房地产周报：宽松预期引发行业重估；香港按揭利率如预期上调

交银国际研究行业更新 房地产周报 2023年7月27日 宽松预期引发行业重估；香港按揭利率如预期上调 内地房地产 中共中央政治局会议无提及房住不炒。与4月份政治局会议比较，对内房 行业一周表现 年初指数环比%至今% 由“做好保交楼、保民生、保稳定的工作”，改为“适时调整优化房地产政策”，没有重提房住不炒。同时，把稳就业“提高到战略高度通盘考虑”。 恒生指数19,6393.81.9 香港房地产4,9563.1-2.9 资产净值折让(%)-58.61.1ppt 会议指出，“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”。我们相信房地产政策的 香港同业拆借利率(1周,%) 香港同业拆借利率(1月,%) 5.29 5.25 优化力度仍有望加大，当中核心一二线城市政策空间依然较大，优化住房 信贷政策、放松限购、降低交易税费等仍是未来有可能的政策方向。 国企指数6,6714.92.4 内地房地产18,03010.6-9.3 资产净值折让(%)-79.41.9ppt 支持民间资本参与城中村改造。国务院常务会议上审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，将在超大特大城市积极稳步实施城中村改造，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，把 上海同业拆借利率(1周,%) 上海同业拆借利率(1月,%) 1.82 2.07 城中村改造与保障性住房建设结合好，并要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，实现可持续运营。 多地微调房地产政策。7月27日，天津市住房公积金管理中心调整个人住房公积金贷款政策，月末住房公积金资金运用率连续三个月低于85%的，于公告的次月1日起将首套住房和第二套住房贷款最高限额分别上调至 100万元、50万元。焦作市购买首套住房的职工家庭申请住房公积金贷款，最低首付比例由30%调整至20%。佛山市缴存职工个人申请的，最高可贷额度提高至50万元，缴存职工家庭最高可贷额度将提高至100万元。 远洋集团（3377HK/未评级）称账面可动用资金几近枯竭。公司公告称，2023年7月以来，在行业销售表现继续走弱的形势下，集团尝试多种途径筹集资金未果，账面可动用资金几近枯竭，公司债券按期足额兑付存在较大困难。冋时，向债权人征求延期支付三只票据的利息以及修订2024年票据、2027年到期票据及2029年到期票据之部份条款。 7月初至今新房成交量跌势持续扩大：截至7月26日，10城/30城月初至今新房成交量环比下跌27.8%/21.1%，与去年同期相比则下跌约26.8%/30.4%。 估值概要 公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率股息率 FY23EFY24EFY23EFY24EFY23EFY24EFY23E (当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%) 新鸿基地产 16HK 买入 127.60 99.05 10.078 10.847 9.8 9.1 0.46 0.45 4.8 华润置地 1109HK 买入 42.82 35.70 3.789 4.144 8.6 7.9 0.89 0.83 4.3 越秀地产 123HK 买入 11.48 9.91 1.128 1.209 8.1 7.5 0.63 0.65 5.5 碧桂园服务 6098HK 买入 18.50 9.46 1.541 1.604 5.6 5.4 0.72 0.66 4.4 旭辉控股集团 884HK 买入 3.30 0.76 0.709 0.865 1.0 0.8 0.12 0.11 35.6 恒基地产 12HK 中性 27.80 23.90 2.265 2.757 10.6 8.7 0.35 0.35 7.7 领展房托 823HK 中性 52.00 44.85 2.706 2.657 16.6 16.9 0.61 0.60 5.8 平均 8.6 8.0 0.54 0.52 9.7 资料来源：FactSet、交银国际预测*截至2023年7月27日 资料来源﹕彭博、交银国际预测 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 香港房地产 本港主要银行上调最优惠利率。美联储结束议息会议后加息0.25厘，联邦基金利率目标区间上调至5.25厘至5.5厘，是去年3月以来第11度加息。会后声明提到，9月会议上可能再次加息或维持利率不变，主要取决于数据。另外，鲍威尔又认为，联储局今年不会减息。香港主要银行在美加息后宣布上调港元最优惠利率（P），但幅度为0.125厘。以汇丰为例，P将加至5.975厘，我们估算每月按揭供款金额加息前后相差低于2%。 政府招标出售大型九龙启德地块。地政总署公布，将公开招标出售在2023 至24年度卖地计划内位于九龙启德第2A区2号地盘及3号地盘的新九龙 内地段第6590号用地，招标于7月28日开始，9月8日截标。该地盘面 积约为13,499平方米，指定作非工业用途。最高楼面面积为92,185平方米，而该面积不包括卖地条件内所需兴建之长者邻舍中心、严重弱智人士宿舍、展能中心、残疾人士地区支持中心、男童院、网上青年支持队中心和停车处的政府地方的楼面面积。综合市场初步估算，预计项目每方呎楼面地价约4,500至6,000港元，估值约由44.7亿至最高约59.5亿港元。 