，从深圳多点布局到全国多点布局，我们形成了“COCOPark”、“COCOCity”、“iCO”、”COCOGarden”等核心品牌，积极探索商业空间与人与城市的更多可能。每一座“COCO”，都是星盛商业对城市发展的无限热情和对美好生活的积极追寻。 面向大市场、抢占头部资源与高质量发展需要公司扎实的基本功，我们要做好持续运营，坚持韧性生长，以此来创造价值最大化。作为在深圳运营购物中心数量最多的商管公司，我们在大湾区核心城市拥有规模优势和标杆项目的运营经验，未来我们还将立足“大运营”，在跨区域品牌协同上形成多项目联动，推动品牌战略联发的实质性落地；并通过与各业务场景的深度融合，持续提升数字化运营能力，向顾客提供高质量购物体验，向租户提供有效的管理服务及为业主提供可观的运营收入。在接下来的时间里，我们会继续踏踏实实，一步一脚印，练好内功，今天比昨天做得好，明天比今天做得好。 最后，感谢一直以来支持并且信任星盛商业的股东和投资者们，愿意陪伴我们成长，并给予我们发展的空间，让我们有了跋涉前行的勇气。2023年依旧充满挑战，但我代表星盛商业承诺，我们一定会全力以赴，不辜负大家的期望。 主席 黄德林 2023年3月30日 8星盛商业管理股份有限公司二零二二年年报 业务概览 截至2022年12月31日，本集团订立合约向65个商用物业项目提供服务，覆盖中国24个城市 长三角项目数：9个 南京 1 常州 2 2 无锡 1 六安 1 嘉兴 1 连云港 1 华中地区项目数：1个 恩施1 大湾区项目数：39个 深圳 12