保利物业2022年度报告

2022 （于中华人民共和国注册成立的股份有限公司）股份代号：06049.HK 年度报告 目录 公司概览3 公司资料4 财务概要6 2022年度大事记8 奖项和荣誉10 董事长致辞12 管理层讨论和分析16 董事、监事及高级管理人员33 企业管治报告40 董事会报告55 监事会报告81 独立核数师报告83 综合损益及其他全面收益表88 综合财务状况表89 综合权益变动表91 综合现金流量表92 综合财务报表附注93 五年财务概要188 保利物业服务股份有限公司（“公司”、“本公司”或“保利物业”，及其附属公司统称“本集团”或“我们”）是中国一家规模领先、具有央企背景的物业管理服务综合运营商。根据中国指数研究院2022年的中国物业服务百强企业排行榜，本集团在中国物业服务百强企业中排名第三，在具有央企背景的物业服务企业中管理规模排名第一。凭藉优质的服务及品牌实力，赢得了良好的行业口碑，本集团2022年的品牌价值约人民币201亿元。本集团拥有三项主要业务板块，即物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务，构成我们向客户提供的综合服务并覆盖物业管理价值链。本集团持续推进“大物业”战略布局，管理的业态覆盖住宅社区、商业及写字楼以及公共及其他物业。于2022年12月31日，本集团合同管理项目总面积约771.6百万平方米，合同管理项目总数2,721个，遍布全国29个省、直辖市与自治区的210个城市，在管项目总面积约576.1百万平方米，在管项目总数2,089个。 黑龙江Heilongjiang 吉林Jilin 新疆Xinjiang 北京Beijing 辽宁Liaoning 甘肃Gansu 内蒙古InnerMongolia 河北Hebei 天津Tianjin 青海Qinghai 山西Shanxi 宁夏Ningxia山东Shandong 合同管理面积（百万平方米） ContractedGFA(Millionsq.m.) <1 1-5 5-10 10-15 ≧15 在管面积（百万平方米）GFAUnderManagement(Millionsq.m.) <1 1-5 5-10 10-15 ≧15 陕西Shaanxi河南Henan江苏Jiangsu 西藏Xizang 上海Shanghai 四川Sichuan 湖北Hubei 安徽Anhui 重庆Chongqing 浙江Zhejiang 湖南Hunan 贵州Guizhou 江西Jiangxi 福建Fujian 台湾Taiwan 云南Yunnan 广东Guangdong 广西Guangxi 香港HongKong 澳门Macau 海南Hainan 南海诸岛 IslandsofSouth ChinaSea 3保利物业服务股份有限公司 2022年报 （截至二零二三年三月二十九日，即本年报日期（“本报告日期”）） 董事会 执行董事 吴兰玉女士（董事长） 非执行董事 刘平先生胡在新先生黄海先生 独立非执行董事 王小军先生谭燕女士张礼卿先生 董事会委员会 审核委员会 谭燕女士（主席）胡在新先生 黄海先生王小军先生张礼卿先生 薪酬委员会 王小军先生（主席）谭燕女士 张礼卿先生 提名委员会 吴兰玉女士（主席）刘平先生 王小军先生谭燕女士张礼卿先生 监事会 刘慧妍女士（主席）钟妤女士 穆静女士 联席公司秘书 尹超先生刘国贤先生 授权代表 吴兰玉女士刘国贤先生 核数师 天职香港会计师事务所有限公司 执业会计师及注册公众利益实体核数师香港北角英皇道625号2楼 法律顾问 汉坤律师事务所有限法律责任合伙香港皇后大道中15号 置地广场公爵大厦 39楼3901-05室 主要往来银行 中国建设银行 广州保利天悦支行中国广东省广州市 海珠区宸悦路3号102房 保利物业服务股份有限公司4 2022年报 中国注册辨事处及主要营业地点 中国 广东省广州市海珠区阅江中路832号 