数个大型新项目将在8月推售。恒基红磡必嘉坊三期BAKERCIRCLE‧GREENWICH，部署最快本周上载楼书，预计8月开售。该项目位于机利士 南路及宝其利街交界，提供278伙，涵盖开放式至两房间隔。长实油塘亲海駅I/II部署推售，亲海駅I提供228个单位，大部分两房及三房单位享有海景。长实表示，项目连天台海景特色户呎价料3.6万港元。 二手市场成交处低位。受恶劣天气影响，过去周末一手只售出15伙（环比-89%）。据利嘉阁数据，周末十大屋苑录得七宗交易（环比+40%），而50大屋苑过去一周录得56宗成交（环比-2%）。CCL指数环比转跌0.80%至163.86点。 投资启示 内地：我们预计在销售动力减慢下，后续政策会发力需求端，以进一步支持刚性需求以及提振改善性需求购房者的购买力。国企开发商在过去12个月因拿地更积极而拥有更多的可售资源，加上买家的偏好，我们预计它们更能抓住购买力。因此，我们建议投资者关注销售业绩较好且融资成本 较低的国企，包括越秀（123HK/买入）和华润置地（1109HK/买入）。另 外，如房地产市场政策一如预期于3季度宽松，我们预期估值较低以及资产质量较佳的民企，如合景泰富（1813HK/买入）及雅居乐（3383HK/买入）的后续重估空间较大。 香港：我们仍然认为新鸿基地产（16HK/买入）的表现将优于大市，因为其拥有充足的定位中端市场的可售货源，以及针对中高端消费者的优质商场，可受惠于零售复苏和新一轮消费券的发放。 第一部分:股市 香港房地产板块 香港开发商按周升3.1%，表现差于恒指；收租股按周升4.6%，表现好于恒指。行业资产净值折让由59.7%收窄至58.6%。 图表1:行业资产净值折让 40(%) 30 20 10 0 0) 0) 0) 0) 0) 0) 资产净折让 +1标准差 自2009年平均 -1标准差 资产净折让:58.6% (1 (2 (3 (4 (5 (6 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 (70) 资料来源:彭博、交银国际预测 内地房地产板块 内地开发商股价表现好于中国企业指数，环比升10.6%。行业资产净值折让由81.4%收窄至79.4%。 图表2:行业资产净值折让 +2标准差 -2标准差 资产净折让:79.4% 100(%)资产净折让自2010年平均 80 60 40 20 0 (20) (40) (60) (80) 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 (100) 资料来源:彭博、交银国际预测 第二部分:实体市场 香港房地产市场 大型项目将在8月推售，二手市场成交处低位。数个大型新项目将在8月推售。恒基红磡必嘉坊三期BAKERCIRCLE‧GREENWICH，部署最快本周上载楼书，预计8月开售；该项目位于机利士南路及宝其利街交界，提供278 伙，涵盖开放式至两房间隔。长实油塘亲海駅I/II部署推售，亲海駅I提供228个单位，大部分两房及三房单位享有海景。受恶劣天气影响，过去周末一手只售出15伙（环比-89%）。据利嘉阁数据，周末十大屋苑录得七宗交易（环比+40%），而50大屋苑过去一周录得56宗成交（环比-2%）。CCL指数环比转跌0.80%至163.86点。 图表3:一手市场销售量图表4:二手市场销售量 (成交套数) (成交套数) 800 600 400 200 0 周末:10大主要屋苑(左轴)周:50大主要屋苑(右轴) 80 70 60 50 40 30 20 10 22年7月 22年8月 22年8月 22年9月 22年9月 22年10月 22年10月 22年10月 22年11月 22年11月 22年12月 22年12月 23年1月 23年1月 23年2月 23年2月 23年3月 23年3月 23年4月 23年4月 23年5月 23年5月 23年5月 23年6月 23年6月 23年7月 23年7月 21年7月 21年8月 21年9月 21年10月 21年11月 21年12月 22年1月 22年2月 22年3月 22年4月 22年5月 22年5月 22年6月 22年7月 22年8月 22年9月 22年10月 22年11月 22年12月 23年1月 23年2月 23年3月 23年4月 23年4月 23年5月 23年6月 23年7月 0 300 250 200 150 100 50 0 资料来源:本地新闻、交银国际资料来源:本地新闻、交银国际 图表5:中原城市领先指数（CCL）图表6:HIBOR/LIBOR 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 163.86 191.34 (%)利息差一个月HIBOR(%)一个月LIBOR(%)6.5 5.5 4.5 3.5 2.5 1.5 0.5 -0.5 2001/07/29 2002/06/30 2003/06/01 2004/05/02 2005/04/10 2006/03/12 2007/02/11 2008/01/13 2008/12/14 2009/11/15 2010/10/17 2011/09/18 2012/08/19 2013/07/21 2014/06/22 2015/05/24 2016/04/24 2017/03/26 2018/02/25 2019/01/27 2019/12/29 2020/11/29 2021/10/31 2022/10/02 2019/01 2019/04 2019/07 2019/10 2020/0