粤海置地2023年年报

2023 ANNUALREPORT 年报 目录 页次 公司资料2 摘要3 主席报告4 管理层之讨论及分析8 董事及高级管理人员履历19 董事报告23 企业管治报告56 独立核数师报告73 综合损益表79 综合全面收益表80 综合财务状况表81 综合权益变动表83 综合现金流量表84 综合财务报表附注85 主要物业详情148 粤海置地控股有限公司 2023年年报1 公司资料 于2024年3月25日 董事会 执行董事 蓝汝宁（主席）旷虎（副主席） 李永刚（董事总经理） 吴明场 李文昌 焦利（财务总监） 独立非执行董事 方和铜紫荆星章，太平绅士 李君豪中国人民政治协商会议全国委员会（中国政协）委员， 铜紫荆星章，比利时官佐勋衔 梁联昌 审核委员会 李君豪中国人民政治协商会议全国委员会（中国政协）委员， 铜紫荆星章，比利时官佐勋衔（委员会主席） 方和铜紫荆星章，太平绅士 梁联昌 薪酬委员会 方和铜紫荆星章，太平绅士（委员会主席） 李君豪中国人民政治协商会议全国委员会（中国政协）委员， 铜紫荆星章，比利时官佐勋衔 梁联昌 提名委员会 蓝汝宁（委员会主席）方和铜紫荆星章，太平绅士 李君豪中国人民政治协商会议全国委员会（中国政协）委员， 铜紫荆星章，比利时官佐勋衔 梁联昌 公司秘书 麦丽红 核数师 毕马威会计师事务所 执业会计师 于《会计及财务汇报局条例》下的注册公众利益实体核数师 网址 http://www.gdland.com.hk 主要往来银行 上海浦东发展银行 中国银行兴业银行华夏银行创兴银行 注册办事处 ClarendonHouse 2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 香港总办事处及主要营业地点 香港 干诺道中148号 粤海投资大厦18楼A室电话：(852)21656262 传真：(852)28152020 股份过户登记总处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited 4thfloorNorthCedarHouse 41CedarAvenueHamiltonHM12Bermuda 香港股份过户登记分处 卓佳登捷时有限公司 香港夏悫道16号远东金融中心17楼 股份资料 上市地点：香港联合交易所有限公司主板 股份代号：00124 每手买卖单位：2,000股财务年度年结：12月31日 股东时间表 股东周年大会 2024年6月18日 最后股份过户登记日期 出席股东周年2024年6月12日大会的资格：下午4时30分前 截止过户日期 出席股东周年2024年6月13日至18日大会的资格：（首尾两天包括在内） 2粤海置地控股有限公司 2023年年报 摘要 截至12月31日止年度 2023年 2022年 变化 收入（千港元） 3,877,416 1,377,691 +181.4% 毛利（千港元） 371,346 549,555 -32.4% 投资物业公允值收益（千港元） 230,115 762,820 -69.8% 归属于本公司持有者（亏损）╱溢利（千港元） (2,444,888) 392,688 -722.6% 每股基本（亏损）╱盈利（港仙） (142.85) 22.94 -722.7% 建议末期股息（港仙） – 8.00 -100.0% 于2023年 12月31日 于2022年 12月31日 变化 流动比率 1.3倍 2.1倍 -38.1% 负债比率1 307.9% 275.7% +32.2百分点 总资产值（百万港元） 48,933 48,920 +0.0% 每股资产净值（2港元） 2.94 4.55 -35.4% 雇员人数 568 579 -1.9% 注： 1.负债比率=（带息贷款+租赁负债－现金及现金等值项目）÷资产净值 2.