粤海置地2022年年报

2022 AnnualReport年报 目录 公司资料2 摘要3 主席报告4 管理层之讨论及分析8 董事及高级管理人员履历19 董事报告23 企业管治报告52 独立核数师报告67 综合损益表73 综合全面收益表74 综合财务状况表75 综合权益变动表77 综合现金流量表78 综合财务报表附注79 主要物业详情138 1 粤海置地控股有限公司2022年年报 公司资料 （于2023年3月30日） 董事会 执行董事 蓝汝宁（主席）旷虎（副主席） 李永刚（董事总经理） 吴明场 李文昌 焦利（财务总监） 独立非执行董事 方和铜紫荆星章，太平绅士 李君豪中国人民政治协商会议全国委员会（中国政协）委员，铜紫荆星章，比利时官佐勋衔 梁联昌 审核委员会 李君豪中国人民政治协商会议全国委员会（中国政协）委员，铜紫荆星章，比利时官佐勋衔（委员会主席） 方和铜紫荆星章，太平绅士 梁联昌 薪酬委员会 方和铜紫荆星章，太平绅士（委员会主席） 李君豪中国人民政治协商会议全国委员会（中国政协）委员， 铜紫荆星章，比利时官佐勋衔 梁联昌 提名委员会 蓝汝宁（委员会主席）方和铜紫荆星章，太平绅士 李君豪中国人民政治协商会议全国委员会（中国政协）委员， 铜紫荆星章，比利时官佐勋衔 梁联昌 公司秘书 麦丽红 核数师 毕马威会计师事务所 执业会计师 注册办事处 ClarendonHouse2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 香港总办事处及主要营业地点 香港 干诺道中148号 粤海投资大厦18楼A室电话：(852)21656262 传真：(852)28152020 股份过户登记总处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited4thfloorNorth CedarHouse 41CedarAvenue HamiltonHM12Bermuda 香港股份过户登记分处 卓佳登捷时有限公司香港夏悫道16号 远东金融中心17楼 股份资料 上市地点：香港联合交易所有限公司主板股份代号：00124 每手买卖单位：2,000股财务年度年结：12月31日 股东时间表 股东周年大会 2023年6月16日下午3时正 末期股息 每股普通股8.00港仙，于2023年7月24日前后派发 最后股份过户登记日期 于《会计及财务汇报局条例》下的注册公众利益实体核数师 网址 http://www.gdland.com.hk 出席股东周年大会的资格： 可享末期股息的资格： 2023年6月12日下午4时30分前 2023年6月23日下午4时30分前 主要往来银行 截止过户日期 上海浦东发展银行中国银行 兴业银行 出席股东周年大会的资格： 可享末期股息的资格： 2023年6月13日至16日 （首尾两天包括在内） 2023年6月26日 2粤海置地控股有限公司 2022年年报 摘要 截至12月31日止年度 2022年 2021年 变化 收入（千港元） 1,377,691 6,006,392 –77.1% 毛利（千港元） 549,555 3,469,341 –84.2% 投资物业公允值收益（千港元） 762,820 405,582 +88.1% 归属于本公司持有者溢利（千港元） 392,688 1,402,249 –72.0% 每股基本盈利（港仙） 22.94 81.93 –72.0% 建议末期股息（港仙） 8.00 10.00 –20.0% 于2022年 12月31日 于2021年12月31日 变化 流动比率 2.1倍 2.1倍 0.0% 负债比率1 275.7% 183.3% +92.4百分点 总资产值（百万港元） 48,920 46,308 +5.6% 每股资产净值（2港元） 4.55 4.96 –8.3% 每股资产净值（人民币） 4.06 4.06 0.0% 雇员人数 579 577 +0.3% 注： 1.负债比率=（带息贷款+租赁负债–现金及现金等值项目）÷资产净值 2.