世茂集团2023年报
2023 ANNUALREPORT年报 (IncorporatedintheCaymanIslandswithlimitedliability)(于开曼群岛注册成立之有限公司) StockCode股份代号:813 目录 2公司资料 3五年财务概要 4总裁报告 7管理层讨论与分析 19董事会报告 33企业管治报告 50董事及高级管理层简介 53股东资料 54独立核数师报告 57综合损益及其他全面收入报表 58综合财务状况表 60综合权益变动表 62综合现金流量表 64综合财务报表附注 公司资料 董事会执行董事许荣茂（主席） 许世坛（副主席及总裁） 汤沸谢琨 非执行董事 叶明杰 独立非执行董事 吕红兵林清锦冯子华 审核委员会 冯子华（委员会主席）吕红兵 林清锦 薪酬委员会 吕红兵（委员会主席）林清锦 冯子华 提名委员会 林清锦（委员会主席）吕红兵 冯子华 公司秘书 林绮薇 核数师 中汇安达会计师事务所有限公司 香港主要营业地点 香港 金钟道89号力宝中心第一座38楼 电话：(852)25119968 传真：(852)25110287 互联网址：www.shimaogroup.hk 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 股份过户及登记香港分处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 主要股份过户登记处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare HutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 上市地点 香港联合交易所有限公司股份代号：813 投资者及传媒关系 投资者关系部 电邮：ir@shimaogroup.com 五年 财务概要 2023年 人民币千元 2022年 人民币千元 2021年 人民币千元 2020年 人民币千元 2019年 人民币千元 收入销售成本 59,463,712 (53,615,805) 63,040,148 (57,758,774) 107,797,269 (105,179,409) 135,352,755 (95,685,488) 111,516,981 (77,386,427) 毛利 5,847,907 5,281,374 2,617,860 39,667,267 34,130,554 投资物业公允价值（亏损）╱收益 (5,878,296) (631,445) (601,614) 397,539 2,335,257 其他（亏损）╱其他收入及收益－净额 (3,848,781) 3,561,859 132,360 1,029,335 351,639 营销及市场推广成本 (1,419,774) (2,813,377) (5,376,840) (4,416,344) (2,824,871) 行政开支 (4,703,318) (5,718,667) (6,002,605) (5,498,682) (4,381,122) 金融资产减值拨备 (2,031,610) (318,703) (4,360,195) (482,918) (70,375) 物业及设备减值亏损 (6,457) – – – – 无形资产减值亏损 (121,316) – (2,533,022) – – 其他运营开支 (1,088,070) (1,661,053) (2,391,803) (503,530) (337,635) 经营（亏损）╱利润 (13,249,715) (2,300,012) (18,515,859) 30,192,667 29,203,447 融资（成本）╱收入－净额 (7,972,173) (15,118,417) (2,768,337) 3,315,459 (284,920) 可转换可赎回优先股公允价值变动 – – – (75,860) – 可转换债券公允价值变动 – 57 144,746 – – 按权益法入账的应占联营公司及 合营企业业绩 (1,022,291) (131,724) (432,927) 159,320 96,825 除所得税前（亏损）╱利润 (22,244,179) (17,550,096) (21,572,377) 33,591,586 29,015,352 所得税开支 (1,355,238) (3,109,210) (6,804,501) (14,129,120) (12,635,387) 年度（亏损）╱利润 (23,599,417) (20,659,306) (28,376,878) 19,462,466 16,379,965 本公司权益持有人应占年度 （亏损）╱利润 (21,030,181) (21,492,478) (27,092,790) 12,627,679 10,897,600 非流动资产 115,518,303 131,010,397 138,221,256 134,194,728 117,528,198 流动资产 427,732,092 485,200,542 489,882,813 455,558,422 353,925,869 总资产 543,250,395 616,210,939 628,104,069 589,753,150 471,454,067 非流动负债 72,132,923 91,177,398 132,671,890 117,162,151 97,399,453 流动负债 419,866,442 445,528,456 381,432,496 320,096,247 257,350,428 总负债 491,999,365 536,705,854 514,104,386 437,258,398 354,749,881 资产净值 51,251,030 79,505,085 113,999,683 152,494,752 116,704,186 本公司权益持有人应占权益 14,715,951 36,525,481 57,817,957 88,002,060 66,254,881 非控制性权益 36,535,079 42,979,604 56,181,726 64,492,692 50,449,305 总权益 51,251,030 79,505,085 113,999,683 152,494,752 116,704,186 总裁报告 致各位股东： 本人谨代表世茂集团控股有限公司（“世茂集团”、“世茂”或“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”），提呈本集团截至 2023年12月31日止全年业绩。 