每股资产净值=归属于本公司持有者之权益÷已发行股份数目 粤海置地控股有限公司 2023年年报3 主席报告 2023年，中华人民共和国（“中国”或“中国内地”）在需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力尚未得到根本化解的严峻形势下，顶住外部压力，克服内部困难，着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，促使经济回升向好，高质量发展扎实推进。2023年中国国内生产总值（“GDP”）总量人民币126.06万亿元，较上年度增长5.2%；人均GDP达人民币8.94万元，国内居民人均可支配收入较上年度名义增长6.3%。 于2023年，中国政府不断出台政策，推动房地产行业健康发展。自7月政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”以来，下半年政策力度逐渐转向“托举并用”，需求端“降首付”、“降利率”、“认房不认贷”接连落地，支持居民按揭购房，供给端“三个不低于”（即(i)各家银行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速、(ii)对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速、(iii)房地产开发投资额占固定资产投资的比重不低于30%）、“一视同仁支持融资”等保主体措施相继落地，以缓解房企资金压力，强调支持房地产构建新发展模式，鼓励房企积极适应房地产市场供求关系发生重大变化的现状，探索新赛道，持续改善或创造优质供给，满足人民美好生活新的需求。但受经济和未来居民收入预期不稳影响，市场信心重塑艰难，全年房地产市场在一季度“小阳春”后呈持续滑落态势。 根据国家统计局资料，2023年中国全国商品房销售总楼面面积（“总楼面面积”）约11.17亿平方米 （“平方米”），同比下降8.5%；商品房销售额约人民币11.66万亿元，下降6.5%。受整体行业下行影响，粤港澳大湾区（“大湾区”）房地产市场供需两端活力不足，根据克而瑞发布数据，大湾区九个城市的住宅供应同比减少13%，成交同比下滑5%；全年供应经营性用地同比下降24%，成交同比下降35%，土地供需较为低迷。 2023年，粤海置地控股有限公司（“本公司”）及其附属公司（“本集团”）迎难而上，尽最大努力争取最好结果。在销售去化方面，把握结构性行情，多措并举加快产品去化；成本管控方面，实施全过程成本管控行动，进一步加强建安成本及销售、管理、财务三项费用的降本增效；产品品质方面，以园林等客户敏感点为突破口，狠抓产品质量，着力提升交付率，全年交付率超95%高于行业标杆；财务资金管理方面，不断强化自身造血能力，充分挖掘融资潜力，拓宽融资渠道，成功引入保险债权融资人民币40亿元；风险防控方面，在房企债务违约风险持续蔓延的背景下，多措并举严控经营风险，增强发展韧性和回旋余地，成功获取房地产开发一级资质，获得ISO37301合规管理证书，主体信用等级由AA提升至AA+，为平稳健康可持续发展压实基础。 4粤海置地控股有限公司 2023年年报 主席报告（续） 业绩 于本回顾年度，本集团从事房地产发展及投资业务。本集团目前在大湾区持有多个房地产发展项目及若干投资物业。 于2023年，本集团录得收入约38.77亿港元（2022年：13.78亿港元），较上年度增加约181.4%。本集团于本回顾年度录得归属于本公司持有者亏损约24.45亿港元（2022年：溢利3.93亿港元）。 于本回顾年度，收入增加主要因物业销售总楼面面积较上年度增加，有关本集团2023年物业销售详情请参阅管理层之讨论及分析“业务回顾”一节。于本回顾年度，归属于本公司持有者亏损增加主要因计提存货减值拨备约24.08亿港元。 董事会不建议宣派截至2023年12月31日止年度之末期股息（2022年：每普通股8.00港仙）。 业务回顾 2023年，地产行业虽在下半年迎来降首付、降利率、认房不认贷等一篮子宽松措施，但政策刺激作用有限，市场复苏动能较弱，本集团积极结合市场走势快速调整各项目租售策略，顺利完成全年租售任务。 