保利发展广场48-49层 香港主要营业地点 香港湾仔皇后大道东248号大新金融中心40楼 H股股份过户登记处 卓佳证券登记有限公司香港夏悫道16号 远东金融中心17楼 投资者关系 电话：(86)2089899959 邮箱：stock@polywuye.com 公司网站 www.polywuye.com 香港联交所股份代号 06049 5保利物业服务股份有限公司 2022年报 财务概要 综合损益及其他全面收益表概要 截至12月31日止年度 2022年 2021年 收入（人民币百万元） 13,686.7 10,782.5 毛利（人民币百万元） 2,573.8 2,014.6 毛利率 18.81% 18.68% 年内溢利（人民币百万元） 1,133.3 870.9 净利率 8.3% 8.1% 本公司拥有人应占年内溢利（人民币百万元） 1,112.9 845.7 每股基本盈利（人民币元） 2.014 1.528 股东权益回报率（加权平均） 15.4% 13.1% *于2022年2月18日，本公司股东批准采纳限制性股票激励计划。截至2022年12月31日止年度，本集团委任的独立受托人从二级市场购买 1,070,600股股份。截至2022年12月31日止年度（“年内”或“期内”）及2021年12月31日止年度之普通股加权平均数分别为552,690,000股及 553,333,400股，详情载列于本年报综合财务报表附注11。 保利物业服务股份有限公司6 2022年报 综合财务状况表概要 于12月31日2022年 2021年 资产总值（人民币百万元） 13,109.5 11,137.9 现金及现金等价物（人民币百万元） 8,956.3 7,690.6 权益总额（人民币百万元） 7,844.8 6,888.8 资产负债率 40.2% 38.2% 7保利物业服务股份有限公司 2022年报 2022年度大事记 7月 7月24日，保利物业高级管理人才培养计划－“星海指挥官”培养发展项目正式启动，来自总部和平台公司的56名指挥官齐聚广州，共同打开领导力提升之旅。 6月 6月25日，保利物业打破传统“现浇式”应急型物业服务模式，率先提出“装配式”服务模式，助力全时、全域、全业态的大物业时代标准建设。 3月 3月23日，保利物业进驻广州海珠湿地公园，以网格化基础治理为抓手，深耕提升资源管护、生态监测、文旅体验和服务管理等效能，为全国特大城市中心区的国家湿地公园提供“可复制、可推广”有效范本。 1 1月 1月21日，保利物业正式发布《保利2021-2022年物业行业白皮书》，搭建物业服务的“新五力”模型，寻找物业服务穿越周期波动、实现长期持续发展的核心动力。 保利物业服务股份有限公司8 2022年报 9 9月 9月24日，保利物业全新服务品牌“保利托房”首家 门店在佛山保利紫晨花园正式揭幕亮相。作为行业首个提出房产托付理念的品牌，保利托房围绕业主核心需求，构建房产托付、房产交易、咨询服务、资产运营、金牌家政、家装家居等全场景服务。 9月 9月，保利物业“大物业仪仗队”－星云护 卫走进广东9所高校，为6,000余名新生开展学前国防教育。同时，保利物业商业公司与广州公司面向中国人民解放军仪仗大队开展退役军人专场招募会，助力退役军人再就业。 12月 12月25日，保利物业在2022中国（广州）智慧物业管理 产业高峰论坛分享了对行业发展的最新一轮思考：“数字化之上，重新定义物业的价值尺度”，并集中展示了保利物业近年来智慧物业创新的成果－“RADAR智慧服务系统”。 8月 8月11日，保利物业为满足消费者对当下智慧生活的需 求而凝练打造的兼具科技感和时尚优雅的全新服务品牌 “四时雅集”正式亮相。 