每股资产净值=归属于本公司持有者之权益÷已发行股份数目 3 粤海置地控股有限公司2022年年报 主席报告 于2022年，受宏观经济超预期下行、全球流动性超预期收紧、国际形势和地缘冲突超预期演绎等多重因素迭加影响，全球经济增长乏力。同时，中华人民共和国（“中国”或“中国内地”）经济面对“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力，在此严峻形势下，坚持稳中求进工作总基调，科学统筹经济社会发展，加强宏观政策跨周期调节，加大实体经济支援力度，国民经济持续恢复发展。2022年中国国内生产总值（“GDP”）总量突破人民币121万亿元，较上年度增长3.0%；人均GDP达人民币8.6万元，国内居民人均可支配收入较上年度名义增长5.0%。 于2022年，在“房住不炒、因城施策”大基调不变的基础上，中国政府全面精准把控全国房地产市场，持续加码稳定地产行业、供需两端刺激政策，明确释放“稳地产，稳经济”信号，重申房地产国民经济支柱产业地位，强调“稳定房地产市场”并首次提及“保交楼”，多个监管部门接连释放重磅利好，在融资端给予房企信贷支持、债券融资支持、股权融资支持等政策接踵落地托底房企信用风险，尽管政策环境不断改善，但居民收入预期弱、购房观望情绪尚未改变，全年房地产市场呈持续下行态势。 根据国家统计局资料，2022年，中国全国商品房销售总楼面面积（“总楼面面积”）约13.58亿平方米（“平方米”），同比下降24.3%；商品房销售额约人民币13.33万亿元，下降26.7%。受整体行业下行影响，粤港澳大湾区（“大湾区”）房地产市场供需两端活力不足，根据克而瑞发布数据，大湾区九个城市的住宅供应同比减少43%，成交同比下滑34%；全年供应经营性用地同比下降43%，成交同比下降36%，且广深莞三地推出四次集中供地，拿地规模、总价及溢价率均同比明显下滑。 2022年，本集团努力克服房地产市场低迷等困难挑战，坚决落实工作部署，实现管理提升多点突破。在投资管理方面，完善“城市分类、区域分级、一区一策”拿地策略，从前期费用管理、项目合作、拿地竞拍等全链条推进拿地标准化，投资管理质效不断提升；在营销及品牌管理方面，健全营销管理体系，加强品牌管理，通过全周期动态管控等措施，实现营销费用和营销费用率双下降；在设计管理方面，推进设计标准化，取得住宅、示范区、办公产品设计标准化成果，达到快开发、降成本目的；在安全生产方面，抓实抓细安全生产，紧盯关键环节筑牢安全生产屏障，顺利通过ISO45001职业健康安全管理体系认证；在财务及资金管理方面，统筹优化资金管理，成功发行首期商业抵押贷款支持证券（“CMBS”），规模为人民币3.3亿元。 4粤海置地控股有限公司 2022年年报 业绩 于本回顾年度，本集团从事房地产发展及投资业务。本集团目前在大湾区持有多个房地产发展项目及若干投资物业。 于2022年，本集团录得收入约13.78亿港元（2021年：60.06亿港元），较上年度减少约77.1%。本集团于本回顾年度录得归属于本公司持有者溢利约3.93亿港元（2021年：14.02亿港元），较上年度减少约72.0%。于本回顾年度，收入及归属于本公司持有者溢利减少主要为物业销售总楼面面积较上年同期减少，符合本集团各项目的发展进度，有关本集团2022年物业销售详情请参阅管理层之讨论及分析“业务回顾”一节。 董事会现建议派发截至2022年12月31日止年度之末期股息每股8.00港仙（2021年：10.00港仙），如获本公司股东于应届股东周年大会上通过，将于2023年7月24日前后派发。上述股息加上2022年度内已派发之中期股息每股 3.00港仙，全年合共派息为每股11.00港仙（2021年：10.00港仙）。 业务回顾 本集团2022年的业务按计划推行，并取得理想成绩。 2022年，地产行业发展进入中国房地产市场化改革以来最艰难的时刻，在客户信心不足、市场整体疲软的双重挑战下，本集团积极采取有效应对措施，因盘施策，加快租售去化，旗下多个在售项目实现去化速度超越同区域竞品。本集团积极推进“保交楼”工作，2022年度客户到访交付率高达96.5%，物业交付以品质保证为目标，交付时效及交付质量均获得较优的客户口碑。 