本集团锚定大湾区具有影响力的城市综合开发专家的愿景，积极响应国家号召，顺应客户需求从“有房住”转向“住好房”，持续推动“住宅开发做精做优，商办运营提质提效”的核心任务逐步落地，全年实现营收近39亿港元。于2023年，广州•粤海云港城、江门•粤海壹桂府等项目销售套数在所在区域名列前茅。商场整体经营平稳，深圳•粤海城项目写字楼以“品质客户+出租率优先”招商策略引入产业优质客户，带动出租率持续提升。同时，本集团积极探索商办资产多元化经营模式，针对各商办项目所在区域及开发经营进度因盘施策，以立形象、拔价值、抓资源、强拓展、优服务、建生态为目标，持续提高项目经营效益。 粤海置地控股有限公司 2023年年报5 主席报告（续） 展望 2024年，全球局势依旧动荡，国内经济复苏动能尚未稳固，依旧面临有效需求不足、部份行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多等多重困难，中国政府坚持“稳中求进、以进促稳、先立后破”的基调，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取，不断巩固稳中向好的基础。近期，专业机构预计2024年中国实际GDP增速预计可达4.8%。整体来看，在中央经济工作会议系统部署2024年经济工作后，中国发展面临的有利条件强于不利因素，经济回升向好、长期向好的基本趋势没有改变。 2023年12月，中国政府提出要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。总体而言，房地产国民经济支柱产业的地位未变，房地产能否企稳，对于稳定宏观经济大局尤为重要。 《粤港澳大湾区发展规划纲要》已出台四年，大湾区建设持续深入推进，珠海横琴、深圳前海、广州南沙、江门河套四大合作平台加速建设，粤港澳三地不断深度融合，已逐步形成高质量协同发展态势，都市圈虹吸效应愈加明显。预计2024年，大湾区作为经济增长的重要引擎，未来仍将持续吸引人口及人才集聚，大湾区人民群众对住房的品质仍将更高的要求，特别是区域内核心城市对于基本及改善型房屋需求依然强劲，大湾区房地产市场长期稳定发展仍具有坚实基础。随着大湾区经济保持良好增长势头，本集团所持有的深圳•粤海城、广州•粤海云港城、广州•粤海拾桂府、佛山•粤海拾桂府、佛山•粤海壹桂府、珠海•粤海拾桂府、中山•粤海城、江门•粤海城、江门•粤海壹桂府、惠州•粤海壹桂府等项目均位于大湾区核心城市，将受益于大湾区的良好发展态势。 2024年，本集团将努力克服行业深度调整给经营带来的巨大挑战，加快存量项目销售去化，按照月度监控、季度调整的节奏，及时调整优化各项目销售策略。提升产品和服务品质，升级迭代产品设计，优化工程质量管控体系，提升产品交付及物业服务体验。对标标杆房企，进一步压减建安成本、严控销售、管理、财务三项费用。以多种方式争取拓展新项目，努力实现平稳健康可持续发展。 6粤海置地控股有限公司 2023年年报 主席报告（续） 最后，本人谨代表董事会肯定管理层及员工于过去一年为本集团作出的努力。在董事会的领导下，本集团对未来的业务发展前景充满信心，并将积极推进房地产业务发展，一如既往继续致力为股东创造更大的回报。 主席 蓝汝宁 香港，2024年3月25日 粤海置地控股有限公司 2023年年报7 管理层之讨论及分析 业绩 本集团2023年度综合收入约38.77亿港元（2022年：13.78亿港元），较上年度增加约181.4%。收入增加主要因来自销售持有待售物业的总楼面面积增加，有关本集团2023年物业销售详情请参阅本文“业务回顾”一节。本集团于本回顾年度录得归属于本公司持有者亏损约24.45亿港元（2022年：溢利3.93亿港元）。 影响前述本集团截至2023年12月31日止年度业绩的主要因素其中包括： (a)受房地产市场持续低迷影响，成交量萎缩，客户观望情绪严重，市场以价换量特征比较明显。基于本集团部份物业项目存在减值迹象，本集团于本回顾年度计提存货减值拨备约24.08亿港元； (b)本集团于本回顾年度交付的物业主要是江门•粤海壹桂府项目、江门•粤海城项目、中山•粤 海城项目、珠