9保利物业服务股份有限公司 2022年报 奖项和荣誉 1 2 3 4 5 6 7 序号 奖项 颁奖单位 1 2022中国物业服务百强企业（Top3） 中指研究院 2 2022物业服务企业上市公司10强（第3名） 克而瑞物管及易居房地产研究院 3 2022中国物业服务百强企业经营绩效TOP10 中指研究院 4 2022中国物业服务百强企业服务规模TOP10 中指研究院 5 2022中国物业服务百强服务质量领先企业 中指研究院 6 2022物业服务力百强企业 克而瑞物管及易居房地产研究院 7 2022物业服务满意度领先企业 克而瑞物管及易居房地产研究院 保利物业服务股份有限公司10 2022年报 8 9 10 11 12 13 14 序号 奖项 颁奖单位 8 2022中国高端物业服务领先企业 中指研究院 9 2022中国智慧城市服务领先企业 中指研究院 10 2022中国红色物业服务优秀企业 中指研究院 11 2022中国物业科技赋能领先企业 中指研究院 12 2022中国物业服务年度社会责任感企业 中指研究院 13 2022物业上市公司领先企业－ESG可持续发展TOP5 克而瑞物管及易居房地产研究院 14 2022物业服务企业优质服务体系－“三心三线”场景服务体系 克而瑞物管及易居房地产研究院 11保利物业服务股份有限公司 2022年报 谨致各位股东： 本人谨代表董事会（“董事会”）欣然提呈本集团截至2022年12月31日止年度全年业绩。年内，本集团实现收入约为人民币13,686.7百万元，较2021年同期增加约26.9%，毛利约为人民币2,573.8百万元，较2021年同期增加约27.8%，实现年内溢利约为人民币1,133.3百万元，较2021年同期增长约30.1%，本公司拥有人应占年内溢利约为人民币1,112.9百万元，较2021年同期增长约31.6%。 回顾2022年 在复杂多变的市场环境下，行业波动加剧，上市物业企业发展增速、估值表现等方面呈现加速分化态势。与此同时，市场挑战促使行业回归发展本源，聚焦价值创造，趋向更为健康的发展模式，行业发展共识显着提升。在增长方式上，规模扩展转向以内生式增长为主，非居业态拓展逐渐成为拓展市场的主力军；在运营管理上，更加注重以服务品质赢得市场，以精益管理推动项目提质增效。 我们相信，行业当前正处于快速发展的机遇期，伴随人民对美好生活追求的不断提升及基层治理精细化的持续推进，高质量物业服务的市场需求将继续扩大，物管行业轻资产、强现金流的产业属性未发生改变，具备良好品牌和服务优势的物业企业将迎来多场景、多层次的发展空间。 年内，全体保利物业同仁不懈奋斗，本集团业绩继续保持稳健增长的良好势头，朝向公司十四五战略目标扎实迈进。 1.坚持深耕策略，拓展有质量的规模 行业市场拓展竞争日益激烈，我们在保持拓展规模增长的同时，致力于不断提升拓展质量，持续锻造核心竞争力。我们聚焦市场深耕，取得有质量的规模增长。一是深耕区域，通过发挥多业态协同拓展优势与加大核心城市拓展力度，实现核心区域的密度提升，年内新签约第三方项目中，一二线城市项目的单年合同金额占比达67.3%，同比提升10.6个百分点，业务布局加速向核心城市集中；二是深耕业态，依托多业态服务经验沉淀，我们精准把握细分业态客户专属化需求，打造差异化服务力，年内新签约第三方项目中，非居项目的单年合同金额占比达到88.3%，其中城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业三大优势业态的新签约合同金额占非居项目的比例达到61.3%；三是深耕优质资源，充分发挥品牌和服务口碑优势，加大优质客户拓展，提升核心资源集中度，年内新签约第三方项目中，单年合同金额千万级的项目数量达到35个，单年合同金额占比约50.0%。持续强化的深耕策略，将有效提升我们的市场竞争力，形成高质量发展的持久动力。 保利物业服务股份有限公司12 2022年报 2.以客户需求为中心，推进核心产品建设 随着服务边界的不断扩延，客户多元化和需求差异化的特点日益突出，对于服务产品的打造提出了更高的要求。为精准把握客户需求特点，我们加大核心产品开发和迭代升级，推进服务的标准化建设与模块化拆解，实现从