市场和展望 2023年，房地产市场整体低迷态势未改，行业继续承压前行。政策方面，中央积极表态房地产以引导市场预期修复，优化集中供地等制度以适应当前市场环境，金融层面降准降息以稳定经济。7月，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”为房地产市场定调，此后多部委明确房地产政策优化方向，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行。8月底以来，各地频繁出台政策利好，全国多数城市均已执行首套房“认房不认贷”政策。10月底，中央金融工作会议明确“健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。然而，目前来看，房地产市场信心未完全恢复，销售未全面复苏，整体行业融资面仍然疲软，房地产市场未见明显好转，政策推动行业新平衡仍需时间。 2024年1月，住房和城乡建设部与国家金融监督管理总局联合部署推动落实城市房地产融资协调机制，解决房地产融资中存在的困难和问题。本集团迅速顺应市场趋势与国家政策导向，积极对接各城市房地产融资协调机制，已对符合要求的项目积极申报。展望2024年，在供求发生重大变化的新形势下，政策仍有发力空间，市场格局与企业经营继续面临调整，房地产行业过往高杠杆扩张的发展模式正在逐步退出历史舞台。尽管房地产销售市场仍面临压力，但长期来看，房地产市场规模仍在，不同城市、不同需求仍有结构性机会。房地产行业经历了约三年的调整，相关政策持续出台。本集团将抓实抓牢市场和政策契机，同时坚定回归经营的基本元素，充分发挥好传统与优势并持续创新，在“产品力”、“交付力”和“多元力”的共同牵引之下，开拓新局。 地产业务 在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，本集团加强“一盘棋”思维，积极动员全部资源和力量，坚定稳中求进的基调要求，持续改善经营管理质量，锚定目标，勇毅前行。 为应对市场行情，本集团调整供货策略及开工计划，精准有效铺排资源需求，对项目进行分类分级管控。在综合评估土地市场供给和本集团现有土储情况后，本集团2023年未补充任何土储。面对依旧复杂的市场环境，本集团不断复盘与反思，精准制定一盘一策，于2023年实现合约销售额达人民币428.22亿元，累计合约销售总面积为294.7万平方米，全年的平均销售价格为每平方米人民币14,532元。 总裁报告 生产经营方面，本集团聚焦保障交付工作，成立以本集团管理层为核心的保交付联动小组，将保交付作为企业经营的 “一道红线”。2023年，世茂在铸造品质人居的路上，步履不停，最终全年实现88座城市、114个项目、158个批次的交付。持“质”以恒，是世茂的坚定信念与卓越追求，不仅交付了，还要交付好，尽心尽责做到品质交付。2024年本集团仍将锲而不舍，稳中求进，打造项目标杆，以行动兑现交付之责。 财务管理方面，本集团积极应对流动性困难，多措并举提高本公司面对财务风险的处理能力，守住安全经营底线。此外，本公司把争取企业境内外存量融资的平稳过渡作为核心重点工作。境外债务的拟议重组方面，本集团于过往数月一直在积极推进本公司发行以美元计值的优先票据及若干无抵押境外信贷融资的重组工作，涉及本金总额约为115亿美元。境内债券展期方面，本集团附属公司所发行的多笔境内公司债券于2023年上半年顺利完成展期，涉及规模约人民币189亿元，有效缓解了本公司流动资金压力。本公司将持续与各类债权人进行建设性对话，稳步推进相关工作，旨在稳定局势、缓解当前流动资金压力事宜及寻求实施一个能公平对待债权人并保障所有相关方利益的重组方案。 多元业务协同发力 2023年，本集团始终坚持底线思维，步履不停，激发多元业务之间的协调力，着力形成“发展新模式”。本集团旗下商业、物业、酒店等多元业务以可持续发展为导向，秉持“稳中求进，力行致远”的实干基调，稳健经营多措并举展现活力。 商娱业务方面，面对激烈的市场竞争，2023年上海世茂股份有限公司（“上海世茂”）始终围绕消费者的核心需求提升经营品质，在管商业项目整体客流同比2022年提升32%，同比2021年实现微增，销售额同比2022年提升13%。截至报告期末商业项目的整体出租率为91%，同比提升1个百分点。写字楼方面，租赁市场则继续筑底，本公司在管写字楼项目的整体出租率为77%，同比下降约1个百分点。面对较为严峻的市场形势，本公司积极开展各项自救举措，未来，本公司将始终坚持“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的发展模式，进一步发挥自身在商业管理方面的突出优势，逐步将其升级为驱动未来业务发展的主动轮。 物业管理业务方面，世茂服务控股有限公司（“世茂服务”）经过4年多的积累，市场拓展能力更上一层楼。2023年全年实现收入人民币8,202.7百万元。在管建筑面积实现250.6百万平方米；合约建筑面积实现332.3百万平方米。毛利率为20.1%，权益持有人应占核心净利润率为7.9%，保持行业较高水准。2024年，世茂服务将保持中长期战略定力，坚持高质量发展。世茂服务将加快探索与其他中小型房地产企业间的物业管理业务合作新模式，输出世茂服务的物业管理服务能力与经验，快速提升业务规模。 总裁报告 酒店业务方面，轻重资产并驾齐驱，带动酒旅行业提质增效，夯
