保利物业2023年度报告

刷 新 从 心 （于中华人民共和国注册成立的股份有限公司） 股份代号：06049.HK 年度报告 企业愿景 成为大物业生态平台首席运营商 企业使命 善治善成服务民生 目录 公司概览3 公司资料4 财务概要5 2023年度大事记6 奖项和荣誉8 董事长致辞10 管理层讨论和分析14 董事、监事及高级管理人员26 企业管治报告32 董事会报告45 监事会报告68 独立核数师报告70 综合损益及其他全面收益表74 综合财务状况表75 综合权益变动表77 综合现金流量表78 综合财务报表附注79 五年财务概要158 公司概览 保利物业服务股份有限公司（“公司”、“本公司”或“保利物业”，及其附属公司统称“本集团”或“我们”）是中国一家规模领先、具有央企背景的物业管理服务综合运营商。根据中国指数研究院2023年的中国物业服务百强企业排行榜，本集团在中国物业服务百强企业中排名第三，在具有央企背景的物业服务企业中服务规模排名第一。凭藉优质的服务及品牌实力，赢得了良好的行业口碑，本集团2023年的品牌价值约人民币241亿元。本集团拥有三项主要业务板块，即物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务，构成我们向客户提供的综合服务并覆盖物业管理价值链。本集团持续推进“大物业”战略布局，管理的业态覆盖住宅社区、商业及写字楼以及公共及其他物业。于2023年12月31日，本集团合同管理项目总面积约922.2百万平方米，合同管理项目总数3,069个，遍布全国29个省、直辖市与自治区的209个城市，在管项目总面积约719.6百万平方米，在管项目总数2,465个。 黑龙江Heilongjiang 吉林Jilin 新疆Xinjiang 北京Beijing 辽宁Liaoning 甘肃Gansu 内蒙古InnerMongolia 河北Hebei 天津Tianjin 青海Qinghai 山西Shanxi 宁夏Ningxia山东Shandong 合同管理面积（百万平方米） ContractedGFA(Millionsq.m.) 陕西Shaanxi河南Henan江苏Jiangsu <1 1-5 5-10 10-15 ≧15 在管面积（百万平方米）GFAUnderManagement(Millionsq.m.) 西藏Xizang 安徽Anhui 上海Shanghai 四川Sichuan 湖北Hubei 重庆Chongqing 浙江Zhejiang 湖南Hunan 贵州Guizhou 江西Jiangxi 福建Fujian 台湾Taiwan 云南Yunnan 广东Guangdong 广西Guangxi <1 1-5 5-10 10-15 ≧15 香港HongKong 澳门Macau 海南Hainan 南海诸岛 IslandsofSouth ChinaSea 3 保利物业服务股份有限公司 2023年度报告 公司资料 （截至二零二四年三月二十六日，即本年报日期（“本报告日期”）） 董事会 执行董事 吴兰玉女士（董事长） 非执行董事刘平先生黄海先生 独立非执行董事 王小军先生谭燕女士张礼卿先生 董事会委员会 审核委员会 谭燕女士（主席）黄海先生 王小军先生张礼卿先生 薪酬委员会 王小军先生（主席）谭燕女士 张礼卿先生 提名委员会 吴兰玉女士（主席）刘平先生 王小军先生谭燕女士张礼卿先生 战略与可持续发展委员会 （于2024年3月26日设立） 吴兰玉女士（主席）刘平先生 黄海先生谭燕女士张礼卿先生 监事会 廖模琼女士（主席）（于2023年5月17日获委任） 杨海波先生（于2023年5月17日获委任） 穆静女士 联席公司秘书 尹超先生刘国贤先生 授权代表 吴兰玉女士刘国贤先生 核数师 天职香港会计师事务所有限公司 执业会计师及注册公众利益实体核数师香港 鲗鱼涌英皇道728号8楼 法律顾问 汉坤律师事务所有限法律责任合伙香港皇后大道中15号 