中国香港房地产行业：H-REITs纳入沪深港通，有望迎来重估

交银国际研究 消息快报 中国香港房地产 2024年4月22日 中国香港房地产行业 H-REITs纳入沪深港通，有望迎来重估 H-REITs纳入沪深港通。中国证监会网站4月19日发布，证监会将与中国香港方面深化合作并采取5项措施来进一步拓展优化沪深港通机制、助力香港巩固提升国际金融中心地位，共同促进两地资本市场协同发展。当中，会将REITs纳入沪深港通，拟总体参照两地股票和ETF互联互通制度安排，将内地和香港合资格的REITs纳入沪深港通目标，进一步丰富沪深港通交易品种。 纳入沪深港通有望带来>4天的交易量。我们相信纳入沪深港通将为H-REITs带来购买力，并为短期股价提供支持。根据香港交易所截至2024年4月19日的数据，南向资金持有的香港房地产股票（恒生地产指数成分股，不包括内地房地产公司）约占流通股份的0.6%（按加权平均市值计算）。根据过去250个交易日的日均交易量计算，这相当于这些股票约 4.4个交易日的成交量。 长期估值提升，交易折让有望收窄。我们预计纳入沪深港通将提升H-REITs的长期流动性。我们注意到，除了领展房托外，此前即便许多H-REITs的预期分红率高达约10%，但由于其流动性不足，仍很难吸引到机构投资者建仓。然而，我们认为未来南向投资者将面临更少的流动性限制，这可能导致交易折让收窄，并因其低波流性以及高收益，可吸引更多的南向投资者建立仓位。 拥有更多香港资产的H-REITs将更获青睐。虽然我们认为C-REITs未来能为南向投资者提供相对更多内地资产的选择，但香港房地产市场的稳定性以及近期的政策放松已引起了内地投资者的关注。因此，我们相信拥有更多香港资产的H-REITs将从纳入沪深港通中获益更多。从市值来看，领展房托（823HK）是目前香港以及亚洲最大的房地产信托基金，我们维持其目 标价48.7港元和买入评级。 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 图表1:南向资金对于中国香港房地产股票的持股比例 公司名称 股票代码 市值（百万港元) 日均成交金额(前250个交易日（百万港元 南向资金持股数 南向资金持股比例（%） 相对交易量（天） 恒基地产 12HK 109,900 64.2 16,690,646 0.33 5.65 新鸿基地产 16HK 205,163 278.0 11,510,386 0.39 2.88 新世界发展 17HK 19,126 106.4 23,131,359 0.91 1.64 恒隆地产 101HK 37,119 61.0 124,563,969 2.76 16.80 长江实业 1113HK 111,430 168.2 26,617,167 0.74 4.90 九龙仓置业 1997HK 69,985 87.3 6,988,545 0.22 1.76 加权平均 0.60 4.37 资料来源：彭博，交银国际 图表2:资产主要分布于中国香港的上市H-REITs领展房托 置富产业信托 冠君产业信托 阳光房地产基金 泓富产业信托 823HK 778HK 2778HK 435HK 808HK ) ) 当前投资组合中国香港：130个零售/办公/停车场及其相关物业 中国内地：12个办公/ 零售/物流物业海外：5个零售物业和7个办公物业 中国香港：17个 零售物业新加坡：1个零售物业 2个办公物业和1个购物中心 11个办公物业和6个购物中心 7个办公物业 物业分布中国香港、中国内地 中国香港、新加披 中国香港 中国香港 中国香港 4个一线城市、悉尼、墨尔本、新加披、伦敦上市日期2005年11月25日 2010年4月20日 2006年5月24日 2006年12月21日 2005年12月16日 上市价格10.5（港元/单位） 3.8 5.1 2.6 2.15 最新单位资产净值70.72（截至2023年9（港元）月30日） 13.94 7.72 7.95 4.56 最新收盘价31.65（港元，截至2024年4月22日） 3.54 1.65 1.54 1.14 市值（港元，截至808亿2024年4月22日） 71亿 100亿 26亿 1.7亿 股息率（%）7.88% 11.37% 10.96% 12.95% 12.39% 资料来源：彭博，各家公司，交银国际 图表3:交银国际房地产行业覆盖公司 股票代码 公司名称 评级 收盘价(交易货币) 目标价(交易货币) 潜在涨幅 最新目标价/评级发表日期 子行业 16HK 新鸿基地产 买入 70.55 110.10 56.1% 2024年02月29日 中国香港房地产 823HK 领展房托 买入 31.65 48.70 53.9% 2024年02月09日 中国香港房地产 17HK 新世界发展 买入 7.55 15.80 109.3% 2023年11月29日 中国香港房地产 12HK 恒基地产 中性 22.65 23.84 5.3% 2023年08月23日 中国香港房地产 123HK 越秀地产 买入 3.91 10.70 173.7% 2023年12月08日 中国内地房地产 3383HK 雅居乐集团 买入 0.39 1.16 197.4% 2023年12月01日 中国内地房地产 1109HK 华润置地 买入 23.90 42.82 79.2% 2022年05月24日 中国内地房地产 3319HK 雅生活服务 买入 2.52 4.20 66.6% 2024年03月27日 物业服务 6098HK 碧桂园服务 买入 4.46 16.00 258.8% 2023年08月29日 物业服务 2669HK 中海物业 买入 4.21 10.80 156.5% 2023年03月23日 物业服务 6626HK 越秀服务 买入 2.67 5.35 100.4% 2023年03月09日 物业服务 9928HK 时代邻里 中性 0.46 0.60 31.9% 2023年11月30日 物业服务 资料来源:FactSet，交银国际预测，截至2024年4月22日 交银国际 香港中环德辅道中68号万宜大厦10楼 评级定义 分析员个股评级定义: 分析员行业评级定义： 买入：预期个股未来12个月的总回报高于相关行业。 