本集团业务结构持续优化，正逐步向快周转项目结合商业运营的双轮驱动模式转变。现阶段，本集团持有商办资产已初具规模。于2022年，广州拾桂府项目的商业物业“粤海•得邻”出租率达91.7%，连续两年出租率均超过90%，实现稳定经营。深圳粤海城项目与广东粤海天河城（集团）股份有限公司（“粤海天河城”，本公司的同系附属公司）冠名合作的深圳粤海城项目购物中心“深圳天河城购物中心”已于2022年12月24日正式开业，区域首驻品牌占比逾40%，出租率超过90%，开业率达87%。工业遗存部份作为“深港城市建筑双城双年展”主展场，成功推出 “粤海城•金啤坊”品牌，获评市级特色文化街区并成为网红打卡地，彰显独特的粤海品牌魅力，该项目城市更新经验做法亦获新华社等资深媒体深度报道及转载。同时，本集团加强系内资源协同，借力粤海天河城及外部招商代理机构，提升招商运营能力，对商办产品进行招商引资，完善物业服务体系，提高客户体验及口碑传播，提升项目销售附加值，结合精准有效的招商运营路线及对策，突显项目竞争优势，促进存量资产出租。 5 粤海置地控股有限公司2022年年报 主席报告（续） 展望 2023年，受地缘冲突的不确定性等因素影响，全球局势依旧不明朗，仍存在一定的经济衰退风险，中国经济发展面临的困难挑战依旧很多，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大。面对经济下行压力，中国政府坚持“稳字当头、稳中求进”的基调，加大宏观政策调控力度，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力，突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作。近期，专业机构预计2023年中国GDP增速将从4.5%上调至5.2%，整体来看，随着《扩大内需战略规划纲要（2022–2035年）》的出台，国内消费需求将迎来可观的反弹，经济仍将保持复苏态势。 2022年12月，中国政府提出“支持住房改善消费”，表明稳定房地产市场更具紧迫性和重要性，进一步强调要确保房地产市场平稳发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解龙头房企风险，改善资产负债状况。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。总体而言，2023年房地产行业预计将重回国民经济支柱产业定位，中国在“房住不炒”基调基础上，或进一步加大地产刺激政策范围及力度，以扭转居民观望情绪，助力需求回暖。 经过数年发展，大湾区建设已取得阶段性成果，“一小时生活圈”基本形成。于2022年6月，中国国务院公布了《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》，是继2021年出台横琴、前海两个合作区方案后对大湾区的又一重大战略部署，将进一步稳固大湾区的发展前景，未来受益于都市圈效应愈加明显，人口和产业继续向大都市圈集聚。预计2023年，大湾区各大城市仍将进一步放松限购、限贷，推出下调首付、利率等政策利好刺激市场，以期拉动楼市回暖，未来大湾区核心城市、核心区域的土地市场仍将是各大房企必争之地，大湾区人口仍将处于正增长通道，合理的住房需求仍将是政策支持和鼓励的主要对象，“保民生提品质”的刚性和改善性住房需求仍有一定空间。 本集团所持有的深圳粤海城、广州云港城、广州拾桂府、佛山拾桂府、佛山季华、珠海金湾、中山粤海城、江门陈垣路、江门甘化、惠州大亚湾、如英居、宝华轩等项目均位于大湾区核心城市优质区域，将受益于大湾区的良好发展态势。 2023年，本集团将进一步围绕“大湾区具有影响力的城市综合开发专家”的战略定位，继续充分发挥大湾区省属国企优势，租售并举，审时度势，稳步发展，提升公司品牌美誉度和知名度。创新营销，多措并举，加快存量项目销售去化；审慎预判市场形势，加强优质项目拓展，强化城市更新、国企合作等中