置地广场公爵大厦 39楼3901-05室 主要往来银行 中国建设银行 广州保利天悦支行中国广东省广州市 海珠区宸悦路3号102房 中国注册辨事处及主要营业地点 中国 广东省广州市海珠区阅江中路832号 保利发展广场48-49层 香港主要营业地点 香港湾仔皇后大道东248号大新金融中心40楼 H股股份过户登记处 卓佳证券登记有限公司香港夏悫道16号 远东金融中心17楼 投资者关系 电话：(86)2089899959 邮箱：stock@polywuye.com 公司网站 www.polywuye.com 香港联交所股份代号 06049 4 保利物业服务股份有限公司 2023年度报告 财务概要 综合损益及其他全面收益表概要 截至12月31日止年度 2023年 2022年 收入（人民币百万元） 15,061.9 13,686.7 毛利（人民币百万元） 2,953.1 2,573.8 毛利率 19.61% 18.81% 年内溢利（人民币百万元） 1,397.2 1,133.3 净利率 9.3% 8.3% 本公司拥有人应占年内溢利（人民币百万元） 1,380.1 1,112.9 每股基本盈利（人民币元） 2.505 2.014 股东权益回报率（加权平均） 16.9% 15.4% *于2022年2月18日，本公司股东（“股东”）批准采纳限制性股票激励计划。截至2023年12月31日止年度，本集团委任的独立受托人从二级市场购买3,878,200股股份（截至2022年12月31日止年度：1,070,600股）。截至2023年12月31日止年度（“年内”或“期内”）及2022年12月31日止年度之普通股加权平均数分别为550,900,000股及552,690,000股，详情载列于本年报综合财务报表附注12。 综合财务状况表概要 于12月31日 2023年 2022年 资产总值（人民币百万元） 14,877.3 13,109.5 现金及现金等价物（人民币百万元） 11,011.5 8,956.3 权益总额（人民币百万元） 8,876.5 7,844.8 资产负债率 40.3% 40.2% 5 保利物业服务股份有限公司 2023年度报告 2023年度大事记 2023年6月，保利物业通过三年实践，反覆运算保利公共服务5G产品，推出一套全流程、全方位、一体化解决方案——全域飞轮模式“一芯四法九场景”。在县域与市域的双视角中，面对高品质发展的时代命题，保利物业提出以城市名片推动的全域飞轮，将是基层治理有效开展的高效路径，也是多方书写高品质发展问卷的共同应答。 2023年6月9日，由保利物业承办的2023社会治理与协同创新高品质发展会议暨第四届镇长论坛在广州召开。各界重量级大咖与全国数百位镇长齐聚一堂，共话都市治理体系与治理能力现代化。 8 2023年8月，保利物业打造首个集合式社区生活服务品牌—和市集，首创订阅式服务模式，首个由物业发起的社区市集常规化动作。聚焦10款刚需家庭消费品及家政业务，在社区内为业主们带来更好地服务体验。 2023年6月，保利物业响应高品质发展号召，成立大客户服务中心，构建物业开发商全品质服务解决方案，基于客户声音，强调全流程介入，从定位、管理、产品、团队等多方面做到全面提升，助力地产产品品质提升。 6 3 2023年3月，保利西海岸社区生活服务中心暨保利“RADAR（雷达）”智慧社区服务模范正式揭牌。保利物业打造的以社区生活服务中心为载体的智慧片区化新模式，正式上市。 6 保利物业服务股份有限公司 2023年度报告 2023月9日，保利物业正式进驻京东集团北京总部4号楼，实现互联网总部办公空间的高端突破，与京东集团强强合作，以总部式IFM服务，助力谱写共进共赢的新篇章。 2023年度大事记 2023年10月，中国国际物业管理产业博览会在深圳举办，保利物业以大物业人文故事馆亮相2023中国物博会。