领先：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数具吸引力。 中性：预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致。沽出：预期个股未来12个月的总回报低于相关行业 同步：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现与大盘标竿指数一致。 无评级：对于个股未来12个月的总回报与相关行业的比较，分析员并无确信观点。 落后：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数不具吸引力。香港市场的标竿指数为恒生综合指数，A股市场的标竿指数为MSCI中国A股指数，美国上市中概股的标竿指数为标普美国中概股50（美元）指数 总机:(852)37661899传真:(852)21074662 分析员披露 本研究报告之作者﹐兹作以下声明﹕i)发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点;及ii)他们之薪酬与 发表于报告上之建议/观点幷无直接或间接关系;iii)对于提及的证券或其发行者﹐他们幷无接收到可影响他们的建议的内幕消息/非公开股价敏感消息。 本研究报告之作者进一步确认﹕i)他们及他们之相关有联系者【按香港证券及期货监察委员会之操守准则的相关定义】幷没有于发表研究报告之30个日历日前处置/买卖该等证券;ii)他们及他们之相关有联系者幷没有于任何上述研究报告覆盖之香港上市公司任职高级职员;iii)他们及他们之相关有联系者幷没有持有有关上述研究报告覆盖之证券之任何财务利益，除了一位覆盖分析师持有世茂房地产控股有限公司之股份 ，一位分析师持有英伟达之股份。 有关商务关系及财务权益之披露 交银国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与交通银行股份有限公司、国联证券股份有限公司、交银国际控股有限公司、四川能 投发展股份有限公司、光年控股有限公司、青岛控股国际有限公司、七牛智能科技有限公司、致富金融集团有限公司、湖州燃气股份有限公司、LeadingStar(Asia)HoldingsLimited、佳捷康创新集团有限公司、武汉有机控股有限公司、乐透互娱有限公司、洲际船务集团控股有限公司、巨星传奇集团有限公司、北京绿竹生物技术股份有限公司、中天建设(湖南)集团有限公司、安徽皖通高速公路股份有限公司、怡俊集团控股有限公司、宏信建设发展有限公司、上海小南国控股有限公司、SincereWatch(HongKong)Limited、四川科伦博泰生物医药股份有限公司、新传企划有限公司、乐舱物流股份有限公司、途虎养车股份有限公司、北京第四范式智慧技术股份有限公司、深圳市天图投资管理股份有限公司、迈越科技股份有限公司、极兔速递环球有限公司、山西省安装集团股份有限公司、富景中国控股有限公司、中军集团股份有限公司、佳民集团有限公司、集海资源集团有限公司、君圣泰医药、天津建設發展集團股份公司、長久股份有限公司、乐思集团有限公司及出门问问有限公司有投资银行业务关系。 交银国际证券有限公司及/或其集团公司现持有东方证券股份有限公司、光大证券股份有限公司及InterraAcquisitionCorp的已发行股本逾1%。 免责声明 本报告之收取者透过接受本报告(包括任何有关的附件)，表示幷保证其根据下述的条件下有权获得本报告，幷且同意受此中包含的限制条件 所约束。任何没有遵循这些限制的情况可能构成法律之违反。 本报告为高度机密，幷且只以非公开形式供交银国际证券的客户阅览。本报告只在基于能被保密的情况下提供给阁下。未经交银国际证券事先以书面同意，本报告及其中所载的资料不得以任何形式(i)复制、复印或储存，或者(ii)直接或者间接分发或者转交予任何其它人作任何用途。 交银国际证券、其联属公司、关联公司、董事、关联方及/或雇员，可能持有在本报告内所述或有关公司之证券、幷可能不时进行买卖、或对其有兴趣。此外，交银国际证券、其联属公司及关联公司可能与本报告内所述或有关的公司不时进行业务往来，或为其担任市场庄家，或被委任替其证券进行承销，或可能以委托人身份替客户买入或沽售其证劵，或可能为其担当或争取担当幷提供投资银行、顾问、包销、融资或其它服务，或替其从其它实体寻求同类型之服务。投资者在阅读本报告时，应该留意任何或所有上述的情况，均可能导致真正或潜在的利益冲突。 本报告内的资料来自交银国际证券在报告发行时相信为正确及可靠的来源，惟本报告幷非旨在包含投资者所需要的所有信息，幷可能受送递延误、阻碍或拦截等因子所影响。交银国际证券不明示或暗示地保证或表示任何该等数据或意见的足够性、准确性、完整性、可靠性或公平性。因此，交银国际证券及其集团或有关的成员均不会就由于任何第三方在依赖本报告的内容时所作的行为而导致的任何类型的损失（包括但不限于任何直接的、间接的、随之而发生的损失）而负上任何责任。 本报告只为一般性提供数据之性质，旨在供交银国际证券之客户作一般阅览之用，而幷非考虑任何某特定收取者的特定投资目标、财务状况或任何特别需要。本报告内的任何资料或意见均不构成或被视为集团的任何成员作出提议、建议或征求购入或出售任何证券、有关投资或其它金融证券。 本报告之观点、推荐、建议和意见均不一定反映交银国际证券或其集团的立场，亦可在没有提供通知的情况下随时更改，交银国际证券亦无责任提供任何有关资料或意见之更新。 交银国际证券建议投资者应独立地评估本报告内的资料，考虑其本身的特定投资目标、财务状况及需要，在参与有关报告中所述公司之证劵的交易前，委任其认为必须的法律、商业、财务、税