保利物业打造的 “一束光阴”故事馆，用一件件服务小事作为光源，折射出保利物业秉持初心，专业做事的坚持。 109 2023年9月，2023中国物业服务力百强峰会暨品牌价值峰会上，保利物业从第一性原理的服务本质出发，以《回归第一性：从内部控制走向体验管理，打造客户体验感知评价体系》为主题发表演讲。正式发布ITRUST服务评价体系。 2023年9月18日，第八期保利星火班开班仪式在山西举办，来自6省9县6个民族共70位崭新的星火力量，将经过3个月的专业学习，以保利人的新身份，打开人生逐梦之旅，用脚步丈量梦想和希望。步入乡村振兴，保利集团进一步加强教育帮扶与人才振兴的衔接，启动星火闪耀工程，帮助星火班营员实现返乡就业，助推乡村振兴。 2023年9月，保利物业在 2023中国房地产品牌价值研究成果发布会上发布了全新的产品服务体系——星盾模式，对商办服务品牌进行全面升级焕新，以多样化、综合性、全链接的服务，助力国资企业在高品质发展的轨道实现更平稳、高效、健康的运行，助力国资企业实现永续、高品质的发展。 7 保利物业服务股份有限公司 2023年度报告 奖项和荣誉 1 2 3 4 5 6 7 序号奖项名称颁奖机构 12023中国物业服务百强企业（TOP3）北京中指信息技术研究院 22023中国物业服务企业综合实力10强克而瑞物管╱中物研协 32023中国物业服务力百强企业TOP2克而瑞物管╱中物研协 42023中国物业管理上市公司20强克而瑞物管╱中物研协 52023中国物业服务专业化运营领先品牌企业（品牌价值241亿）北京中指信息技术研究院 62023中国物业服务百强企业服务规模TOP10北京中指信息技术研究院 72023中国物业服务百强企业经营绩效TOP10北京中指信息技术研究院 8 保利物业服务股份有限公司 2023年度报告 奖项和荣誉 8 9 10 11 12 13 序号奖项名称颁奖机构 82023中国物业服务质量领先企业北京中指信息技术研究院 92023中国智慧城市服务领先企业北京中指信息技术研究院 102023中国国有物业服务优秀企业北京中指信息技术研究院 112023中国国资上市物企10强（第一名）中物智库、中物研究院 122023中国物业管理行业上市物企20强（第二名）中物智库、中物研究院 132023中国物业管理上市公司领先企业ESG可持续发展TOP10克而瑞物管╱中物研协 9 保利物业服务股份有限公司 2023年度报告 董事长致辞 谨致各位股东： 本人谨代表董事会欣然提呈本集团截至2023年12月31日止年度全年业绩。年内，本集团实现收入约为人民币15,061.9百万元，较2022年同期增长约10.0%，毛利约为人民币2,953.1百万元，较2022年同期增长约14.7%，实现年内溢利约为人民币1,397.2百万元，较2022年同期增长约23.3%，本公司拥有人应占年内溢利约为人民币1,380.1百万元，较2022年同期增长约24.0%。 回顾2023年 经济形势复杂多变，上游房地产行业持续波动，外部环境的不确定因素给物业管理行业带来了显着的挑战，也展现出了物业管理行业强大的发展韧性与活力。一是大物业市场空间依然广阔，行业的业态体系丰富多元，业务纵深广阔，为行业发展提供了可持续的坚实基础。同时，伴随市场化程度不断提升，行业不断释放出增量业务机会，企业在市场拓展活动中积极进取，展现出蓬勃的市场活力。二是在市场化进程中，物业管理行业注重品质力与运营力的淬炼提升，持续锻造业务发展的核心竞争力。头部企业在激烈市场竞争中的优势愈发凸显，展现出强现金流、抗周期、轻资产的行业特征及良好的发展韧性。 过去这一年，面对外部市场环境的考验，保利物业全体同仁以昂扬的斗志和不懈的努力，坚守初心、砥砺前行，坚定不移地推进公司高质量发展目标，夯实公司可持续发展力。 1.坚定做强市场拓展，为业务发展赋能蓄力 在竞争激烈的市场环境中，本集团始终保持积极进取，灵活调整战略部署，取得了市场拓展规模与质量的双重提升。在规模上，年内